新光圆成顺利完成业绩承诺背后诸多疑团待解

导读

在几经辗转之后，终于完成借壳上市的新光圆成（002147.SZ）交出了上市以来的首份业绩报告，公司以绝冠上市房企的超过毛利率完成了不菲的业绩承诺。

在当初借壳上市时，新光控股集团给出了3年合计40亿元的净利润承诺，这也是公司上市时能够估值超百亿的主要原因。从上市后首次年报来看，新光圆成不但完成了首年业绩任务，还超额完成指标。

不过，新光圆成能够完成业绩承诺，依靠的仅是一笔超额大单的贡献。这笔超额大单带来的毛利率接近90%，在房企毛利率逐年走低之际，这笔交易无疑引市场为之侧目，而买家不断变换的股权变更信息也说明，这笔交易或许并非那么简单。

业绩承诺顺利完成

4月底，借壳成功的新光圆成披露首份业绩报告，2016年公司实现营业收入37.36亿元，同比增长了101.11%，实现归属母公司股东的净利润15.3亿元，同比增长了207.67%，无论是收入还是净利润，新光圆成都实现了翻倍的高增长。

而超过15亿元的净利润对于新光圆成来说非常重要，因为当初借壳上市时，公司承诺了高额的业绩预期。

新光控股集团借壳上市计划要追溯到2015年6月，彼时，金路集团（000510.SZ）还披星戴帽，*ST金路曾公告，拟以5.45元/股的价格向新光控股集团、虞云新发行20.58亿股，收购其持有的浙江万厦房地产开发有限公司（以下简称“万厦房产”）100%股权、浙江新光建材装饰城开发有限公司（以下简称“新光建材城”）100%股权，交易作价112亿元。

除此之外，公司还将配套募资40亿元用于义乌世贸中心、千岛湖皇冠假日酒店及附楼、新光天地二期及三期等项目的开发建设以及补充流动资金。

但到了2015年11月底，由于四川德阳当地国资态度的转变等原因，*ST金路公告借壳一事无奈终止。一个月之后，当时还是上市主体的方圆支承发布重组预案，新光集团的借壳对象再度出炉。

与上次收购相比，万厦房产和新光建材城的估值几乎没有变化，方圆支承将以11.54元/股的价格，向新光集团、自然人虞云新发行9.69亿股，作价111.87亿元购买其合计持有的万厦房产100%股权和新光建材城100%股权。

配套募资金额缩水明显。方圆支承将以不低于15.36元/股的价格，募集不超过32亿元的配套资金，拟用于义乌世贸中心、千岛湖皇冠假日酒店及附楼、新光天地三期等项目的开发建设及补充流动资金。

收购书显示，借壳上市的两家公司主营业务为房地产开发和商业经营，公司业务主要分布在义乌、东阳、金华等城市。2012年-2014年和2015年1-7月，两家公司分别实现收入2.81亿元、9.46亿元、24.52亿元及9.08亿元，同期净利润分别为5076.33万元、2.05亿元、5.47亿元及1.38亿元。

作为百亿身家的回应，新光控股集团承诺，两家公司2016年度合计净利润不低于14亿元；2016年度与2017年度累计实现的合计净利润不低于27亿元；2016年度-2018年度累计实现的合计净利润不低于40亿元。

与当初借壳*ST金路时给出的业绩承诺相比，新光控股集团这次的业绩承诺更加丰厚。前次公司承诺，2015年度合计净利润不低于8亿元，2015年与2016年累计实现的合计净利润不低于19亿元；2015年-2017年累计实现的合计净利润不低于32亿元。

虽然借壳后，方圆支承原有的回转支承业务还保留在上市公司业务当中，但这块业务不过仅为3-5亿元的收入，房地产当仁不让地成为公司的旗舰业务，借壳后更名为“新光圆成”顺理成章。

那么，新光圆成完成业绩承诺靠的是购房者的贡献，还是另有其他的财计呢？与其他上市房企相比，新光圆成完成业绩承诺并非靠普通购房者的积累，一笔27亿元的大单就让新光圆成顺利完成当初的承诺。

超高毛利率助力业绩承诺

按照当初的承诺，新光控股集团承诺2016年的净利润不低于14亿元，实际上公司2016年业绩承诺的实现比例为111.36%，完成了2016年度业绩承诺的指标。

上半年还亏损近4000万元的新光圆成，是如何在半年时间里做到盈利且完成承诺的？市场或许没有料到的是，当初的一笔订单功不可没，其贡献了新光圆成绝大多数净利润。

2016年7月，新光圆成二级全资子公司义乌世茂中心发展有限公司与北京东信瑞成投资有限公司（以下简称“北京东信”）签署购房协议，后者以27亿元的价格购买前者所开发的位于义乌市国际商贸城金融商务区地上4层以及地下一层夹层。

该商服用地预估建筑面积合计约为26016.71平方米，按此计算，该商品房转让单价约为10.38万元/平方米。2016年三季度末，北京东信支付了13.5亿元，剩余13.5亿元在12月份支付完毕。

新光圆成年报显示，公司2016年房地产结算面积64641.9万平方米，这意味着仅北京东信的订单仅贡献了四成以上的结算面积。不仅如此，在公司所有房地产结算项目中，合计收入为34.36亿元。其中，北京东信一笔订单收入就贡献了25.71亿元，收入占比超过70%。

而义乌世贸中心的这笔交易结算毛利率更是高达83.9%，即21.57亿元，毛利占比到了80.28%。仅这一笔购房协议，就足以帮助新光圆成完成高额的业绩承诺。

义乌市贸中心80%以上的毛利率，是新光圆成能够完成业绩承诺的关键。在130余家上市房企中，虽然收入增速接近40%，但其平均毛利率不足30%，净利润率不过10%左右。新光圆成的整体毛利率超过72%，净利润率超过40%，在上市房企中，能有如此之高的毛利率和净利润率的，实为凤毛麟角。

愿意以如此之高的价格拿下新光圆成手中楼盘的北京东信为何如此慷慨呢？要知道即使义乌是闻名海内外的小商品集散中心，但与义乌市贸中心相距不远的另一家上市公司小商品城（600415.SH）的日子并不好过，公司目前依赖规模扩张维持业绩增长，北京东信高价买楼看中的是什么呢？

神秘的北京东信

在最初的购房协议中，新光圆成介绍，北京东信的股东有两家。其中，东方财富置业有限公司（以下简称“东方财富置业”）持股90%，北京东方信德投资有限公司持股10%。北京东信控股股东系东方财富置业。

按照新光圆成的说法，该公司长期致力于高端房地产开发与商业运营，具有丰富的商业运营经验，其实际控制人资金实力雄厚，在业界坚持诚信、互利的商业运营原则，日常经营履约情况良好，具有良好的市场信誉。

不过，公开信息鲜有东方财富置业的身影。工商资料显示，这家注册资本只有5000万的公司只有一个自然人股东-郑显坤。持股10%的北京东方信德投资公司股东只有两名自然人股东，郑显坤同样现身其中，因此，北京东信的实际控制人就是郑显坤。

不过，在2016年12月21日，北京东信发生了股东变更信息。中融置业有限公司取而代之成为北京东信的唯一股东，倪召兴、倪晓芳父女是最终的实际控制人。出生于浙江的倪召兴是中融集团董事长，公司业务涉及地产、能源、矿产开发和金融投资等业务。

根据新光圆成的公告，在北京东信购买公司义务世贸中心之后，公司分6次支付了购房款，不过，在这期间，北京东信正发生着股权变更信息。

在股权变更之前，即2016年10月21日之前，北京东信仅支付了第一笔购房款，其于2016年8月15日向新光圆成支付了5.4亿元，第二笔款项在两个多月之后的10月26日才支付了4.4亿元。

也就是说，在北京东信变更股权之前，公司仅支付了5.4亿元，剩余的近22亿元是在公司股权变更之后支付的。这位浙江老乡承担了此次购房款的大部分支出。原实际控制人郑显坤并没有承担太多资金偿付压力。

而新光圆成2016年年报显示，公司预付对象前五名对象中，第一名是达芬奇家居股份有限公司，预付金额为3.92亿元。达芬奇家居名声在外，而在数年前的达芬奇家居纠纷中，传出了其面临收购的结局，而爆出的4家收购名单中，有3家是郑显坤控制的公司。

在郑显坤控制北京东信之时，其购买新光圆成的楼盘时支付了5.4亿元，而新光圆成2016年向达芬奇家居公司支付了3.92亿元。那么郑显坤到底付出了多少真金白银？浙江老乡倪召兴为何甘愿替人向新光圆成“还钱”呢？这一切都要新光圆成给出答案。