继续观望还是下手？新房还是二手房？具体选哪套？在乱花迷人眼的买房路上，面对种种情境，如何才能做出正确的选择？

今天分享一个买房老司机的故事。主人公老K从大学时期到现在的17年间，出于自住目的，和父母、老婆一共买过5套房，其中既有买入“烂尾房”的霉事儿，也有“捡到漏”的好运气。

尽管买房环境不断发生着变化，每个购房者的需求也不尽相同，但从时机把握、产品选择等方面，老K的买房经历也为我们提供了一些普适规律。有购房计划的亲，相信能从中get到不少买房经验，少踩很多坑。

01

2000年｜为老人完成心愿，天津买房安家

老K的母亲是天津知青，十几岁上山下乡去了北大荒，后来去哈尔滨工作直到退休。老人一直有个心愿，老了回天津买房安家。

老K的大学也是在天津念的。从大三开始，每当母亲返津探亲，他就多了一项任务：陪着四处看房。

当时，天津的商品房市场才刚刚起步。一方面，大多数天津人还没有买房的意识，普遍认为房价太高、买房有什么用？另一方面，市场开发相当初级，楼盘大部分都是不带电梯的六层小砖楼，也没什么景观和物业。

老K最后悔的，是看了那么多房子，当初为什么没能多买两套？那时，大部分楼盘都是一两千的单价，超过3000绝对算是高端。挑来挑去，老K的母亲在2000年春节后选了A楼盘的一套尾房。

避坑攻略1｜买房不仅看价格，更要看长线潜力

即使在当时，A楼盘的价格也不算低，单价要比周边其他项目要高出1000元。原因一是位置绝佳、紧邻海河，二是整体品质较高。现在，再看同区域内二手房成交价，A楼盘则要高出5000到1万元。

由此可见，如果放在一个较长的时间线中去观察，优质地段、优质品质的优质楼盘，保值、增值性一定会强过同区域的其他项目。

因此，大家在买房时，千万不能只看价格便不便宜，如果条件允许，宁可多掏些钱，也要选资源相对更好的房源。

02

2005年｜挑婚房却入手烂尾房

其实从2004年开始，老K就不断在看婚房，但始终找不到称心的，要么嫌太远，要么嫌太贵，要么嫌户型差。当然，最根本原因，还是在于市场价格平稳，允许老K这么挑三拣四。

最后，老K鬼使神差地选了B楼盘。

B楼盘是当年的明星大盘，有地铁概念，配套也很完善。特别是老K看中的一套40多万总价房源，110㎡居然做出三室两厅，在当时天津市场也算“蝎子粑粑独一份”。

于是，老K七拼八凑，在2005年初签了合同。

可没想到，噩梦来临了。下半年，开发商资金链断裂。年底时，老K买的房烂尾了，而且一烂就是10个月。

幸运的是，最终有其他开发商买了单，老K的房子也终于在2007年初交付。为此，老K也生平第一次走进法庭，索要赔偿。

避坑攻略2｜买房不确定性大，要提前做好功课

老K当时犯了两个错误：

并不清楚自己究竟最想要什么，结果造成在选房时求全责备，错过了很多优质盘；

没有坚持“优质地段优质资源”原则，放弃了好几个稀缺的中心区域项目。否则，老K一定能选到更优质、更合适的房源。

老K的悲催遭遇充分证明，买房子，尤其是买期房，其实也面临着相当大的不确定性。尤其严重的，就是延期交付和货不对板。由此可见，买房真的不是一件万无一失的事情，需要购房者提前做的功课很多。

03

2007年｜换房目标转向二手房

B楼盘虽然交了房，可品质却和当初承诺的有天壤之别。正巧2007年春节老K和亲戚聚餐时，聊起梅江最近有一批项目在甩尾房，很合适。于是，春节后老K又踏上了梅江看房路，打算有合适的就把B楼盘换掉。

转了一圈才发现，大部分尾房楼层不好、户型不好，价格也并不便宜。机缘巧合，老K开车进了C楼盘。工业风格的会所、铁道和火车头、五大道风情的洋房以及贴心的物业，瞬间打动了他。于是老K决定，将换房目标由新房转向C楼盘的二手房。

后来看中一套135平三室洋房。房主一直在上海工作，2005年买下这套房半为投资半为自住。没想到工作调去北京，这套房留着也没意义了。

2007年3月，正是中国股市又2000多点向6000多点发起冲锋的前夕，也是天津房价井喷上涨的前夕。房主本计划卖掉房子杀进股市，而老K恰好前些年打新股赚了点钱想换房。于是，在这样一个历史转折点，他们互换了个身份。

避坑攻略3｜买二手房，实地考察很重要

不仅要看房子的户型、朝向、景观，更要看小区的环境、配套、物业、邻里关系。问问保安小区入住率如何，问问保洁几点打扫一次楼道，问问居民出没出过刑事案……一切都需要自己去考察。

而且，买房切忌什么都想要，最好能列一个清单，区位、价格、面积、配套等元素一一打分，分清主次，必要时要有取舍。

尤其是目前这种市场环境下，有一大批竞争者已经被限购挡在门外。所以千万要珍惜你自己的房票，不要着急出手。但一旦遇到对上眼的，也千万不能错失机会。

04

2009年｜为父母买套邻近房，相互照应

B楼盘收房后，产权证没下来，而且价格涨得也不多，所以老K并没有急着出手，简装之后租了出去。

转眼到了2009年，老K已经住到了C楼盘。母亲希望把B楼盘换成距离C楼盘近些的房子，方便以后互相照应。

正巧此时松江要在梅江南开发D楼盘三期，和C楼盘仅一路之隔，计划年底开盘。于是，老K10月份卖掉B楼盘，坐等新项目。

没想到，为应对2008年金融危机，当年政府推出4万亿救市，楼市迅速反弹，陷入一房难求的局面。

12月D楼盘三期预备开盘前，据说几百套房被几千人盯着。没办法，老K只有动用关系，在临开盘前花钱买了个选房资格，这才最终上了车，给父母买上一套。

经避坑攻略4｜换房时，先买后卖更保险

这次换房经历很悬，先卖后买很容易踏空。可当时老K的资金紧张，也只有如此。建议大家如果条件允许，最好还是先买后卖。

另外，当时老K并没有挑最好的楼层，而是选了5层。一是因为老人比较介意高层，二是因为低区总价要便宜不少。

从现在二手房成交情况看，当初因楼层而产生的差价，已经因整体大市上涨而抹平了。因此如果是纯投资角度，在同一栋楼中选房，完全可以不必在意楼层的区别，而以成本最低为首要原则。

05

2014年｜入手小别墅

2014年，楼市刚刚经历一轮异常严厉的宏观调控，持续走低。年中开始，政策又开始转向救市，限购取消、贷款放松、利率降低。

老K判断，此时又到了买房的好时机，逢人就劝对方买房。

不过，作为一个很保守的人，老K自己却从没动过炒房的念头。唯一的小目标，就是希望能拥有一套带院子的小别墅。

终于，机会来了。“十一”前，E楼盘的别墅推出一口价，194平三层联排总价只要160万。老K获得消息时，只剩下三套房源。二话不说，迅速下定。

其实，老K在最终签约之前非常纠结。作为从业十余年的老司机，老K很清楚E楼盘10年房价基本没怎么涨的现实。但是他纠结的绝不是价格，他只是担心，E楼盘这样远的地理位置，未来究竟适不适合自住？

当然，最后老K还是买了，因为价格实在太诱人，绝对铁底。

现在，E楼盘下期将推的洋房产品，一楼115平带院户型，总价都要将近260万。

避坑攻略5｜多关注房子本身，该出手时就出手

巴菲特有句名言：“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪”。以2014年为例，市场持续走低，各楼盘给出优惠力度极大，各地救市政策纷纷出台。而此时，大多数人并未在第一时间反应过来，还都处在观望状态。如果你能抓住机会，你就能比别人占据先机。

千万不要抱着炒股的心态去买房，总想着抄底一夜暴富。任何时候都要理性、冷静、有主见、不盲从。多关注房子本身，而非房价的波动。坚持长线投资，做时间的朋友。

来源：易居中国