作为本轮宏观调控的最大特色之一，“因城施策”既代表了政府尊重房地产市场的地域性，也代表了其希望以渐进式打补丁的方法，在各个地区的稳定和发展诉求中，寻找到最佳平衡点的美好愿望。

然而，我们认为“因城施策”也是导致目前市场出现诸如行业调整停滞不前、土地价格居高不下、三四线城市供应断货、房价全面上涨等楼市乱象的根本原因。

之所以得出以上结论，主要基于以下六个方面的现实考量。

（一）

追本溯源，利益诉求是最重要的驱动力。对于房价和地价稳定上涨的强烈期许，导致许多政策在制定和出台之始，已经偏离了原本的初衷。

以苏州和南京为例，市场分别从去年4月和7月开始出现自然调整；8月初，两地相继出台绵软无力的“因城施策”调控政策，切断自然调整，触发市场井喷。

遗憾的是，类似的“闹剧”还在上演。5月31日，徐州出台新政，只提了新购房产未满2年限卖。此外，很多城市的限购政策，只限一手房，不限二手房，没有社保或纳税证明也能买到房。

这些调控政策犹如“抱薪救火”，对市场调整起到的往往是反作用。

（二）

受权限所限，地方政府既无法左右国土资源部，又无法左右金融企业，只能采用单一的市场端和销售端的行政手段，来抑制眼下膨胀乃至过热的市场。

而目前土地出让奉行三年滚动计划，同时对净地出让的要求颇多，对土地款的返还也有明确的限制，在一定程度上抑制了地方政府加大土地出让的控制力。同时宽松的金融环境，也对冲了地方政府的很多政策。

（三）

在土地出让规则趋严的现实面前，存量绑架愈演愈烈，对于延缓有效供给起到了非常大的推波助澜作用。

各地土地出让不及时、结构不合理、数量不够，与此有着千丝万缕的关系，具体就不展开赘述了。

（四）

基于城市发展的需要。

在很多地方政府看来，目前的房价上涨、地价上涨、房地产和土地的销售两旺，是一个能够利用的绝好契机。

以嘉兴为例，近两个月，在环上海都市圈房地产市场井喷的过程中，嘉兴对外公布了“设立浙江全面接轨上海示范区”的文件，近期又释放出推广上海“021”号码的消息。不可否认，这在客观上助推了嘉兴房价的进一步上涨和土地拍卖市场的高歌猛进。

嘉兴设立浙江全面接轨上海示范区

地方政府对城市发展的考量固然值得称道，但房价过快上涨以及数据扭曲和造假，会带来更大的危害。

（五）

治理水平高下不一。

在市场井喷的前提下，选择紧急补充有限的土地储备，不仅会抬升土地价格，还有可能进一步刺激市场热度。

市场处于极度敏感期时，一则利好新闻，或是一家龙头企业的不当举动，都会催生更多的疯狂。

真正行之有效的，是采取多管齐下的方式来改变预期。

（六）

数据扭曲、造假如病毒般蔓延。

土地市场上，很多城市的地块一再的挂出和收回。商品房市场中，不少楼盘的备案价格和实际成交价格存在非常大的扭曲。一些城市甚至出现了许多无风险套利空间，助长了市场的疯狂气焰。

政策和市场的扭曲，已经逐渐由短期化演变成中期化乃至长期化。若继续置若罔闻或者一再纵容，后果不堪设想。

如果继续实施“因城施策”，极有可能带来以下负面影响：

其一、房地产市场无法降温，或蔓延为更大范围的全民炒房。

以镇江为例，近期出台了《镇江综合保税区产业发展激励办法》，导致南京投资客蜂拥而至，同时土地市场持续高烧，5月底再诞地王。镇江的火热将进一步拉抬整个南京，导致市场热度的居高不下和无法调整。

类似的情况在全国范围内不断重演和助推，将延缓房地产调控成效的释放，为下一轮房地产的投机和投资埋下隐患。

其二、房价一次性涨到位，丧失产业发展转移的战略机遇。

对于都市圈内起步之初或人口数量较为稳健的三四线城市，由于不当的“因城施策”，会出现房价的一次性涨到位。不仅会带动全民投资，更可怕的是将延缓实业转移，丧失实业发展的战略性机会。

其三、金融杠杆居高不下，引发深层信贷风险。

受到错误预期的影响，不少开发商会借助金融杠杆，以较高的拿地价格，进入这些基数比较薄的城市和区域，后期将引发个人贷款和企业贷款的风险。

其四、投资客密集，长期而痛苦的腾笼换鸟。

聚焦上海的西侧和南侧，会发现不少城市都有大量的投资客入驻。当一座城市吸引到的不是自住人群，而是大量的投资冲动时，就会面临长期而痛苦的腾笼换鸟式窘境。无独有偶，09年杭州下沙的房价为20000元/㎡左右，现在的价格甚至低于当时。

我们认为，

调整“因城施策”刻不容缓！

1.以省为单位，因省施策

建议以省为单位，因省施策。由省级政府统一对区域的房地产发展、价格控制和土地平衡进行调配。

2.手段更新，改变预期为主，不刺激市场，与具体指标挂钩

改变房地产调控方式，现阶段以改变预期为核心，不给市场注入过多的供应和有限的土地储备，以防进一步刺激市场。

将调控政策与具体指标挂钩，例如把库存分为低于12个月、低于8个月等等，据此制定并出台相应的调控政策。新房、二手房一视同仁，可参考合肥和苏州，出台真正行之有效的调控方法。

3.积极储备出让用地规模、时机和结构

对于库存基本出清的城市，应如实上报库存补充情况，积极收集并储备足够的土地，择机进行出让，以形成有效的供给。

4.防范金融风险，加强违规基金清查

在房价涨幅过快、投资客过于密集的城市加大首付比例，提高贷款利率。加强对开发商配资以及其他违规基金的清查。

5.顺势而为，都市圈一揽子规划方案

抓住由这一轮去库存带来的土地价格上涨、跨地区购买积极性提升，以及人才流动方面的正向效应。

顺势而为的出台一些都市圈或者多城市协作的联动规划体系，吸引到真正长期自住或就业的人群，而非短期的投机和投资需求，真正做到区域联动发展和综合发展。

*本文代表克而瑞江浙区域总经理刘晨光个人观点，供参考。