摘要：新加坡的房地产市场是以政府组屋市场为主（规模占比73%），以私人住宅市场为辅（规模占比26%）的二元结构市场。

“居者有其屋”，体现了房屋居住的本质属性

新加坡被联合国评为全世界最适合人类居住的国家之一，这一殊荣的获得跟新加坡政府致力于住房发展密不可分。1965年新加坡建国初始，开国之父李光耀就提出了“居者有其屋”计划（HomeOwnershipScheme），鼓励人民拥有自己的政府组屋。政府成立了专门的职能机构——建屋发展局（HousingandDevelopmentBoard）来负责新加坡住房规划、建设和管理，为低收入者提供廉价住房。

2016年，新加坡人口密度为7797人/平方公里，是世界人口密度第二高的国家，仅次于摩纳哥。新加坡常住人口为561万人，其中341万人（60.8%）为本国公民，永久居民约为52万人（9.3%），其余为外籍劳工。

高比例住房自有率及组屋入住率彰显政府管控效力

1995年（建国30年后），新加坡居民住房自有率就已达到90%。2005年人均住宅面积达到25平方米，有80%以上的新加坡公民住进了政府组屋。新加坡政府的“居者有其屋”计划获得了巨大的成功，是政府解决住房问题的典范。

图：新加坡居民住房自有率走势图

新加坡住房制度使房价变动与经济发展相适应

在新加坡住房制度施行之下，自90年代以来，新加坡房价的变动基本与宏观经济的变动相适应，显示新加坡政府在房价调控和抑制投机方面也取得了骄人的成绩。

图：新加坡组屋价格指数同比、私宅价格指数同比、GDP同比走势

组屋为主、私宅为辅的二元市场结构奠定了住房制度成功的基石

新加坡的房地产市场是以政府组屋市场为主（规模占比73%），以私人住宅市场为辅（规模占比26%）的二元结构市场。政府通过对组屋市场的有效调控实现房地产市场整体稳定，私人住宅市场的波动对整体市场冲击较小。

图：2016年政府组屋、私人住宅和其它住宅市场规模占比（按套数计）

房地产市场这种一主一辅的二元结构可以协调地实现市场自我调整：经济景气上升期，人们对未来收入较为乐观，房地产交易活跃，改善需求持续释放，房地产市场的热点在高层次组屋市场和私人住宅市场；经济衰退阶段或个人财务情况恶化时，组屋市场能够保障人们最基本的住房需要，政府不会因为个人无法承担分期付款而强制收回组屋，建屋发展局通过相关政策计划来帮助屋主渡过难关。

这种制度设计使得居民始终保留有产者身份，增加了新加坡人的安全感和对国家的信任感，避免了社会动荡。

组屋市场：政府主导的公共住宅系统

1、组屋类型及特点：产品多层次，保障社会中低层住房需求

政府组屋是由新加坡建屋发展局统一设计、建造并配售给新加坡中低收入居民的公共住房，购房者拥有99年使用权。组屋的房型有一房式到多房式、大型公寓式组屋和专为老年人设计的小型公寓式组屋等多种选择，其特点如下表所示：

表：政府组屋产品类型及特点

大型公寓式组屋种类较多，包括：中等入息公寓、设计建造公寓、执行共管公寓、私人组屋等。相较于普通组屋，这些公寓特点鲜明：设施齐全，如提供儿童娱乐场所和户外球场等公用设施，普遍设有厨房间餐厅、两个以上的卫生间和垃圾管道；楼间距15至20米，铺设人行道和花木草坪；住宅区内有警察机构、邮局、学校、宗教场所、商店、菜市场、停车场、儿童娱乐场、公共图书馆、影剧院、体育场、体育馆等；一层全部架空供居民聚会游乐之用。

1980年以来，中产阶级家庭收入不断提高，有的已经超过了购买组屋的上限，但是又无力购买私宅，为了满足这部分人的需求，新加坡政府兴建的新组屋都是四房式或四房以上的大型组屋以及配套设施更加完善的大型公寓式组屋。

此外，新加坡政府还在1988年引入了老年人乐龄公寓计划（StudioApartmentScheme）。不少老年人的经济状况不好，政府鼓励他们出售其现有的组屋而另外购置一间专门设计的、较小巧且较便宜的公寓，这样老年人就可获得一笔经济上的收入，以应付其他日常支出。

公寓类型的多样化适应了人们对不同价格、不同档次、不同功能的住房的要求。公寓与普通组屋共同构筑了多层次的公共住宅体系，满足了社会发展变迁过程中人们新的住房需要。

2、组屋发展历程：不断适应居民住房需求

新加坡仅用了30年左右的时间，就让超过80%的全国人口住进了政府组屋。

组屋经历了从无到有的四个发展阶段，目标不断提升，成果不断优化。

表：组屋发展历程

当前，新加坡的住房问题基本得到解决，居民把注意力从解决住房问题转移到提高居住质量上。住户想拥有面积更大、环境良好的政府组屋，建屋发展局的关注点从数量转向质量提升。

政府组屋户型随着公民的需求不断优化调整，单位面积也在扩大，建筑质量也随之不断提高，组屋周边环境优美，生活便利，大多数中低收入者都有购买政府组屋的能力。新加坡政府组屋制度的贯彻，让新加坡公民真正实现了“居者有其屋”。

私宅市场：相对市场化的商品房市场

1、私宅类型及特点：产权私有，注重配套

政府组屋市场即保障型住房市场是主导市场，而私人房地产市场是对政府组屋市场的必要补充。私宅包括有地房产和无地房产两种形式，前者是指独立洋房、半独立洋房、排屋等，后者是指私人公寓。

产权期限方面，一般有99年地契、999年地契和永久地契，999年地契相似于永久地契；99年地契较永久地契或999年地契相比要便宜20%~30%。私宅与政府组屋的差别主要体现在以下几点：

（1）社区开放程度不同。政府组屋小区属于公共区域，一般都是开放式社区，不设围墙和门卫，相对私宅缺乏隐私权，管理维护职责由建屋发展局及政府属下的市政理事会承担；私宅社区则由业主自己或小区管理委员会进行管理维护；

（2）配套设施差异。私宅社区通常配有游泳池、网球场、健身房等，政府组屋一般不配套；

（3）价格相差巨大。相同地理位置和相同面积的私宅和组屋平均价差2至3倍，甚至更高；

（4）产权属性不同。组屋产权属于政府，私宅产权则由屋主享有；

2、私宅市场现状及趋势：规模增长、价格自2013年持续回落

新加坡私宅规模持续增长，截至2016年，私宅存量规模已超过35万套。新加坡统计局编制的私宅价格指数在2013年3季度的高点以来，已连续录得超过13个季度的持续下滑。

从组屋、私宅规模与常住人口同比增速来看，2013年以来，常住人口同比增速维持低位走平，而私宅和组屋的规模同比增速则上升，说明住宅的供应速度超过了需求，新加坡住宅市场出现了一定程度的供过于求，导致了私宅价格指数回落。

此外，国家发展部在2013年1月宣布扩大额外买家印花税（ABSD）征收范围和征收税率，也是私宅价格持续降温的影响因素之一。

表：2013年额外买家印花税（ABSD）税率调整

3、私宅发展商龙头企业：立足新加坡，辐射亚太

私宅市场主要由私人房地产公司负责开发、建造与销售，如远东机构，但隶属于新加坡政府旗下的一些开发商如凯德集团也参与其中。

由于新加坡政府一再减少私宅地段供应，一些新加坡发展商的私宅储备土地已纷纷见底，本地经营环境艰难，发展商纷纷奔赴海外，包括英国、美国、中国、澳大利亚和日本等地。

根据仲量联行（JLL）数据，本地发展商2013年至2015年的海外房地产投资额达69.3亿新元，远超2010年至2012年的约34.6亿新元。

全面管理的房地产调控体系是新加坡住房制度发挥效力的核心

组屋的申购、配售、转售制度保障中低住房需求，抑制投机炒作

居民要向建屋发展局申请购买组屋，需通过一系列较严格的资格审查。所需具备的最基本的条件如下：

表：向建屋发展局申购组屋的资质要求

对不同层次的租屋产品，有家庭月收入上限要求，同时适用于申购资质要求和转售要求，见下表：

表：新加坡购买组屋家庭月收入上限

政府配售组屋主要通过抽签选购、即选即购（部分偏远地区）和预购方式完成。预购的流程是：建屋发展局公布建屋地点并开放申请申请人提出购房申请建屋局采用抽签方式选出中选申请人建屋局邀请申请人选择组屋户型及层次等内容达到70%以上的预订量后，建屋局通过招投标确定建筑承包商进行建设组屋完工后申请人领取钥匙入住。

监管机构对房地产市场控制力强

新加坡全国只有一级政府，共设置十六个部门管理行政事务。在各部门之下，经过议会批准，成立特殊的法定行政机构，如建屋发展局、中央公积金局、新加坡资信局等。该类法定机构既代表政府履行行政管理职能，又是独立经营、自负盈亏的类企业独立经济核算单位，其职员不列入政府机关编制。

与房地产市场管理的相关机构包括建屋发展局、中央公积金局、土地管理局和市区重建局，其具体定位和职能见下表：

表：房地产市场管理机构及职能

土地征用制度确保土地供给、降低组屋建造成本

为了建设低成本的政府组屋，新加坡政府在1967年颁布了《土地征用法》（LandAcquisitionAct），宣布实行强制性的土地征用政策，征用的土地价格远低于私人开发商的购买价格，大约为市场价格的五分之一。只有国家有权力调整征用的土地的价格，此价格不受市场的影响。该法令的实施，保证了大规模组屋建设所需的土地。

1973年，新加坡政府对《土地征用法令》进行了修订，规范了土地征用的补偿标准。1995年，政府规定按市场价格征用土地。建屋发展局没有土地征用权，必须向土地管理局购买，但买价仍远低于私人开发商。

这一法令的修订，保证了组屋建设所需土地的供给，也降低了建造组屋的成本，还在最大程度上限制了土地的投机买卖。

1968年到1980年间，政府土地占有率从26%上升到67%，到1985年，政府的土地占有率达到了75%，国家成为最大的土地拥有者，基本上控制了土地的开发利用。

（报告来源：国信证券）