经过5月的供应低谷，在即将来临的6月，北京楼市新房供应将继续“冰上行走”。在业内看来，受制于土地供应缩量和楼市新政限制，新房供应低迷的大格局将难以转向。

供应低迷，大中户型占主流

相比于5月仅9个项目有入市意愿的情况，6月份北京计划入市的住宅项目有一定程度增长。

根据亚豪君岳会统计数据显示，年6月北京住宅市场共有14个项目预计入市，其中包括亦庄金茂府、通州万国城MOMA、北京经开·汀塘等4个纯新盘，以及兴创荣墅、万科·翡翠四季、金隅·金玉府等10个老项目后期。

从入市项目特征来看，6月有意向的项目中，多以类别墅和大中改善产品占到主流。

亚豪数据显示，6月预计入市的14个项目当中，4个为别墅项目，两个别墅、普宅混合居住区，剩下的8个普宅项目当中也有5个主打100平米以上的中大户型。

这其中，冠城大通百旺府主打137-200平米三到四居，金隅·金玉府主打133-136平米三居。而提供中小户型产品的仅有北京城建·海梓府、北京经开·汀塘以及京洲世家3个项目。

北京城建·海梓府是为数不多提供中小户型产品的入市项目

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，目前市场当中的供应主力以别墅以及中大户型产品为主，而这主要是受到此前“高价地”统领市场的影响，受制于高昂的土地成本，这些地块项目不得不通过打造大户型产品提升品质，以匹配其价格，而这一趋势也正契合了二胎放开之后改善型需求对于居住面积升级的要求。

从成交当中也可以看出，今年以来北京住宅成交当中100平米以上的中大户型成交占比高达63%，而150平米以上的大户型成交占比也超过三成。

5月取证项目价格情况证明了这一点，价格区间多处于5.5万-8万间。例如北京壹号庄园与阳光城京兆府领证价格均在57000-79000元/平方米之间，翡翠公园在54000-79000元/平方米之间，而远洋天著春秋与泽信公馆则分别为75000元/平方米及77000元/平方米左右。在6月，这种趋势仍将延续。

虽然受到预售价格管控的限制，取证项目价格基本都在8万元以内，但是大部分也都处于7万元-8万元之间的价格段。在业内看来，近两年高价地的垄断使得中高端项目已成为新房市场的主力，而这部分项目受制于资金成本的压力，推盘意愿相对更加强烈，因此这类中高端产品仍将在中长期内占据市场供应的主导。

房企冲刺业绩力度有限

一般情况下，临近年中，房企也开始为上半年业绩冲刺做准备。

“今年以来受到房地产收紧调控政策的影响，月均入市量在10个以内，因此6月14个项目的预计入市量，已经显示出房企开始准备年中冲刺的姿态。”郭毅表示。

亦庄一项目工作人员表示，今年年初项目顺销情况一直不错，不过快到年中，在蓄客情况好的情况下会考虑再开。

有业内人士表示，目前部分项目选择尽早入市实则也有特殊的竞争因素存在。

据了解，今年以来北京土地出让当中，含有可售纯商住宅的地块共计11宗，每宗均设定了限售价格，基本比区域目前在售项目价格低出10%-20%左右，部分价差甚至高达30%。有这些被限制了售价的住宅储备在后“虎视眈眈”，现有项目均有入市动力，例如6月预计入市的亦庄金茂府、首城汇景墅等项目区域内均有限价地块出现。

“虽然动力十足，但是由于受到各种制约，冲刺力度也有限。从与去年的对比当中可以看出，去年6月共有33个项目入市，而今年6月的预计入市量还不及去年同期的一半，而上述14个项目虽然有入市预期。”郭毅坦言，最后能否成功入市还要取决于取证情况。

另外，同比市场供应的大幅下滑，主要受制于商办项目的影响。刚需项目入市哑火也使得整体市场供需结构出现巨大变化，普宅项目再度回归成为市场主力。

供应短期难转向

虽然上述项目在一定程度上给予市场预期，但从近期市场入市项目数量来看，远水救不了近火。

据机构统计显示，5月第三周北京住宅市场仅有北京壹号庄园一个项目入市，共新增住宅产品220套，环比减少41套，预售许可面积3.3万平方米，环比增加10%。

从5月份取证情况来看，去年5月北京共有12个住宅项目取得预售许可，可提供住宅产品3751套，而今年5月截止21日仅有5个项目成功取证，仅新增住宅产品仅954套。

持续的供应低迷直接表现在成交上。据亚豪君岳会统计数据显示，5月第三周（5月15日-5月21日）北京商品住宅（不含保障房、自住房与商办）共实现成交579套，环比减少41套，成交面积9.16万平方米，环比增加16%。与此同时，上周北京商品住宅成交均价45529元/平方米，环比上涨7%。

在业内看来，大政策基调让楼市在眼下倾向于选择低调行事。

郭毅分析，自调控之后北京住宅市场成交持续处于低迷状态。北京自3月份新政出台之后，各类“查漏补缺”的措施仍在陆续出台。由此可以看出，从全国范围内楼市政策收紧趋势仍在延续，而“候补”政策也依然充裕，严厉调控政策的打压下，年内楼市的低迷状况难现转机。5月原本应已逐渐进入供应旺季，但今年的特殊紧缩环境使得供应始终无法发力，而随着调控政策的不断延展，今年整体市场供应也难以出现太大突破。

也就是说，就算攒够了钱，今年的购房形势依旧严峻，因为供应实在是太少了。

供应在路上？

不过，供应短缺问题只是暂时的。有业内人士表示，由于最近几年所有拿到地的开发商必须在今年开工，报规的必须今年12月前预售。因此，未来一段时间会有不少项目相继入市。而另一方面，自住房的陆续入市，也将为市场带来可期待的供应。

就在最近，城建·仁悦居和首创·悦溪汇项目自住型商品房摇号结果公布，1282套自住房将在本月底选房，这也将为市场提供可见的市场供应。

“2017年我市将增1.5万套以上自住房供地。”市住建委年初的表态在近期土地市场得到充分体现。而在土地供应的保证下，自住房的供应量也达到了高峰。

今年北京加大了自住房用地的供应

据了解，今年一季度北京已有10个项目、1万套自住房房源入市。截至目前已累计入市73个项目、6.63万套，启动选房项目60个、销售5.83万套。

除去自住房入市的脚步加快外，供应端也在保障市民对自住房的需求。北京未来五年住宅用地供应计划显示，本市未来五年将完成25万套自住房供地，今年计划完成5万套供地。与今年原计划相比，自住房用地由83公顷大幅增加到200公顷，供应5万套。从供地面积上看，是原计划的2.5倍。截至4月底，今年已经累计供应九宗自住房用地。

编辑：心机的小编

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