最近两个月以来，我们正在集中力量调整楼市，部分城市，眼下已经取得了阶段性成果。从市场反馈的数据来看，成交量已经大幅减少，价格也的确有所松动。而且银行也越发积极，据说5月1日后，北京部分银行首套房贷力量将回归基准，二套房也来到了新高——1.2倍。

但我们同时又发现，这些城市房地产调整取得些许成果的时候，部分二三线又有涨的迹象，三月份的数据显示，房J同比上行的城市多了不少，且都是二三线城市。以3月份为例，海口商品房环比排行第一。为什么我们的楼市如此特殊，为什么总是按下葫芦浮起瓢？

今天，我们就聊聊咱们的房地产，咱们房地产的特殊性。

特殊之一：供给单一

我们的房地产最大的特点是供给单一，所有的土D都来自于唯一一个“供应商”，在土D供应规则方面也十分复杂详细，通过这些规则，土D能够产生多少房子，什么样的房子，非常精确。总之，一切都是“约定俗成”的，如果做不到，开发商的麻烦将非常多，比如这个商住房，很多开发商终于尝到了苦头。

特殊之二：不像市场的市场

要运用市场的指标来预测市场，最大的前提就是市场是真正的市场，而我们的市场显然还差点意思。最直接的表现是流通不顺畅，流通一旦不顺畅，很多指标的参考意义将荡然无存。

比如我们以往常用的一些指标，租售比、房J收入比，租售比合理的水平一般是1:300到1:200之间，而我们的一些城市已经低于1:600，这意味着买房用来收租赚钱根本不现实，最后大家只能寄希望于房子升值来赚钱，一个个只能按顺序割韭菜，谁最后被割谁倒霉。

再比如房J收入比，我们的大城市早已超过6-8的合理区间，30-50的也不少见。为什么这个水平还会如此坚挺，其原因就是衡量市场的指标不能被用与不像市场的市场，就好像我们的楼市。

而现在，卖房子也不容易了，拿到房本还得有两三年的锁定期。

特殊之三：城镇化

我们目前的城镇化还处于刚性增长阶段，而且各个区域差异特别大。东部城市本地人口城镇化的同时还接纳了大量外来人口，中西部城市城镇化速度较慢，还面临人口净流出的麻烦。结果就是房地产旱的旱死，涝的涝死，怎么调和也调不过来，最后没办法了，有的地方发钱鼓励买房，有的地方不得不要求购房者拿到房本后最少持有两年。

共通性

再特殊的市场，也有共性特征可以考察。有两个指标，可以用于任何市场：人口和增长。

1、人口

有了人口，才会有住房需求，人口持续流入的城市，房地产才会活跃，这个道理体现在了所有城市，大部分三四线城市，人口都处于净流出状态，房子卖不掉很正常，给钱也很难卖得动。现在人口流动的趋势十分明显，有两股潮流，省内向省会周边集中，省际之间是想三大城市群中间流动。人口流向哪里，钱就流向哪里。

近年来，人口出现了逆向趋势，热门城市购房群体在不断减少，农民工跨省流动量首次降低。这些也在一定程度上影响了热门城市的房地产。比如上海这座城市，据说房租已经连续回调超过5个月了，回调的背后是人口数量停滞和人口老龄化。

2、增长

现在的增长和以往的增长也不大一样了，现在是新经济时代，依托的是新的增长引擎，比如互联网、生物技术、AI、新能源、新材料、文化娱乐等后现代服务业等。哪些城市发展了这些产业，增长动力必然充沛无比，有增长就能吸引人口，就能促进消费，住是最先要解决的消费需求。而从全国来看，目前把握住这些新产业的城市并不多，如果你不清楚，最直接的方式是参考这个：

这些城市未来的优势会越发明显。至于其他城市，未来会逐渐归于平静。

热门城市，目前会有一波回调行情，但这些城市的定位决定了他们还会迅速崛起，从这个角度来说，未来6-12个月是这些城市的窗口期，就看你敢不敢抄个底，低位买房；至于那些手中有多套房子的人，如果没有足够资金扛过去这轮，很可能会哭。