一个基于北京房价现实的讨论

一直鼓吹“任何思考都是愚蠢的，京沪永远涨”的新浪微博大V、房地产评论人士“财上海”，最近一条微博引发热议：

问问省城同学。A，在省城有个价值500万的大平层或中档别墅；B，在京沪有个价值600万的二居室。若是春节聚会，哪个感觉更有面子？（不考虑地位职务）

网友是怎么回答的？看看：

WIFI听海：这是土豪和屌丝的比较

山窝窝沟：如果一辈子是省城别墅还是京沪二居室，那我毫不犹豫选择省城别墅，尤其是江浙的省城

四維SwX7：京沪是刚需，必然是省城别墅

ABKPLS：面子里子都是A

卤豆腐酱：广州市区500万买不了大平层，只能买二手三居室

郭佳宸：买京沪两居室的人，大部分都还是贷款买房的工薪阶层。而买得起省城大别墅的人，身价就只会有那几百万？没有可比性，两个不同阶层的人

孤僻-k：北京600万就是个五环外次新90多米，说出来人家还以为2万一平米呢！

很明显我就是一个小号：明显是A啊，京沪房子才二居，自己生活刚需最低配置而已，来招待人捉襟见肘，但春节家族聚会的大平层可以让亲戚实打实进去看的。亲戚一年见不了几次，又不是公司财务总监对你家分析来分析去，只会最直观地相信眼睛看到的事实。从面子的角度来说，A的省城大平层/别墅的视觉冲击效应不要太有优势

……

看评论，几乎一边倒的是赞同A。归纳起来，原因很简单，无外乎：

第一，大平层和别墅舒适度、面子均远胜京沪二居室。

第二，别墅是身份标志，二居室是刚需。

网友说得有没有道理呢？

云房数据显示，8月，北京主城区（城六区）二手住宅价格为58070元/平方米。9月5日-9月11日，北京二手房成交均价接近50000元/平方米。

链家地产数据显示，近期全市二手房成交均价超过51000元/平方米，8月各区二手房参考均价中，西城区以88026元/平方米居首。

以主城区均价5.8万计算，600万，可以买个100平米的两居室二手房，位置大约在5环左右。但是，如果在西城区购买，两居室的面积则缩水至68平米了。

事实上，8.8万元一平的单价，在西城区很难买到优质二手房，或者优质学区房。西城区稍微好一点的社区或者学区房，单价不会低于10万。在金融街等学区，甚至高达每平米15万。按此计算，600万元的预算则只能买个40-60平米的房子。能否达到二居室，可能也成问题。

按照决策君的经验，一般而言，北京核心区60平米的二居室的画像是这样的：

央产房，砖混，4-6层，建于上个世纪50-80年代，没院儿，没花园，没停车位，没电梯，几乎没物业管理，客厅很小，卫生间也许有味儿……

看到这里，讲究生活品位的你，也许晕了。

600万的预算，在京沪，真的就是一个刚需数字，也许不大具备讨论上述问题的价值了。如果将600万放大1.6倍，预算增长到1000万元，讨论这个话题，也许更具有现实意义。

如有您有1000万元，有机会在北京买房置业，您是该选择普通小区平层还是选择配套设施完善的城市别墅呢？

用财上海的格式，问题是这样的：

问问京城同学。A，在京城有个价值1000万的平层；B，在京城有套价值1000万的城市别墅。若是春节聚会，哪个感觉更有面子？（不考虑地位职务）

答案和上面的600万，也许几乎是完全一样的。因为1000万元的预算，按照目前北京城六区新房、二手房的价格，也就是个品相稍微好一点的三居室，面积120-140平左右，位置不可能太好。绝对买不着城区位置好一点的新开发豪宅，因为新房豪宅的价格一般都在10万一平以上。即使以每平10万元计算，还不算税费，你的面积不会大于100平米，也就一个两居室的面积。

花钱不算少，住在这样的房子里，感受只有两个字：憋屈，没有生活质量。这样的老破小，价格已经高达每平米10万，甚至更高，升值潜力还有多大？决策君觉得，还真不好说。

决策君认为，手持1000万，究竟是买平层还是别墅，在不同房价水平的不同城市，针对不同购房者的实际情况，可能答案并不一样。但是，在北京，在城六区普通住宅已经高不可及的背景下，购买价格涨幅相对较低的城市别墅，则是一个理性的选择。

理由如下：

第一，别墅是身份和财富的象征，是所有人居住的终极梦想。

第二，别墅一般都位于山水资源较为丰富的区域，风景、空气均佳。

第三，别墅有天有地，适合老人孩子在户外活动，是真正的享受生活。

第四，别墅有很好的私密性，关上大门自成一统，跟其他邻居互不打扰。

第五，别墅一般都自带车库，方便出行，不像平层公寓房，一般私家车都停在车库或者小区外面，出入都需步行，比较浪费时间。

第六，别墅功能空间相比之下划分得更加清晰，会客、老人、孩子、主人房等一般均有清晰的活动空间，住起来更加宽松舒适。

第七：居民圈层。社区“圈层”越纯粹，越让人有安全感，这也是追求品质生活的购房者理想的住所。别墅必然是“圈层”纯粹性的保障。

概言之，不管在生活质量、生活配套、自然资源、升值潜力等多方面的对比，在如今的帝都，购买一套城市别墅，是十分正确的选择。

看看链家网做的一张对比图，可以一目了然：

一个项目的今天与明天

问：要买别墅，今天京城，哪里的别墅性价比最高，升值潜力最大？

决策君：绝对京西南。

问：本期推荐哪个项目？

决策君：韩建·观山源墅。

韩建•观山源墅全景图

韩建•观山源墅社区图

韩建•观山源墅，位于北京西南五环外房山阳光北大街与多宝路交汇处西南（理工大学北校区西侧），位居长阳CSD板块、大学城板块、房山政务区三大板块交汇处，绝对处于房山城区中心。作为该区域目前的唯一城市别墅，稀缺性使得观山源墅价值潜力凸显。

别墅主推330-540平米的合院，户户赠送近200平米的多功能空间。

在交通方面，京港澳高速、京石第二高速、京深路、京良快速路、京周路等多条主线路贯穿左右，周边还有20多条公交线路，更有地铁房山线、燕房线，交通极其便捷。

韩建•观山源墅社区图

在生活配套方面，奥特莱斯购物中心、绿地缤纷城、华冠购物中心、家乐福等综合配套一应俱全，出门尽可享生活便利。而长阳高尔夫俱乐部、碧溪垂钓园、北方温泉会议中心等环绕在侧的中高端娱乐休闲项目，更为生活增添了一抹情调。

在教育及医疗方面，拥有专属中小学及幼儿园，优质教育配套完善;紧邻良乡大学城高教园区，文化氛围浓郁；将于明年7月建成投入使用的武警总医院，将成为亚洲最大的三甲全科室医院；而小区自己配置的专业家庭医生，更将时刻成为业主的贴心健康顾问。

在环境资源方面，项目位于“生态宜居城市”房山绿化覆盖率最高的区域，人均公共绿地面积达17.37平方米，旁边的永定河、小清河、喇叭河的贯穿将为居户休闲纳凉提供一个良好的去处。加之附近的昊天公园、长阳公园、上方山森林公园，以及不远的十渡等风景区，都将促使这里成为绝佳的品质居所。

韩建•观山源墅，以中为魂、西为形，将中国传统人居理念的文化精神及内涵完美融入于法式风格建筑之中，既重拾了中国三千多年院居文化之精粹，满足了人们内心深处的院落情结，又符合当代国人的国际居住审美需求，形成了华贵与优雅、大气与精致并存的独有特质。

韩建•观山源墅合院

配套与环境俱佳，外在与内在兼美，这样的别墅值得入手吗？

首先，相对于其余区域，比如昌平、通州、海淀、石景山，甚至门头沟，目前，北京西南房山区的别墅单价是最低的，性价比最高。在北京房价疯涨的今天，可以说，房山别墅是最后的价值洼地，韩建•观山源墅增值潜力不言而喻。

其次，韩建•观山源墅是名副其实的城市别墅。身在城市，临近地铁，享有城市的配套的同时拥有城区“老破小”难以具备的身份、宽敞、环境、独立、圈层、生活质量等优势。

答案自然一目了然。