文章来源：郑州楼鉴（zzloujian）

王壹揽/文

因为毕业后曾经一度在北三环的城中村待过，所以对北三环线最为熟悉。

前段时间，同留郑州的哥们老D问我，杨金片怎么样？

好吧，我当时就不专业的愣了好几秒，才想到老D说的是哪个区域。

老D说前几天去玩，路过那里拐进去看了下，发现还不错，里面貌似一个大工地不少项目，我知道老D这家伙想买房已经快想疯了，所以也没敢逗他。

我说：这个区域一直被遗忘，我去的也不多，你要等我看过再说。

老D说，别扯这些没用的，赶紧去看看，我总觉得这个区域有潜力。

我说：有没有潜力你说了也不算，有没有适合你的项目才是关键，很久之前你不还说白沙挺合你的！

老D没有再说话，我知道我说到了他的痛处，去年初还没有限购，我在白沙给他介绍了套房源，他以各种理由推过去了，结果后面房价疯涨，老D错过了那波上车的机会。

老D抽了一口烟，我俩蹲在中州大道北三环边的石墩子上，都没有说话。

"狗日的限购，房价不还是跟疯狗一样，这TMD什么世道"没想到老D竟然也骑着他的小电车跑得飞快。

看着他不到30岁已经微秃的头顶，我竟然有点伤感。

一

金水区最后的宝地，为何被选择集体性遗忘

事实上，无论如何说，朋友说的事儿还是要办的，不过我们一向是不打无准备之仗。

先看一下金水科教园区的地理位置：

龙湖北区域

2011年，金水科教园区成为经国家知识产权局批准建设的全国唯一的创意产业试点园区。

2016年7月，金水科教园区获批为省级高新区。

2017年4月1日，中国（河南）自由贸易试验区正式挂牌成立，金水科教园就位于郑州片区之内。

毗邻郑东新区，东有107国道和京港澳高速，北接黄河，西边是中州大道……在地理位置上，金水科教园区位于中原经济区和郑州都市区南北发展轴上，是郑州市对接新-郑-漯产业和城镇密集带的桥头堡。科教园区之于金水的地位，更像是金水之于郑州的地位，也类似郑州之于河南的地位。

事实上，我们说常说的龙湖北一般情况下是包含两部分：杨金片区和龙子湖

杨金片区（金水科教新城）区域所处位置

杨金片区位于郑州市东北部，南接郑东新区龙湖和龙子湖区域，北至黄河南岸，西起中州大道，东至京港澳高速辅道，规划面积56平方公里。距郑东新区CBD8公里，距郑东新区高铁站8公里，距新郑国际机场30分钟车程。

二

杨金片的两面性--反面

查了资料，找人聊过，亲自跑后发现这个区域确实是个潜力区，但是也没有老D想的那么简单。

杨金片区的主要影响因素

优势，有。但是同时问题依然不少，毕竟每个片区的发展都有其两面性，否则都是优势的区域必然是天价区，大家又不瞎。

主要问题有以下几点：

1、军用机场

据查询，马头岗这一军用机场的建成时间是04年左右，到如今仅有14年，旁边还有600亩的军队大院，多方打听，目前并没有任何搬迁计划。

大家知道，事实上，军用飞机对于居住的影响是要大于民航客机的，再加上与军队的协商沟通等问题，无论是开发商开发还是后期的居住效果，并不会特别好。

短时间内机场搬走的概率为0

2、污水处理厂

郑州第三的污水处理厂，马头岗污水处理厂。据查询为非全封闭，非下沉式设计，距离较近的情况下气味的污染一定是在所难免的。

在二期完工不久的前提下，短时间内搬迁的概率依然极低。

紧挨贾鲁河的污水处理厂

3、动车段

铁路编组站位于整个区域的东南角，几乎隔断了该部分区域与龙虎相链接的道路，此外还面临着后续的刹车噪音污染。

机场和机车组的距离并不算远

4、安置房

整个区域中，可以说是整个郑州安置房区域的高度集中区。仅仅可查的安置村庄就超过了30个。这样的区域居住氛围很难有大的提升。

周边不少是安置房

5、小开发商+园区

由于当初区域的规划具有一定的滞后性，在大家没有下手之前很多不错的地块已经被众多的小型开发商瓜分殆尽，导致后期的品牌开发商进不来，缺少行业领头羊和好的产品难以引起人们的关注。

虽然最近，碧桂园和泰和的进入引起了部分人的关注，但是大批量的产业园区规划和建设也在一定程度上影响了人们对其未来发展的信心。

前期规划的数十家产业园，目前建成也只有外包产业园、聚方科技园以及牛顿国际，在建的有新科技市场、虹湾医疗产业园。

这就直接导致整个区域貌似一个没有生气的大工地，缺乏推动力和吸引力。

三

杨金片的两面性--正面

说道片区，最重要的就是位置，杨金片区的位置优秀是不容置疑的，西靠中州大道，均为成熟区域；南靠北龙湖，寸土寸金的地王集中营；东依龙子湖，教育环境没的说；背面的环境也是首屈一指。

下面我们就说一说杨金片的优势：

1、靠近北龙湖

与北龙湖的地王窝一路之隔。距离CBD直线距离不超过10公里。

区域优势明显

2、自身规划

区域统一规划参数：

住宅容积率不高于2.5

商业容积率不高于3.0或3.5

区域限高50米

注定都是低密度小区，最高16层左右的小高层。

杨金路两侧的绿化现状

3、交通

内部的交通线已经逐步在完善贯通，同时道路两边的绿化也已经初见效果，加上后期与北龙湖相连接的下穿隧道的正式启用，交通将更加便利。

区域整体交通图

类似的连霍高速下穿不止一个

4、品牌开发商进驻

最近一段时间，碧桂园的围挡已经做起来了，泰禾也已经确定进入，已经为其产品做了发布。同时随着部分小区的建成和入住，也将越来越多的人看到起潜在价值。

碧桂园项目的围挡

四

项目综合说

说到这个区域的项目，避不开这个区域的科技园区，其中部分项目属于科教用地，不属于商业用地，是不能上市交易和办理贷款按揭的，在购买这类项目是，切记问清楚土地性质，这一点真的很重要很重要很重要，比如：

新科技市场，占地116亩

聚方科技园，占地33亩

牛顿国际，占地约400亩

河南外包产业园，占地600亩左右

新科技市场项目现状

其余的项目：

1、碧桂园天誉（金水杨槐项目）

天誉项目是碧桂园入驻北龙湖板块的一号作品，位于中州大道与杨金路交会处，地处龙湖核心岛的西北方向，距离龙湖核心金融区直线距离3.5公里，交通距离仅8分钟车程。中央大道修通以后，杨金路更可直通北龙湖，驱车仅5分钟车程，就能到达核心岛区。规划中的地铁4号线/6号线/20号线均经过该区域。

位于中州大道杨金路东北角

一期90多亩，规划了部分洋房，部分小高层。小高层两梯四户，最小的才70多平。洋房则都是4房。所以小区客户层次有一点点乱。

目前围挡已经做好了，正在施工。如果顺利的话估计下半年会预售。

2、美商郑东龙湖一号

早在2013年龙湖一号就以6000余元/㎡的价格进行了团购，团购对象主要有工行、中信银行、郑州市地税局等，目前也有部分前期团购业主加价转让房源。

美商项目及其周边环境

据了解说是还有一块住宅地块未推出，预计会在2018年推。2017年的主要任务是公寓+商业，龙湖一号规划的公寓+商业体量就有60万㎡，难度可想而知。

但是顺便问了下物业费，结果说是住宅3.2元一平方，商业4.5元一平方，倒吸了一口凉气，确实不便宜。希望物有所值吧。

3、伟业龙湖上城

项目距离军用机场不远，有一定影响，靠近科技市场。但是门口是主干道杨金路，加上未来的连霍下穿，去龙湖会比较方便。

伟业的项目

项目的大多数房子以人保、省文化广告系统、邮政等团购为主，据说是在房价上涨之前团购完毕，不知道伟业会不会狠心塞。

预售证5月11日下发，目前签约进行中。小区绿化正在施工，合同约定17年12月底交房，不知道会不会提前。

五

杨金片区，是不是老D的菜？

说实话，看完杨金片区后我觉得这个区域一直在变好，无论是道路还是在绿化上，进步的事物看上去总是让人感觉比较愉快。

但是综合了老D的基本情况之后我认为这个区域并不是老D的菜，无论他是多么的不甘心。

1：这个区域的居住品质短时间内很难得到改善，也就是说好的一方面还有变化，差的一方面很难改变，而老D需要的就是一个平静的小家。

2：目前的区域现状是要么项目垃圾（没有任何特指），要么没有房子，要么就是老D未必支付得起。

3：目前的限购大环境下，郑州已经有了更多的选择，没必要一棵树上吊死。去年的供地计划，加上目前的限购限贷限价高压政策，老D可以有更多的选择。如果可以，我宁愿推荐老D选择一个目前可以下手的项目，而不是盯着一个区域。

结语

也许，我们还有很多人像老D一样，游走在这个城市的边缘，吐槽着，却又默默的努力着，希望得到人们的认可，也希望被郑州这座城市所接纳。

敲完整篇文章，抬头看看外面的夜色，我在想象，老D看到这篇文章的时候，肯定还是那句标志性的话："够日的限购，有合适的就买，没合适的就滚球，这TMD什么世道"。

我突然觉得有点心酸！

（完）