相信同行都被嘉兴宇宙级土拍震撼了，400多家开发商血拼八小时围攻举牌八宗地，还是在嘉兴刚刚出台限售政策之后。那个摇号中签的开发商像是中了大乐透，又是抖腿又是抖肩，看着真是欠打啊。

但这实在又不过是过去2年里一系列疯狂土拍系列的又一季。

说起来越来越吊诡了，现在已经有50多个城市限购了（几乎中国10%的最好的城市全部都限购了）。神州大地的调控政策从之前的三限令（限价+限购+限贷）走到四限令（+限售）再走到现在的五限令（+限商）。如此严厉的调控政策，从2016年3月开始启动到现在，一轮比一轮严厉一轮比一轮扩容。

结果还是：老百姓抢房子的疯狂依旧，开发商抢地的疯狂依旧。

大家都不买调控的账——虽然嘉兴这次的土拍看起来土地溢价率都相比前年去年得到了很好的控制，但那是在限价的条件下实现的。假如不限价呢？……

你说这些开发商、老百姓会不会集体犯错呢？

当然会啊，要不然怎么会出现次贷危机，日本人在1991年初也没有觉得楼市要崩了啊。

对于出现这种大家集体性犯错误的原因，经济学界有至少三种不同的解释。一种解释是，资本主义体系固有的生产过剩危机，每隔那么一段时间，经济周期总会来那么一火，繁荣——衰退——萧条——复苏，周而复始不断轮回。第二种解释是，政府长期持续的进行经济干预，扭曲了价格信号，导致了企业和老百姓都做出了错误的判断和行为。还有一种解释是，人性里面固有的贪婪自私和疯狂，导致了资产价格的不断推高，最终崩盘。

不管它是什么解释了，结果都是：非常恐怖。基本上就是大家一起扑街，个人玩了高杠杆，就算不跳楼自杀也得丢掉房子。企业玩了高杠杆，就算不破产清算基本也要离开原来的行当。

扯这个太远了，谁也没有第三只眼。还是原来的看法，如果想要一直活着，就要常怀怵惕之心。

假定没有这些不可测的风险爆发，仅仅是从市场运行来推断，像这次的嘉兴土拍（以及这两年里一系列热闹的土拍事件），反映出来什么市场现实？

第一个看法是，主流观点之前对白银时代的看法完全错了。

在之前，我们认为，房地产的黄金时代要过去了，到了白银时代，需求量会减少得多一些，房价会涨得少一些，干房地产不好赚钱了。

但这两年一而再再而三的事实说明了，白银时代的房地产，和我们之前想象的完全不一样。房地产不但继续有得搞，而且是继续很能赚钱。这样的阶段，好的城市的房价不但没跌反而更高了，涨得也更凶了，而差的城市的房价更表现差了。

如果把过去1年多出现的一系列土拍事件串起来看，就能发现原因很简单：值得投资的城市更少了，而开发商却更多了，市场竞争反而更加激烈了。之前是所有的城市都普涨，全国几万家开发商分布在几百个城市里玩房地产。但是这两年，土拍市场反映出来的明显是巨大的结构性分化。三四线城市的房价最近虽然涨了，但开发商不敢再去了，能把原来的库存消化掉就不错了，再投入就是亏多亏少的问题。而一二线城市（都市圈城市）的地价虽然疯狂，但是相比之下仍然是赚多赚少的问题。

就像买股票一样，仙股很便宜但是你不敢买，蓝筹股很贵但是杀进去的人大把。很多人之前并没看到这样的变化，但你跟踪那些大型开发商的走向，尤其是恒大、碧桂园的走向，就能明白这些都市圈市场的疯狂了。从万科的致股东信中可以看到什么？

这样会带来第二个判断：未来的市场集中度会快速升高。

沿着这样的逻辑，开发商未来要活下去，必须要在都市圈站稳脚跟，让自己有米下炊。

这只会意味一个结果：都市圈市场的门槛会不断的抬高。早年郁亮说在一线城市玩房地产手里没有30个亿就不要玩，现在可能在都市圈玩房地产，手里也要有这笔钱。在一线城市，估计得要至少50个亿了。

但谁也不能保证未来一二线城市的房价会一直涨，如果房价持续现在这样的牛皮市，对开发商的资金链要求会很高。过不了2年，那些现金流不多的开发商，就撑不下去。所以，以后行业之间发生的并购，会比之前要多很多。像中海并购中信地产业务的超大级规模不一定会常有，但那种数十亿级甚至百亿级的并购一定会经常出现。

从大房企的市占率较低来支撑了这个趋势，万科、恒大、碧桂园现在行业的市占率都不过是3%。而万科认为可以达到7-10%，就是中国要出现一个万亿级的房企。媒体曾在2015年之前曝出过万科的一份研究报告：未来中国住宅业务的增幅将急剧衰减，但万科可以将市占率提高一倍。

怎么来？还是靠着像现在这样继续努力卖房子？中国现在整个住宅市场的规模增长已经是稳定了，1年10万亿，再单靠增量的大幅上升，做到10%的市占率，太不现实了。

要么去做别的衍生业务，要么就得靠行业并购来做大规模，这是这两年企业买地的最大的新特征。

除了土拍市场，梳理这1年多来资本市场的变化，像恒大对廊坊发展的举牌，融创对金科的举牌。这些背后的逻辑，都是这样的。这样的趋势以前都有，但从来没有哪个阶段，像现在这样明显而密集。

再看这些巨头们手里现在握有的现金，万科800多亿，中海1500亿，恒大3000多亿。这个现金规模，在每家企业的历史上都是最多的。这些钱显然不是要躺在银行账户上收利息的，也不是来给股东分红的（房地产行业的分红派息都不能看）。

那么，他们在等待什么？

等待机会。

市场调整的机会，企业并购的机会。市场不再疯狂，政府卖的地价就会受到控制，企业就可以花更低的成本买到更多更便宜的土地。房子不好卖，就一定会有企业的现金流出问题，就可以大鱼吃小鱼。

说到底，现在大家紧锣密鼓干的，不过都是为了让自己的生存筹码更多一点。即便是调控，也要让位于生存。而且，调控也改变不了他们对大势走向的判断。所以，哪怕是未来再不乐观，还是要先抢一块地再说，无米下炊就只能自动退场。

房地产行业的整合大幕，现在只是刚开始。照一二线、都市圈市场现在这种抢地的激烈程度，中小型的开发商，如果没有“一技之长”，很快就会被挤出市场了。可能只有那最好的20%的开发商，能活着笑到最后。

也许这个背后有货币性的因素，但我认为，行业本身的发展逻辑，更重要。

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