这一次，心机婊不是贬义词。

107平米做成三居、126平米做成四居；改善户型如何经济合理、大户型如何做得舒适漂亮……2017年的限价新盘时代，为博购房者投出珍贵房票，这一波新盘很多放弃精装，却在户型上心机用到毫厘。

功能区如何划分、有几个向阳房间、面宽做到几米、餐厨怎样利用……

房价太贵，时下局中人更清晰自己的买房诉求，也更精于计算付出和得到，不惜精力货比N家PK到最后一平米。

你懂的，这是一个“尬户型”的时代，在其他维度没有太多发挥余地的楼市历史时间，户型成为终极战场。

让我们来扒一扒下半年那些入市新盘暗藏的玄妙“心机”。

金隅西山甲一号

发力不均，城府也了然

183平米，四室两厅三卫。

这个是西山甲一号最敞亮的一个户型，亮点突出——7.5米面宽的东向客厅，据说高层能收东部园博湖景于眼底，厨房、餐厅和客厅一体，空间豁亮，又便于家人交流互动。

这个户型优点与缺点同样明显。183平米的四居室，把东向给了客厅，南向努力做出3个卧室房间，虽然用心良苦，但也难免不周全。

南向的三个卧室，中间的小卧室在样板间里被做成衣帽间出现，因为面积过小，营销人员都没有自信做成一个独立的卧室去展现，这里没办法同时放下一张床和衣柜。

小卧室改造的衣帽间，有窗。

南向三卧室排布太紧密，影响私密性，面积分布不够合理。

还有一个隐藏的问题是，整体户型通透性一般。这个户型的设计，与“眼镜房”标配的南北双线通透相比，通透性就有点“假”了。

对流通道变成了一条在北边客卫和南向的小卧室之间的单线。

此外，入口处设计的小书房，算是“四室之外”第5个房间，在样板间内是用玻璃门隔出来的。不采光不透气，直接拆除又有些浪费边角空间，有些鸡肋。

下面这个户型是西山甲一号的主力户型：

144/139平米南北通透三居两卫

以144平米的举例，这个户型是双线通透——客厅和餐厅通透，南北卧室通透全明户型。

U型厨房，空间分区以及使用动线和收纳功能都不错。加之两个明卫，也算是无敌户型了。

但是，溜达一圈，感觉客厅较小，4米多见方，将将20平米。

这个户型的优点是功能分区更好。可能入户玄关装修得有些厚重，从视觉上隔断了南北通透的视觉线，餐厅与厨房链接的功能区也觉得狭窄了些。

户型图右上角中的品茗室并不是赠送面积，使用起来又搁不下一张床，却有一扇明亮的窗。用途不明。

样板间品茗室实景图

细究起来，这个看起来结构上比较完美的户型，还是有些许遗憾。既然如此，房小谋干脆推荐他们家120平米最小三居了，至少总价更低。

这个户型有与大户型一样的U型厨房；两个卫生间中有一个明卫；单线通透。

亮点是，从视觉和实际使用上，客厅显得大。餐厅处也有采光。整个户型几乎没有浪费面积和鸡肋区域，对应价格，可谓性价比更高。

“心机”点评

心机之所以叫心机，不说要耍到天衣无缝，至少也不能昭然若揭。金隅西山甲一号，明显的用心良苦之处，也带来禁不起推敲的遗憾。

183平米四居，7.5米客厅东向大面宽抢夺眼球，阳光都照进了购房人心坎里。但是由于这个突出的优点，也使得缺点暴露。用心机的诚意虽有，但是不够游刃有余。

项目素描

丰台区大，西山甲一号在五环外长辛店，北接石景山区，再西边就是门头沟了。与四环边的丰台其他楼盘，在地段上还是两个光景。

地铁9号线，一直坐到望见了西山支脉。

距离张郭庄站步行10分钟可到，这个产品最大的亮点是挨着园博园，环境不错。

但是，无论销售再怎么描述未来周边的配套商业面积，目前这里也是连个吃饭地方都难找到的地界。从这里驱车到达现在的丰台繁华地带——丰台科技园万达广场附近也要16公里，大约半个小时。

在建的西山甲一号楼座

销售说，（拿到预售证）随时开盘。精装，这一期参考价位7万/平米吧。

走访售楼处发现，金隅自己是把这个项目定位高端科技豪宅卖的。这也是难为了一个一直没有什么突出代表作和科技范儿的老国企。

在目前探访的几个项目中，西山甲一号是老项目后期再推盘，所以有样板间可以细品。

推敲起来，比起金隅希望达到的豪宅身段，活儿还是有点糙。科技感十足的天棚系统和地源热泵系统， 替代了中央空调和地暖等设备。不过了解中，总是觉得金隅给人的信赖感不够。

另外，物业一直口碑不佳的金隅，此次物业费在4.31元，但是对应科技住宅，还要每平米每年增加60元所谓的科技费，如果买套140平米的房子，就要在物业费之外加8400元。

新著东方VS天悦壹号

对街操戈，死磕空间细节

华侨城的新著东方和中粮天恒的天悦壹号都是下半年要入市的纯新盘，目前样板间都未正式对外开放，可供品评的确定信息少。

两家临街相对，又都是央企大牌，是最直接的PK对手。

新著东方目前对外公布的主力产品为117-175平米的高层及约200平米的叠拼。

房小谋看了一眼临时售楼处给客户参考的新著东方150平米左右三居户型，觉得开发商也是心机重重。

因为户型图尚未定型，不能对外宣传，房小谋大致手绘了一下“心机”之处，仅为示意。

150平米尺度三居是经典的“眼镜房”。三个卫生间有两个明卫，这个不是难事儿。

心机之处是，在这个户型里开发商留了可一分为二的儿童房。

细看右上角儿童房空间，有两个窗户，两道门，如有二孩，完全可以隔离成两个房间，三居秒变四房。

“心机”点评

新著东方，就目前房小谋探得的一个户型来看，心机耍得算聪明。

150平米尺度的户型，在设计上均好性不难实现，但是也容易中规中矩。在市场越来越冷的行情下，如何突显亮点，撩拨购房人心理赢得最后一个筹码，还是有点难的。

儿童房设计上留有拓展性，考虑到当下二孩家庭是一股换房主力。如果是不同性别的两娃，可以轻松多出一间房。这样的心机设计，延长了房子的家庭使用周期，算是够审时度势。

不过，实际效果如何，还要等确定的更多信息和样板间出来后检验了。

公开信息显示，天悦壹号主打户型为120-170平米的高层和180-220平米的叠拼。

宣传材料展示了两个户型图，126平米和138平米四居。可见一番功力。

如物料宣传，126平米四居，客厅能够做到3.8米面宽也算不易。

一梯一户的设计，把玄关收纳放在了私家空间电梯对面。

一入户就是餐厅，不免令人觉得有些唐突，但是核算总面积，如果做得紧凑，只能把空间这样利用。

实际上，这个餐厅的位置与厨房和客厅在一条动线上，也是一条通透的南北纵轴线。

这样紧凑的四居，做出了“眼镜房”，两个卧室和客厅有3个房间向阳，没有一平米的浪费面积。

138平米的户型除了空间更大之外，主要是多了一个卫生间，心机也用在了重要的功能间上。

“心机”点评

天悦壹号126平米四居这个产品，万科也做过类似的，并不容易做好。

挑战是把双刃剑，因为有机会可以一战成名。

在改善大年，住房进入多家庭成员时代，买房人再也不会浪费机会，空间的充分利用和功能合理设置成为了必考题。

从现有的户型图看，空间已经利用到极致，甚至有部分空间颠覆传统的习惯设计。

实际效果需要到现场去检验。现在只能说，天悦壹号的心机背后下足了工夫，耍的是创新式的心机，也可窥见野心。

项目素描

目前项目可探的产品实在细节不多，中粮天恒天悦壹号的售楼处还没有正式对外接待客户，华侨城的新著东方只有在金融街的威斯汀有个临时的接待处。

两家临街相对，执手共托“槐新板块”，但是产品也相近，是直接竞品。南四环外的槐房-新宫板块就此热闹。

图上效果图，展示的两个社区，分别是新著东方和天悦壹号。

如图，图左侧区域为配建的公租房。

新著东方中间为叠拼。北部和外围10栋为平层产品，是不超过13层的小高板。

销售人员当下表示，先开哪栋不确定，更多户型信息现在也不确定。

首开熙悦安郡

打南边来了个“小户型”

令房小谋觉得可以提示大家一下的是，这个项目里有经久不见的“小户型”。

107平米三居，在改善户型结构里面是十分紧凑的户型了。

这个户型的亮点明显，短进深，双线通透，还有双明卫。

厨房、餐厅、客厅的功能动线设置合理，虽然做的两个卧室朝北，但是三个卧室的使用格局，可以做到互不打扰，可见也是走心了的。

83平米两居，明厨明卫，虽然牺牲掉了一个卧室的面宽，但总体也算方正，两个卧室也是使用起来互不干扰。

亮点在餐、客一体的设计，应该极大拓展了刚需小户型的视觉和使用空间，算是良心。

“心机”点评

首开熙悦安郡还是蛮任性的。别人都做大户型，人家偏不嘛……居然有83平米两居，这个户型在一手房市场有日子不见了，107三居也是新房户型里很有难度的。

人家还主打三环牌，地段好过当下主流的“四环党”们，也算既有天赋也用功了。

在市场打出差异，心机耍得明白。至于执行效果如何，同样待检验。

希望控制总价、功能又够的房子多些，给今年下半年出手的刚需们更好的机会。

项目素描

“现在项目只有肖村地铁站附近的临时接待处，开盘要下半年了，有可能8月份”，首开熙悦安郡也在北京南部，但是属于朝阳，且是在四环里。

这点地理位置的优越性，完全够首开熙悦安郡嘚瑟得一副”我就是傍三环”的姿态。

猜测一下，国企开盘，今年新盘限价，在四环内，8万/平米以内的价格，不管毛坯精装，660万左右一套83平米两居，860万一套紧凑107平米三居，可以考虑。

好户型是尬出来的。你萌有什么想法，出来尬一下……

图片为房谋度断拍摄、制图。

新盘信息以开发商最终更新为准。

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