受不限购以及禁止“商改住”政策出台的影响，近期公寓产品（40年或者50年的非住宅产品）呈热销趋势，我们来看看目前市场公寓市场现状，探讨公寓产品该如何选择和投资。

一、受楼市调控政策影响，公寓市场逐步走俏

据统计，2017年一季度南京公寓项目共售出22.4万平方米，共计成交2199套，与2016年第一季度1928套成交量相比上涨13.5%。而今年3月份共销售了8.5万平方米，成交了1177套公寓，占整个第一季度成交量的53.5%，创下自去年6月份至今年3月份，9个月以来的数据新高。

在商办公寓项目中，成交前十的项目主要位于浦口、南站、河西、江宁等四大区域，户型基本以36-55小户型为主。其中，南站的绿地之窗以496套占据首位，金盛田锦上凭借209套的销售成绩排名第二。

3月销量为何如此可观？

3月10日晚，南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局发布了一则《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，出台新规规范“商改住”行为，以后南京商业办公建筑不得按住宅套型设计。

3月15日，南京楼市限购加码，六合、高淳、溧水均纳入限购范围，公寓成了不少被限购房者的首要选择，市场持续升温。据一公寓楼盘的置业顾问表示，调控后该项目每周末的到访量在一百组以上，大多是80、90后的年轻人，一天成交量达80套。

3月份的政策推动了公寓市场的火热，5月份出台的“限售”政策对公寓市场仍旧有推动作用，只是目前市场还没有完全反应过来。

二、热门公寓项目成交量

目前在售公寓项目有20多个，据网上房地产成交数据显示，4月末至5月末期间，有10个项目成交套数在100套以上，其中万达茂和宝隆时代广场两个项目成交量比较大，分别达到903套和451套。由于这两个项目近期才上市，当前成交数据含有认购量，其中万达茂认购650套，宝隆时代广场认购451套，预计下月会转化为成交。

另外，证大喜马拉雅、苏宁紫金嘉悦、升龙汇金中心、雨花客厅等4个项目销售量也比较大。

三、南京公寓去库存压力大，选择空间仍富余

目前南京公寓库存量还是非常大的，据网上房地产相关数据，截至上周，可售面积近194.7万平方米，即使未来每月销量都如3月一样8.5万平方米，也需要23个月的时间去掉当前所有库存。

（来源：南京市网上房地产）

总之，目前南京市场不乏公寓，仅目前库存就有上万多套，而且未来仍有商办混合地块将配建一定比例的酒店式公寓产品。公寓的选择空间还是很富余的。

全市在售公寓项目分布

我们根据目前全市在售公寓产品的价格分类，发现在售项目售价在低于2万/㎡以下、2-3万/㎡、3万/㎡以上3个价格段。

低于2万/㎡：分布在浦口、中央门区域，多以毛坯公寓为主，如明发悦庭、明发财富中心、宝隆时代中心等；

2—3万/㎡：分布在仙林、南站区域，这些项目多是成品房交付，可以实现拎包入住；

3—4.5万/㎡：主要是河西高端公寓，多是采用开发商返祖来实现投资回报。

江北

目前是公寓市场主力之一，在售挑高公寓：

5月20号，首开的宝隆时代广场，一次推出592套精装挑高公寓，面积41㎡-75㎡，实际成交价格在1.8万/平左右。目前仍在售面积41-75㎡的户型。

（宝隆时代广场）

明发悦庭目前在售少量4.8米挑高附赠毛坯公寓，户型37㎡、49㎡、57㎡、70㎡，均价17500元/㎡。另预计近期加推10#，共150套毛坯公寓，面积33㎡、37㎡、49㎡、57㎡、75㎡。

（明发悦庭）

弘阳时代中心项目也有4.8米挑高公寓产品，但是近期没有加推动态。

（弘阳时代中心）

除此之外，另外一个新盘毅达汇创中心预计近期首开，首推3号楼共540户4.8米挑高精装公寓，户型35㎡，6梯30户，价格待定。

河西

海峡城第三街区在售A7公寓，4.8米挑高，主力面积约50-65㎡，分为上下叠两种，公寓层高21层，7梯24户，精装交付，价格为23000元/㎡-24000元/㎡。

（海峡城效果图）

南京缤润汇目前在售SOHO现房，5.2米挑高，产权40年，户型面积为47、70、96、115㎡，有精装和毛坯两种产品，均价3.5万-4.5万元/㎡，具体一房一价。

乐基广场在售二期1号楼精装酒店式公寓，面积56-77平方米，5.2米挑高，均价39500元/平米。

（龙江里）

龙江里目前在售4.8米挑高精装修公寓，面积段为40-50㎡，主力面积为34㎡、53㎡，均价为35000元/㎡。

城北

翠屏水晶广场项目在售4号楼，面积42㎡的4.8米挑高房源，均价约19000元/㎡。

城东

在今天正式亮相的银城Kinma Q+社区，共包含三栋楼，其中1号楼14层、2、3号楼共10层。预计6月15日左右公开售楼处，6月底7月初加推1、2号楼部分房源，3米和4.8米挑高（双钥匙及单钥匙），面积段37.54㎡到80.14㎡，主力面积在40㎡左右。

样板间效果图如下

中南世纪雅苑新推公寓房源中南乐尚茂C-7栋LOFT公寓，层高4.8米，精装交付，北向户型38平方米、南向户型48平方米，均价22000元/平米。

样板间实景：

城南

保利堂悦即将推出公寓产品翡翠公馆，主力户型45㎡，40年产权，4.8米挑高，双钥匙挑高户型。

保利堂悦的公寓产品集中在3-20层，面积45平，4.8米挑高。A栋布局双钥匙公寓，共230套，2房2卫，独立2套房，一户两家、独立门户，买一层得两层，双倍收益。

B栋布局loft小复式，共378套，2房1卫，居住舒适性、私密性更高，动静分配，楼上楼下都是自己的小天地，颇有小豪宅的即视感。

江宁

即将面市的龙湖•新壹城目前户型体验中心已对外公开，户型面积为30-40㎡，4.8m挑高公寓，毛坯交付。

（龙湖·新壹城样板间）

项目预计在今年六月开盘，推出1#楼3至20层共558户4.8m挑高公寓住宅，目前尚未接受认筹。

这么多公寓产品，自住和投资该如何选择呢：

自住人群：

对于很多想置业南京的毕业大学生来说，暂时买不起房子，单身公寓，户型面积小、总价低，成为不少单身人群过渡的首选。自住来说方便实惠更为重要。而分布在浦口，万汇城、明发财富中心、包括高新区的招商兰溪谷都是民用水电项目、通天然气。且地理位置较为方便，附近设有地铁，且项目户型面积比较小，总价60万起，首付30万（五成），商业贷款10年，月还款额在3200元左右，对于一些在南京工作的毕业生，还是可以考虑的。

自住注意几点：

1、购买优质地段公寓。生活配套成熟、交通方便或有潜力地段的公寓，不管是自住的舒适度还是未来的溢价空间都要更好。

2、品牌房企开发，通常情况下，品牌开发商开发的公寓更有保障，后期的物业服务也更靠谱。

3、不要盲目跟风，选择适合自己的，满足自己的生活工作需求。

4、公寓产品还是不标准的住宅，公寓产品还有很多不完整功能，对于大多置业者来说，公寓还是一种过渡性产品

投资人群：

投资公寓有几个注意点：1、价格最好保持在住宅的70％；2、周边有配套、有产业；3、年投资回报率保持在5％左右；4、面积最好选择在30m²——50m²，5、公寓价格最好控制在20000元/㎡以内，符合这几点的公寓比较具有投资价值。比如南站的万科星荟、河西的海峡城、高新区的弘阳时光里都具有一定的投资价值。

小结：

通过分析，我们可以看出，以目前公寓产品的在售价格看，总价80万以下，首付40万以下自住兼投资的是比较划算的，一方面挑选地铁口，交通便利，另一方面，月供钱还可相当于房租。如果从投资角度看，总价在150万以上，首付80万以上的投资公寓，光靠租金收入并不划算，收回成本周期太长。如果前期出租，后期再出售，以这种方式投资，要求年房价涨幅需在8%以上，且公寓交易税费高，出手相对比较难，不建议考虑。

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老胡是老潘说房主编、讲座主讲人，中国搜索南京房产主编，也是南京微博自媒体联盟大咖。因为和老潘有着共同的理想，所以也加入了老潘说房，为买房人带来更多权威、专业、有建设性的购房建议。加入老潘说房之后，老胡与网友分享买房投资心得，群友们称他为“胡老师”。

老胡毕业于南京大学商学院，主修经济金融专业，拥有8年地产从业经验，历任代理公司策划总监、现代快报房产部主任编辑等职位，对南京楼市有非常深入的了解和判断。能够给予粉丝最专业的买房指导。

（老胡在线下交流会为买房人答疑解惑）

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