非主动“加息”来了！楼市开启“慢炖”模式！

据新京报报道：继5月1日，北京提高房贷利率，首套房利率最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%以来。北京再度上调房贷利率！

可以看到，这一次北京楼市只针对首套房，二套房仍然按照5月1日的标准行事。

在此番调整之后，北京首套房贷利率已经调整为5.39%（目前基准利率为4.9%）。

如果贷款500万买房，调整前后，每个月将多还1438，25年将多付利率近43万！

房贷利率提升前（25年还款）

房贷利率提升后（25年还款）

还在指望房贷打折？放弃吧，这个信号你要看懂

如果说，第一次加息也就是5月1日，把首套房利率优惠取消，火速提高二套房利率20%，主要是从楼市主动调节的角度出发，那么这一次可能就是真正的市场自发行为了。

为何说这次楼市加息是以市场为主导呢？

原因有两点。

第一，5月份在发生了一件自2013年10月25日以来从未发生过得事情。

从2013年10月25日贷款基础利率（LPR）机制正式运行以来，时隔43个月之后，1年期上海同业间拆借利率（Shibor）第一次超过1年期贷款基础利率（LPR）！

所谓贷款基准利率，从官方给出的解释来看是9大商业银行（浦发银行、工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、招商银行、中信银行、兴业银行、中国银行）组团给出对最优质客户执行的贷款利率，其他所有利率（包括房贷利率）都是以贷款基准利率为基础增减得来的。

Shibor是目前利率走廊体系中的市场基准利率，是反映市场流动性的最基本指标，也是最市场化的资金价格。

既然是市场基准利率，考虑到银行从事的是资金的“低买高卖”，因而符合商业逻辑的应该是市场贷款利率（LPR）高于市场基准利率（Shibor），也就是可以粗劣的理解为一件商品的成本价（Shibor）应该低于售价（LPR）。

1年期Shibor超过贷款基准利率LPR，意味着银行在资金借入和借出两端出现倒挂，形象的比喻就是“面粉贵过面包”！

在5月22日之后，1年期Shibor上涨地脚步不但没有放缓，反而进一步走高：

1年期Shibor走势

贷款基准利率LPR走势

理解Shibor这种银行间的市场利率或许对于不少人来说有些困难，那么我们不妨来看看日常生活中大家常见的利率变化——银行的存款利率、理财产品利率。

为了吸引存款，银行不得不如今高息揽储：

据央广网5月30日报道，一场“高息揽储”的存款争夺战正在银行业打响。大中型银行的大额存单上浮达40%，个别甚至高达42%，与央行指导上浮“红线”45%已经十分接近。

此外，大额理财产品的收益率也蹿升至5%以上，银行资金大战持续白热化。

如果逛银行或者看电视，对于银行的利率和理财产品的利率比较敏感，那大家不难发现，包括银行存款利率在内的理财产品利率都在不断得上涨。

以苏宁、京东、阿里三家公司的宝宝类产品收益率为例，进入2017年以来收益率一直在上升，从年初的二点多已经涨到接近4或突破4。

银行存款和宝宝类理财产品对于我们普通人来说是一项投资，但对于这些金融机构来说则是一种吸纳资金的方式。

如果把资金看做是一种商品的话，对于金融机构来说，吸纳资金的利率提高，就意味着产品的成本提高。

在成本端不断增加的情况下，收入端如果不提高，对于银行们来说意味着利润会大幅缩水，长此以往，这显然是不合商业逻辑的。

因此，尽管商业银行没有权利调整基准利率（央行才有），但是调整商业银行拥有自主权的局部市场利率，以覆盖自己不断上涨的成本，还是可以做到的。

或许正是在经营压力下，才有了本次的房贷利率调整。

2、自此调整利率是市场行为的第二个理由是，行政主导的必要性不大。根据最新的数据和报道， 在目前的调控措施下，北京楼市已经“冰冻三尺”，房价下跌，成交量下跌。

据不少媒体报道，从网签数据来看，北京市住建委的数据则显示，5月全月，北京二手住宅共网签10801套，创下2015年2月以来的最低值。

也就是说，即使不提高利率，保持目前的调控张力，市场也已经很难再有起色了。

从这次加息开始，市场主动自发的加息可能将成为主流，即使政策上不强调，银行们迫于无奈也必须“非主动”加息！

也就是说，房贷利率未来大概率仍旧会继续走高。

算算你的房贷，三年后你还得起麽？

相比于限购、限价等手段，房贷利率上浮威力显然更大，其对楼市杀伤力堪比调控中的“核弹”。

以北京为例，以前最高贷款年限为30年，利率最低8.5折。定向加息后，贷款最长25年，最低利率为基准利率。

有人算过一笔账，北京这样一调整，每100万元贷款购房者月供将增加915元。如果按照北京购房者平均200万至300万元的贷款额来算，购房者的月供增加将达到2000多元。

再进一步，如果房贷利率提升到7%，以贷款100万，25年为例。

以前利率最低85折时候，月供5372.69元。

现在房贷利率1.1倍，月供6075.36元。

两年后，如果房贷利率达到7%，月供7067.79元。

对于一线城市动辄500万以上的一套商品房来说，利率上浮对购房者月均还款压力无疑是极其显著的。

你的房贷有风险吗？

一、上海

部分银行首套房利率上浮10%至20%，把首套房房贷利率上调为基准利率的1.1倍至1.2倍，买房人成本大大提高。

二、北京

首套房利率上浮10%，二套房上浮20%，相当于四次加息。北京部分银行把首套房房贷利率上调为基准利率的1.1倍；二套住房按揭贷款上调至基准利率的1.2倍。

目前5年期以上商业贷款基准利率是4.9%。

上调10%，就是5.39%；

上调20%，就是5.88%。

而此前，在北上广深等一线城市，首套房至少可以打9折，也就是享受4.41%的利率。

从4.41%到5.39%，利率上浮了0.98%。央行在加息的时候，一般每次加息0.25个百分点。也就是说，从5月初到6月初，短短一个来月的时间里，北京楼市已经变相加息了两轮，相当于央行4次“标准力度”的加息！

三、南京

南京房贷难！南京多家银行9折优惠不放款了！目前是按照利率从高到低审批，基准利率的客户先审先批，9折的可能就要看最后银行额度。

房贷下款也慢了！知情人士透露，南京部分银行需要排队放款，以前办完抵押后2-3天就能下款，现在可能要等2-3个星期。

算账：购房成本上升10-20%

如果首套房、二套房的房贷利率上调，购房者的贷款成本有什么变化？

1、首套房贷款举例：

200万贷款30年，贷款利率由9折变成基准利率。

总利息由160.97万元上升到182.12万元，利息总额增加21.15万元；

月供由10027.04元上升到10614.53元，每月要多还587.49元。

200万贷款30年，贷款利率由基准利率上浮20%。

总利息由182.12万元上升到226.14万元，利息总额增加44.02万元；

月供由10614.53元上升到11837.15元，每月要多还1222.62元。

2、二套房贷款举例：

200万贷款30年，贷款利率由1.1倍变成1.2倍。

总利息由203.85万元上升到226.14万元，利息总额增加22.29万元；

月供由11218.13元上升到11837.15元，每月要多还619.02元。

楼市拐点真的要出现了？

据天风证券数据统计显示，截止2017年4月，一二线城市整体来看，多数城市年初至今价格普遍上涨10%以内。

截止2017年4月，一线城市中的北京、上海、深圳的新房销售面积同比收缩超过20%，其中北京下降28%，上海下降44%，深圳下降71%。

北京和上海年初至今的房价涨幅超过10%，深圳房价年初至今负增长。

4月一二线城市新房销售面积和价格变化

资料来源：中指研究所，天风证券研究所

猛然失血的楼市，让一线城市的交易骤降：

上海：在整个2016年经历了较大幅度的价量上涨之后，2017年的上海二手房交易面积连续负增长。

深圳：在2016年6月之后，交易量就开始了负增长。2017年4月，深圳交易量同比-67%，价格同比5%。

北京：2017年以来二手房成交面积已经连续负增长。

广州：是一线城市中唯一没有出现交易量负增长的城市，但交易价格同比仅为6%，向深圳收敛，远低于北上。

（数据来源：中指研究所，天风证券研究所。文末附北上广深二手房量价走势图）

从目前种种迹象来看，2017年，房贷市场再出现2016年般的暴增情况的概率几乎为零。

一名信贷从业人士对第一财经表示：“目前，国家金融业和地产业的调控、利率差和市场需求正在互相博弈。整体而言，今年银行的放贷总量相比去年，增幅会有所收缩。”

监管大年，市场小年。去年楼市火热，宽松的信贷环境是主因。而如今房贷利率上调，导致购房成本增加，或将成为今年楼市发展下行的一个关键因素。

事实上，由于央行收紧流动性，银行获得资金成本也在上升，如果继续维持房贷折扣，银行将无利可图。所以，如果央行不放松银根，未来会有越来越多的城市提高房贷利率。

楼市正面临一个新时代，这就是对炒房客的“温水煮青蛙”。如果你这个时候，还希望未来两年房价大涨，并据此投资，很有可能落入流动性紧缩带来的陷阱。

来源：周密金融（tanko_zhou）、21财闻汇（jiayou21cbh）、

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