导读
“营销的痛点往往不在营销，往往痛在其他方面，核心来讲就是产品和服务。我觉得这个是两大基石。”
中房报记者 梁笑梅 北京报道
“营销的痛点往往不在营销，往往痛在其他方面，核心来讲就是产品和服务。我觉得这个是两大基石。”泰禾集团副总裁沈力男在中国房地产报·中房智库举办的“房地产调控之下的破局之道"主题沙龙上谈到。
泰禾集团副总裁 沈力男
沈力男表示，对泰禾来说，这些年在北京的产品绝大部分是做改善性产品，这对产品和服务要求是非常多的，要求高品质和差异化。
此外，在服务差异化上，泰禾这些年也向标杆企业去学习，比如说老人接送服务，孩子接送服务。还有别人目前做不来的他们也植入到社区服务。例如，利用泰禾医疗平台，给高端业主提供高端的医疗服务，包括到美国去的医疗服务。他们利用文化平台，目前在北京社区率先引进了院线，业主今后足不出户可以在社区的设施里面看到最新电影。
事实上，营销的确有很多痛点，比如说核心推广痛点。现在大家面临的难题是：有了产品之后，要找客户，客户要通过推广来获取，而推广上目前大家都觉得很疼。
一个值得注意的事情是：媒体的形势发生变化。房企早期推广方式都是借助各家的媒体，比如门户媒体或者权威媒体。
不过，现在移动互联网时代已经到来。门户媒体、主流媒体都开始走下坡路，所谓门户网站，就是进入到大门找到小门，现在不同，所谓的“门户”是在手机上，媒体进入碎片化时代。
随着移动互联网的到来，媒体碎片化带来了媒体电商化，最后发现做营销就是要做电商，如今媒体电商化基本上走到了一个阶段，可能解决痛点还是要搭建渠道，电商最后是渠道化。
目前，营销基本上有一种渠道性的依赖，比如说依赖链家、居理新房。
“不以成交为目的的推广就是耍流氓，钱拿出去说效果很好，但是没有来电成交就有问题。”沈力男说，电商多元化是房企目前的一个方向，链家是线下流量突出代表，现在买房在线上也在线下。这些都是解决我们目前痛点的一个很重要的办法。目前还没有想到更好的思路和路径。
实际上，因为真正的客户其实就两个。第一个，有购房意愿，第二，有能力。除此之外都不重要。如果把这个社区做成分众营销的时候，要不就是概念，要不就是碰到头破血流。
“这种分类意义不是很大，当然我觉得在购房意愿和购买力上，我们比较贴近的地域还是很重要的，一般一个楼盘地域扫一半客户是没有价值的，李嘉诚说地段还是地段，这是优质物业的表述方式。”沈力男认为。
沈力男表示，他不太认同跨界营销、圈层营销、异地营销，等等。他比较认同渠道营销。所谓跨界营销、圈层营销都是没有办法的时候说的一些词，营销一定要做好本职工作，我觉得本界能做好肯定不会去跨界。一般来说，做好你的本业，比什么都重要得多。
在调控期，房企该怎么办？
在沈力男看来，实际上，产品服务是王道。目前，他们公司基本上轻推广、重体验、轻物料。经过了多重调控的时间点，房企做好产品和服务，等待窗口期的到来，窗口期到来之后，你的产品一定卖得快、卖得好，卖出品牌来。
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