西安东二环有两个“地王”，一明一暗，一近一远。

近的，也是大家熟知的东二环华清路十字陕建机厂住宅地块，2016年12月15日以成交价1350万元/亩产生。这是西安首次尝试采用无限价土拍竞价机制的结果。

远的，是1999年的东二环长乐公园地块，很多人不知道。当时，西安市政府为筹集野生动物园启动资金，决定将长乐公园（前身为西安动物园）内115亩地块拍卖，以190万元/亩成交。当时，周边开发用地普遍在四、五十万一亩。

西安截止目前仅有的两个住宅用地“地王”，都出现在东二环沿线，是巧合吗？时隔17年，这两个“地王”对东二环产生什么影响？对西安人居的价值贡献和推动有何体现？

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老“地王”的产生由来

长乐公园前身是1956年建立的韩森寨苗圃，占地333.33亩，是当时西安市最大的苗圃之一。1976年，为了安放日本赠送的一批热带动物，韩森寨苗圃被改建成为西安市动物园，并于1977年正式向游客开放，从此，这里就成为了西安城东的一块地标。

1999年开始，因城市发展需要，位于西安东二环互助路立交东北口的西安动物园决定搬迁到秦岭山下，即现在的秦岭野生动物园所在。在当时财政收入不大的情况下，新动物园的启动资金何来？

西安市政府当时决定，把园里北侧的一块面积115亩的土地转性面向社会公开拍卖筹资，土地款作为新动物园的启动资金。当时，东二环附近开发用地成交价普遍在40-50万元/亩左右，这块地以190万元/亩成交，高于其他地价4、5倍，在当时是“天价”，也就是现在所俗称的“地王”。

2005年开始，西安市委市政府陆续投资2200万元，对长乐公园进行了基础设施改造，逐步拆除了园内为动物服务的各种设施，新建了合欢园、樱花林、足迹广场等9处新景点，园林广场和绿地共计13650万㎡，并正式取名长乐公园，并于2006年1月向市民免费开放。此后，再次对长乐公园改造投资1505万元，公园基础设施更加完善，管理水平进一步提高。

伴随着园内的两次改造，长乐公园现占地293亩，其中湖泊26亩，绿化面积近18万㎡，其中，树龄在40-50年的大树有8000多颗。园内绿树成荫，百鸟争鸣，湖水、坡地、蜿蜒的小径与起伏不平的草坪融为一体，成为西安鲜有的原生态绿地，日接待游客5000人次左右，已然是城东的一块人居宝地。

作为西安唯一城东的“城市森林公园”，两次美化后的长乐公园，大大提升周边居民的居住环境，成为城东区域的“绿海”。西安老市民有这样的说法：如果说兴庆公园是一幅西安的油画，那长乐公园就是一幅国画，线条流畅，浓墨重彩，自有一番韵味。

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就掌灯的另类之旅

现在回过头去看，虽说当时长乐公园的价值还不比目前，公园地产的价值性也没有被重视到现在的程度，但115亩土地的竞得者显然十分犯愁：高于其他地价4、5倍的“地王”，做什么产品才能体现地块的价值，并取得预期的产出回报？

“伟大”的萌发总是有些另类，坚持并取得成功，就能成为“典型案例”！

首先，取个独一无二的名字：就掌灯！什么意思？据说，从空中俯瞰当时的西安城，发现晚上这块是暗的。项目的策划者想能不能通过这个项目的打造把这块“点亮”？于是想到了一个惊天案名“就掌灯”。阐述是这样的：“掌灯”是把灯火点上的意思。在古时侯有钱人家走夜路都会有一个家仆在前面提灯引路掌管灯火。他们要走夜路时就会喊家仆：“在前掌灯”。一到晚上点灯时分就喊家仆：“掌灯”。后来人们也就习惯地把点灯火直接说成“掌灯”了。在某个意思上“掌灯”也是指“掌管灯火的人”。就掌灯，就要当掌管灯火，掌管光明的人。

其次，做什么样的产品？做普通住宅，不出众，不赚钱，不可能；做洋房别墅，是必须的，但如无显著特点，则也不会出现物理和精神上的“点亮”之意。于是，在一帮脑洞大开的人士的碰撞下，决定“不走寻常路”，干脆走一条前无古人之路：1、采用“无建筑”的建筑设计，使建筑隐于环境之中，退到生活之外。2、设定“非设计”的氛围环境，追求朴实、自然、舒适、和谐的生活场景。3、建筑材料挑选枕木、火山岩、琉璃等，要么唯一要么定制，把外形、稀缺，做到极致。4、细节管理上也不按常规。走道、过道均采用弯角不做直角，方便老人小孩减少受伤概率；每家门、窗不做封闭，让公园有氧空气直接入户，等等。

第三，策划推广上“让人看不懂”。2004年以“每平米3000欧元，谁说的？说谁呢？”发出就掌灯面市的第一声，再有2005年“十二生肖以外恕不接待”以及“征婚广告不可信”等近似荒诞离奇的营销推广，市场被搅得沸沸扬扬，争执声一片。在接待中心现场，树立了一把寓意“虚位以待，等你高就”的高椅，既引人瞩目又令人猜测。进入接待中心，全体营销人员还来几句“客户到，请掌灯！”、“就掌灯！”之类的“迎宾语”。等等。

“另类”并坚持的结果是：1、摘得了3A级住宅社区荣誉，是西北地区唯一3A级住宅墅区。2、成为中国楼市先锋，“观念地产”一炮走红，甚至被写入了清华教材。3、成为西安市国际化、生态化、人文化人居的典范项目。就掌灯为西安楼市树立了一个产品标杆，开创了地产项目营销的范例，成就了一段至今被行业津津乐道的“传说”。

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三大特性叠加，城市豪宅再启

十年后，西安城市发展发生翻天覆地变化，西安楼市价值进入重构时期。占地115亩，总建筑面积166000㎡，容积率1.77，绿化率55%，由洋房、叠加别墅、独栋别墅组合而成的就掌灯，开启了新的人居之旅，以现在的眼光看，具备哪些价值？

公园地产：与一般的在公园边上，与公园隔了一条路或几条路；或者只是看得见公园；就称为“公园地产”的项目不同，就掌灯位于长乐公园北侧，是生长在公园里的建筑，是公园的一部分。公园是项目的“前院”，业主可随时“无缝”出入公园，可谓真正意义上的公园地产。

地铁物业：西安地铁三号线经过长乐公园，并设有长乐公园站，站点最近的出入口距项目步行5分钟左右，业主出行坐地铁方便度较高。项目是真正意义上的纯地铁盘。

健康居所：西安的高端居所发展经历三个阶段，一是大宅，面积大、户型大，装修豪华；二是阔宅，阔绰装修加科技力量，智能化程度高；三是健康住宅，与自然条件结合度高，家居因有内涵而凸显品味，在日常居住和环境上，更注重自然、生态。长乐公园的生态环境带来的空气新鲜度、静谧程度等，使得就掌灯是目前西安内外结合为数不多的健康居所之一。

上述三大特性具备其一，项目的价值就能脱群不凡，而具有公园地产、地铁物业、健康居所三大特性合一，就掌灯“城市豪宅”的地位自然显现。

2016年，其推出的洋房产品价格已达2万元/㎡以上。2017年推出叠拼产品，面积有228㎡四室两厅一厨三卫、350㎡四室两厅一厨四卫、398㎡五室两厅一厨四卫等，预计价格在2.5万元/㎡左右，仅有59栋，大树隐映下，临湖而居。

十年楼市已巨变。如今迎来“天时”占据“地利”的就掌灯，再度改变了西安“城市豪宅”的格局，刷新了东二环的价值标杆，能否迎来新的“传说”，显然值得关注和期待。

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新老“地王”对地产价值影响深远

2016年12月15日成交价1350万元/亩的陕西建机厂地块，被融创从众多的全国一线品牌开发商围攻中夺得， 成为西安地产发展新阶段的标杆“地王”。其未来产品的定位和售价，顿时成为西安地产界和购房人士探讨议论的热点。

该地块成交的时机，恰值西安楼市房价趋于活跃，地产价值进入新周期的前奏时间。在地价上，新“地王”的身价比老“地王”高了7倍多，当然有竞拍规则所致的溢价太多因素。究其地块的属性看，一是东二环沿线可供开发土地不多，二是地段价值十年来提升不少。细看两个“地王”的特性，新“地王”有融创背书，预计其高端产品系“壹号院”系可因此落地西安，而老“地王”则因长乐公园而显贵。

事实上，除了市场预期看好，二环等核心地段土地资源稀缺等因素外，也不排除因老“地王”及其产品的存在，以及价格触高的市场试探，给了新“地王”争夺者们以信心。

新老“地王”及其产品的共同的特征是，对地块价值的深度挖掘，打造与之匹配的独特品质人居，引领一种高端生活方式，为合适的人群提供理想选择，为城市奉献一座“艺术作品”。这样的精神和追求，显然是“品质西安”所需要的。

从目前进入西安的外来品牌房企的动作看，新一批开发的项目，正在以更加独特品质属性和精致别样的体验感来打动人。外来房企的做法，同时也影响着西安本土房企，不少本土房企也围绕此目标，纷纷在新项目的打造上更加用心和敢于嫁接新的理念。

新老“地王”的存在，以及其打造产品的理念，至少给西安楼市带来两点价值：一是土地价值的认知有了新的评估尺度；二是对产品品质的追求有了新的参照和动力；三是成为西安城市发展前景下地产潜力的佐证之一。

回到东二环楼市，是不是因为新老“地王”的存在、项目的价格出挑，相邻项目及已有住宅就因此更加升值？从土地价值看，显然是被升值了；升值多大？因地而论、因盘而论，不同的开发理念、有差别的产品特质及生活方式，体现在房子上的价格是不一样的。不能简单“对标”比较！东二环如此，放眼西安也是如此！