各位粉丝：
今天是5月17日，距离“317”调控整整两个月了，其实调控的成效应该放更长一点的时间来考量，但本轮调控大家确实太！关！注！所以今天，【京房字】还是抱着数据，来和大家聊聊吧。
PART 1新房二手房，一个价、一个量，呼啦啦降。
新房方面，去年10月北京的价格是一个标线，12月底，北京提出的要求是：要保证价格环比不涨，依据的就是当时10月的价格。
后半句没说的就是……谁涨削谁。
咱们先说比较乖的新房。
去年10月北京新建商品住房均价（包括自住房，以下均是）为约3.82万元/平米；
调控后的今年4月，北京新房均价为3.79万元/平米，相比去年10月下降了约1个百分点。
本月1日至15日，北京新房均价约3.78万元/平米，相比4月又略有下降。
不过，由于新房是政府控价，而且成交量只有二手房成交量的六分之一到七分之一，又受自住房项目集中签约影响较大，因此分析调控的效果，还是二手房的数据更为客观。
二手房方面，本月1日至15日，北京二手房累计网签4756套，比上月同期下降39.3%。
从二手房的日均网签量来看，“317”调控前的3月1日至17日，北京二手房日均网签量为691套；
新政实施后的3月18日至31日，由于新政之前的交易集中网签，日均网签量上升到了1014套；
到了4月，这个量就出现了明显的回落，日均563套；
而到了本月，新政的效果就更加显现了，日均网签量下降到317套，比新政前下跌了一半还多。
因为二手房的网签都是之前已经达成的交易，因此数据会有一定的滞后性。而中介三方协议的签订量（就是达成交易意向后，买卖双方和中介签订的合同），体现调控新政的影响更为直观。
【京房字】得到的数据是，新政后北京二手房三方协议签订量明显减少。从链家、我爱我家、中原、麦田和搜房网的三方协议签约量看，本月1日至15日，五家机构共签约1805笔，比4月同期下降了26.8%。
而从市场份额最大的链家看，新政前的3月1日至17日，日均三方协议签订量达到了736笔，新政后则连续大幅度下滑。3月18日至31日，日均239套；4月下降至109套，5月上半月则继续跌落至88套。
可以看出，“317”调控新政实施后，北京二手房的成交量出现了明显的下降，幅度还不小。
【京房字】分析，一方面，新政的实施使得购房者出现了观望；另一方面，也使得房主也有了观望的情绪，担心难成交或价格低，而不愿意拿出房源。
至于价格，由于阴阳合同的问题，二手房的网签价其实并没有什么意义。
【京房字】得到的信息是，从抽取中介机构三方协议看，4月份的二手房实际成交价格是环比基本持平略有下降，5月上半月则是环比基本持平。这说明二手房的卖方市场和买方市场还处于博弈期。
每次调控政策出台时，【京房字】都会念叨，从房地产市场规律看，一般调控政策出台后，首先影响的是成交量，价格不会马上变化。这是因为二手房的房主们在观望，开发商也在观望或者说是“扛”。
一般的规律是，在成交量下降后大约三个月，二手房的价格会开始松动。
所以，目前还无法判定调控最终的效果，但可以肯定的是，此次调控的成效已经有了初步的显现，概括的说，调控后的楼市出现量跌价稳。接下来有待继续观察。
PART 2调控还会如何发力？也许你应该顺着思路猜一猜。
在这里多说一句，【京房字】认为，房地产市场调控是否有成效，房价的考量的确很直观，是评价的一个方面。但同时，也应该综合的来看。
比如，调控的目的是什么？
答案肯定是还原房子本身的居住属性，也是落实中央“房子是用来住的”这一要求。
所以，【京房字】觉得，是否真正挤出了投资投机性需求，实现房屋的自住功能，也应该是考量调控是否成功的重要因素。
调控2个月了，最近也有很多粉丝在后台问，这段时间怎么没什么雷了？
的确，与新政起初“一天一道金牌”的频率相比，最近确实要“安静”了许多。
【京房字】认为，首先，不要怀疑这次政府对于房地产市场调控的决心。短期没有出雷不代表调控不在继续。执法人员每天都在检查开发商和中介是否有违规行为，相关的部门也在协调住宅土地的供应，加快在途项目尽早供应。
其次，不可能天天打雷，这是常识。当然，政府手中的“牌”还是有的，接下来会根据市场情况等因素“出牌”。
至少从【京房字】专家组沟通的情况看，下一步，还有几个大雷和几个大阳光储备，以及N个中小雷和中小阳光储备。大家等着吧。
最后，接下来更需要的应该是建立促进房地产市场健康发展的长效机制，比如房·地·产·税，比如对预期的引导。
坦白说，对于房·地·产·税，【京房字】专家组对于其出台时间也有争论，从今年争论到2020年以后的都有。到时候谁对了，就请谁给大家写分析吧。
PART 3调控后我该怎么办？
这个问题也是粉丝问的比较多的。
首先，这个问题确实比较难以回答。我们只能对于自住性的购房需求提供一些参考建议。至于投资性的需求，我们不予回答。
新房方面，您可以感觉到，政府在控价。
虽然从ZF层面，表述没有这么直白，但是在“317”新政中存在这样的逻辑：“对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。”
也就是说，能拿到预售许可证的几个项目，都是“接受指导”的项目。
那我们来看看最近的预售许可，“据传”，新房的价格是有红线的，超过红线就无法获得预售证。
还有一些，售楼处曾经喊“一定过10W”的项目，最近也悄悄收回了这种说法，变得很低调了。
【京房字】专家组里有两位，最爱转售楼处。当然其中一方面是去收集开发商和代理的违法违规证据，另外一方面，他们也会通过售楼处传递出的各种信息，分析开发商表情指数。
如果真的将这个指数量化，那么在当下这个融资又在收紧、资金压力大、房价还卖不了太高的情况下，开发商的表情，和这张图差不多吧。
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所以，从“930”开始，【京房字】一直都建议大家，看看大开发商的新房。质量好，设计不错，布局合理，有一定的周边资源运营能力，而且价格还比预期低不少。
虽然有点不太公平（对一下够不到这个档次房子、但是又想买商品房的人而言），但是，一批叫价10W+最后七八万的项目，都是新房买入的机会。
比如前一段时间的龙湖和万科，手中的项目都低于预期直接销售了。龙湖在孙河的项目，一度预期可是要超过10W的。最终卖了多少？大家自己查查吧~
再比如，后续要领证的几个项目，亦庄金茂府、天悦壹号、昆仑域（当然这个太火了几乎不可能买上），以及海淀昌平某些项目，如果能顺利拿下预售许可，确实可以考虑出手买。
毕竟和周边二手房相比，同品质里，它们的价格会比较低；同价格条件下，它们的品质还比较高。
同样花10块钱，买到了更好的桃儿，就是这个道理。
但是，【京房字】也要提醒您，目前的纯·新房门槛也不低。这对于一些改善型需求的家庭，或是新政前已经将房子卖出、换房被卡住的家庭，如果手头上有几百万，又愿意承担二套房上浮的利率，可以考虑。
二手房方面，目前市场处于观望和博弈期，这对于购房者来说，是可以不用着急入手，可以多看多比较。
二手房是个体交易，受预期等因素的影响强，尤其是在调控后，某个或某些房源的报价差距会比较大，容易出现报价较低的超值房。
比如今天【京房字】就在QQ群中准发了来自某家中介在朋友圈发布的房源信息，通州的广渠路二期终点附近的世纪星城，出现了单价4万多元的房源，价格比正常成交的低了1万多。当然，虽然我们没有核验这套房源的真伪，但是到了两个月这个节骨眼上，会陆续出现“跳水房”，仍旧想买二手房的，可以勤盯着点。
最后，对于刚需来说，希望那些原计划年中就申购的项目，快！点！启！动！申！购！
都这会儿了，不着急回款是怎么着？还不快点儿？
比较晚了，先说到这里吧。大家有什么问题，可以在下面留言。
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