各位粉丝：

今天又有一则关于京津冀房地产调控的消息，就是通州区联合天津市武清区、河北省廊坊市，联手打击投机炒房炒地行为。

其实在上月，新华社也发布过类似的消息。

关于这条消息，【京房字】不想做过多的解读，因为其实大体的方向昨天已经说了。在京津冀一体化的大背景下，应该从整体区域上思考。而通州和武、廊的联手，也恰恰就是看明白了这点。

借着这个由头，今天继续聊环京房子还值不值钱的问题。

PART 1京津冀应该是都市圈还是城市群？

在昨天的评论中，有位粉丝提到一个好问题——北京会不会像东京那样，成为一个又一个圈层，最后成为“东京圈”版的“北京圈”？

先说答案。不会。

在这里，要先给一些对城市发展路径没有研究过的粉丝们，做个简单科普。东京圈就是东京都市圈，是以东京市区为中心，半径80公里，东京都、崎玉县、千叶县、神奈川县共同组成了东京都市圈。东京都市圈总面积1万3千4百平方公里，占全国面积的3.5%；人口则多达4000多万人，占全国人口的三分之一以上；GDP更是占到日本全国的一半。

特别声明，以上数据来自百度知道，百度知道的数据来自各种官方统计口径，【京房字】对比了一下，差不多。

但是，京津冀的目标应该是城市群，而非都市圈。

这二者有什么区别呢？

最大的区别，在于都市圈更大，而城市群相对比较小。

给各位看一张【京房字】特邀专家看得快要密恐的图吧。

来自北京市规划院的调查数据显示，北京目前通勤圈范围只有30公里左右，城市区域（人口密度不小于4000人╱平方公里）的半径也仅在30公里上下（参见图9），与纽约、东京都市圈相比相差甚远。借鉴其成长经验和事实，北京都市圈未来的长轴半径稳定在半径50公里是极有可能的，其范围中近期就是北京平原区，远期个别主要发展轴或将延伸到半径50公里范围，如廊坊的北三县地区。

图9 北京、东京都市圈同等尺度人口密度分布比较图

请大家记住一点，在高速城市化和城镇化的过程中，人口向大城市聚集，那是市场规律，是正常现象。

比如你看过去的17年，北京人口数据就有这样的变化。

人口多了，对居住的需求变多变高，房价自然上涨。即使扣除炒作因素，仅凭正常的供求关系，也会出现房价上涨的情况。

但这种上涨，应该和城市经济发展正相关。也就是说，人口、经济、房价这三者，甚至加上活在这个城市的成本，都是正相关的。

可是从决策者角度看，有一种东西，不是正相关。那就是资源。

一个城市的自然条件、自然资源甚至社会资源是有限的。在人口上涨到一定程度以后，各国和各地方政府都会想办法去避免城市人口聚集聚集聚集，谁家也受不了自己地铁站里天天成这样，安全隐患压力山大啊。

所以，在国家已经频频出政策引导小城镇建设的背景下，京津冀的城市群应该建起来了。

（特别说明，此处应该有图，但是这张图来自一个中字头规划院，等你看到这篇文章时，我们还没有拿到授权，所以烦请各位粉丝脑补一下，或者百度“京津冀城市群”，看一张差不多的）

PART 2调控是为了什么，又会带来什么？

从这个角度讲，我们建议各位粉丝，重新读一遍今年1月的这篇推送。环京买房买哪里？规划这么说

所以，从这个角度看，北京周边、不用环北京，只要城际铁路等轨道交通相对比较方便的地方，都可以有一些小城市、甚至小城镇。

哪里比较好，地图已经给你答案。

这些小城市中，应该有比现状好99倍的硬件条件配置。产业更为高级（没错，就是高级这两个字），住着更舒服，收入更高。

说白了吧，培育这些小城，就是为了让人能够不再往大城市里挤，在收入没有减少多少的情况下，享受到基本一样的就业机会、居住条件、就医条件、入学条件等等。

这也是为什么北京疏解非首都功能，一定要把教育和医疗也一起疏解的原因。

然后，【京房字】再说回来，为什么环京也要限购。

这是为了，让未来受到产业吸引、要住在小城市、小城镇的人，买得起房。

咱们可以从几个不同的角度来看看这件事儿。如果你是后进京津冀大圈子的人，明明在廊坊找到了一份非常合适的工作，总不希望被动辄好几万的高房价挡在门外吧？如果你是当地的政府，明明可以吸引过来非常优秀的人，才可这个人才说“房价太高了，我不来了”，你是不是也会非常窝火？当然，如果你是炒房客的话7000块钱买的房子涨到了两万多，你肯定是高兴的。

可惜除了炒房客之外，高房价不会让任何一个人高兴。

所以，咱们从另外一个角度来看这件事。能出行政命令去限制房价飞速上涨的地方，还都是未来政府层面希望去吸引人才聚集的地方。也是下一步政府将拿钱出来去做重大的基础设施投入的地方。

【京房字】判断，未来五到十年，在经历了一个正常的、甚至加速版的基础设施建设周期之后，北京周边将会出现10个左右的宜居宜业小城市和小城镇。而这将不仅仅吸引北京的人才。

所以如果你现在问【京房字】专家组，河北的房子到底值不值钱？

我们就会做出这样的判断：它不值现在这么多钱，但是如果规划能按部就班的落地，它会值钱。

很显然，河北现在这一轮政策调整就是针对炒房和投机、投资需求的。

但是，从政策层面，它还远远不够完善。

好了，已经很晚了，今天先到这里。如果想看政策层面分析的，可以继续留言。

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