继河源、泰州退地之后，深圳控股有限公司（00604.HK,以下简称“深圳控股”）近期又接连出售了5家三四线城市项目公司。

挂牌仅一个多月，深圳控股于4月下旬挂牌出售的5个项目公司在近日完成交易，接盘方为恒大和碧桂园，预期税后净收益约30.93亿港元，已接近2016年的全年净利润31.7亿港元。

近4年来，深圳控股以退还或出售的方式，对成都、泰州、佛山、河源等相关项目进行了处理。而在未来，这场三四线市场的大撤退也许仍将继续。在2017年3月召开的2016年业绩发布会上，深圳控股董事会主席吕华明确表态要坚持既定的策略“聚焦深圳，聚焦重点一二线城市”。

关于撤离三四线城市、布局深圳等相关事宜，《中国经营报》（中经城事：zjqy_2013 ）记者致函采访深圳控股方面，截至发稿并未获得回复。

项目出售获利可观

4月21日，深圳控股发布公告称，拟以公开挂牌方式出售5家间接全资附属公司的全部股权及股东债权。公告显示，以上5家公司位于江苏泰州、佛山三水，为持有房地产发展项目的项目公司，总挂牌底价合计约56.5亿元，未开发土地超百万平方米。

仅时隔一个多月，深圳控股于5月25日宣布佛山三水3家项目公司以及泰州市鹏基资产管理公司售予恒大广东，总代价为54.25亿元，预期税后净收益约29.12亿港元。

次日，其又称泰州市鹏翔置业有限公司被靖江市碧桂园房地产开发有限公司以3.61亿元竞得，相比挂牌价2.29亿元溢价约58%，此项出售预期税后净收益约1.81亿港元。

对于此番交易，深圳控股认为，出售有关资产是其一直重点推进对三四线城市项目的处置，而三四线城市房地产的回暖为集团三四线项目的退出创造了良好条件，出售事项符合公司处置三四线城市项目及优化土地储备结构的发展策略。

据深圳控股2016年财报显示，公司股东应占纯利为31.7亿港元，同比上升10.5%。深圳控股此次5个项目公司的出售收益相当可观。

国泰君安分析师刘斐凡对本报记者表示，“深圳控股出售项目公司取得高收益，主要得益于项目所在房地产市场的回暖。”

选择性撤离三四线城市

在一二线城市调控趋严、三四线城市逐渐回暖的形势下，吕华在2016年业绩发布会上依然明确表态：“经过管理层研究决定，我们认为还是不变，坚持既定的聚焦深圳，聚焦重点一二线城市策略。”

在吕华看来，当下三四线城市的回暖主要受政策因素推动，人口、财富及经济因素难以支撑区域持续回暖，政策因素淡化后，趋势必然会走向一二线城市。不过，他也表示，在特大城市周边的卫星城市，特别是轨道交通能够到达的临深片区、临广片区，未来发展前景良好，要积极争取。

（中经城事：zjqy_2013 ）记者梳理深圳控股近年财报和相关公告发现，自2013年以来，其一直在加速处置低效土地项目。

2013年11月，深圳控股向当地政府退还占地面积约58.5万平方米的佛山三水云东海项目。2014年，出售成都项目所拥有的70%股权和债权，以及退还佛山三水云东海酒店用地。进入2016年，又将河源和泰州的未开发土地退还当地政府。2017年未过半，就已出售5个三四线城市项目公司。

在接受《中国经营报》记者采访时，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，前些年三四线市场库存严峻，企业的资金压力、债务风险和销售前景都面临很大的问题，但三四线市场并非都不好，“企业当时进入或许仓促，有部分市场也被当时的行业浪潮掩盖了。资金沉淀，压力较大，企业会选择性地退出。”

有业内人士透露，出于管理和利润的考虑，不少深圳开发商也和深圳控股一样在剥离三四线城市项目。对于规模不大的开发商而言，布局区域半径过大，需要投入更多管理成本，而且三四线城市利润较低，销售周期长。

以深圳控股来看，在2016年，其深圳项目平均毛利率接近50%，而其他一线城市平均毛利率约为36.1%，二线城市平均毛利率约31.8%，三线城市平均毛利率最低，仅约11%。

深圳可售货值占比超80%

近年来，深圳控股一直努力优化土地储备结构，将资产和业务进一步向深圳等一线城市和重点二线城市集中。在这个过程中，2011年提出的“聚焦深圳”战略执行得最为明确和坚决。

在大本营深圳，深圳控股获取土地更具优势，主要通过母公司深业集团的资产注入，同时拓展深圳城市更新项目以及与市属国企开展合作。

2013年，深圳控股向母公司收购福田区科之谷项目，即后来的综合体项目深业上城，项目占地面积约12.12万平方米，规划计容建筑面积约78.89万平方米。另外，当年通过其他方式新增的三个项目也均位于深圳。

深圳控股接手科之谷项目之后，母公司深业集团向其注入资产的整合大戏也正式拉开了序幕。

2014年，深圳控股通过母公司将农科集团收入囊中，后者当时持有的权益建筑面积共约38.48万平方米，而核心资产深业中城的建筑面积高达25.93万平方米。时至2015年，又收购Fairwind Power Limited 95%股权，从而持有深圳深业东岭项目，剔除回迁面积后，计容建筑面积约25万平方米。

2013年至2015年期间，仅上述三项资产注入就为深圳控股带来了近130万平方米的深圳土地储备。

在2016年，深圳控股继续加码深圳市场，收购深国际前海首期住宅项目50%的股权，同时取得八卦岭、新安片区、南头古城等近10平方公里的片区改造统筹主体资格。深业集团也与深圳广播电影电视集团签订战略合作协议，就潜在项目的合作开发达成意向。

截至2016年底，深圳控股拥有规划总建筑面积近800万平方米的土地储备，其中位于深圳的土地储备约270万平方米，占比达到了34%。

“全国化布局之外，深圳控股一直深耕深圳。”宋丁认为，深圳土地这几年价值大幅提升，深圳控股需要进一步巩固深圳市场的影响力，如增加土地储备或扩大投资规模，而这也是一些深圳房企的一贯做法。

需要注意的是，深圳控股2017年可售货值约310亿元，其中深圳货值占比超过80%，但其2017年合同销售目标仅为191亿元，与2016年持平。

深圳控股的业绩保守态度和楼市调控不无关系，尤其2016年销售业绩占比高达77%的深圳市场调控日渐趋严。深圳控股认为，在调控期间，政府可能采用的各项措施会给房产交易量和售价带来不确定性。

对此，深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉向记者表示，深圳控股在深圳的土地储备较为优质，“调控收紧，会影响上市公司的短期业绩，但不会影响中期业绩，因为土地储备的价值会提升。”