最近几天，楼市比较大的消息应该就算是银行在一线城市继续收紧利率了，目前首套房有1.1倍的，还有的达到了1.2倍。这个水平已经与曾经的二套房贷款成本持平。与去年同期相比，首套房贷款成本基本上多了3成。虽然楼市冷静了，但好像刚需并未获得任何好处？
刚需买房要过三道关
第一
贷款越来越不友好
这一点，一直关注楼市的刚需朋友们应该深有感触，去年买房还有85折，今年根本别想了，哪怕你是楼市小白，从未买过房也没用，现在买房也要1.1倍，还得排队，还不一定能拿到贷款。
这到底是为什么？
因为贷款是调控最重要的工具。除了首付比例之外，贷款利率是另一大主要工具。通常情况下，房地产越红火，折扣越大，房地产越冷清，折扣越小。而且商业银行在政策主线之外，还会放大这种效应。简单说，宽松的时候，银行比政策更松，收紧的时候，银行比政策更紧。
所以你会发现，现阶段房子还没怎么便宜呢，贷款压力却蹭蹭上去了，算来算去，买房成本仍然是只升不降。
第一
楼市不好的时候，房子也不多，大家也不愿意出手
楼市的晴雨表就是成交量，行情不好的时候，成交量率先下行。新房供应量在行情好的时候消耗太多，跟不上节奏，二手房业主们更是不愿意卖房。
而作为购房者这一边，买房也变得更加犹豫，“天知道现在买了会不会站岗呢”。其实刚需买房看的是长期，过度计较短期的得失，往往是在给自己挖坑。
其实对刚需来说，有个亘古不变的真理：你不打算租房，就尽可能买房，买小一点没关系，现在不是求全的时候，而是能买就买的时候，当然别买商住。
第一
因为实力不够，往往更愿意等待
有相当部分人曾经买得起，但仍然希望搏一搏，要么找个便宜的时间点买，要么想买个更大的。结果往往事与愿违，这个时候你会深有感触：那么多房子跌了几百万，为什么你一套也买不到？
其实大部分刚需都踩不准楼市的最低点，他们所能决定的是自己的购房时机——有首付了，能买套房，就买了。
楼市大起大落，刚需都很难参与，更何况，房子这种漏，捡起来也并不容易，要么你没有人给你提供消息，要么房子有了，你却没有足够的钱。
所以，根据自己的节奏来才更现实。
送给刚需买房的建议
相比投资，刚需的买房条件其实很好，但刚需买房最大的问题就是买了怕跌，不买怕涨，犹豫不定。
对于刚需购买的人来说，楼市调控到了这个地步，尤其如今不仅买房难，而且卖房更难的政策环境下，其实任何时候上车都没有太大关系，你需要考虑的核心因素是能不能负担起得起房贷。
在买房的时候，要咨询清楚能不能拿到贷款，贷款利率是多少，合同里关于房贷利率是怎么规定的，是固定利率还是浮动利率，这些都要弄明白。
二是，要买相对便宜的房子。反正你的房子是用来住的，只需要确定你的房子是不是比其他同样类型的房子便宜就够了。
刚需如何还房贷
什么叫等额本息和等额本金
房贷的还款方式其实有两种：一种是等额本息还款，一种是等额本金还款。因为大部分银行给你贷款的时候，都默认推荐等额本息还款的。
简单来讲，等额本息就是贷款人每个月的还款额都一样，每个月的还款金额里，前期还的利息多，本金少；后期则反过来，还的利息少，本金多。
等额本金则是一种【前紧后松】的还款法，每个月还款金额里，固定还一定数目的本金。因为本金在不断减少，所以利息也在逐渐减少，随着利息的减少，每月的还款额也在不断降低。
为什么选择等额本金
如果我们从还款压力方面考虑的话，等额本息确实是个不错的选择。前期压力小，而且每个月还款金额固定，对那些记性不太好，会因为少打利息而造成贷款逾期的人群来说，优点也是不少的。
但是，有确切的实例表明，选择等额本金的还款方式，还的本金比等额本息的多了很多。
小明（化名）前段时间在惠州买了套140平米的花园小洋房，总价113万左右，大约贷了76万。通过计算，15年后，其实他的贷款本金才还了25万左右，而利息却已经还了约47万。
也就是说，在相当长的日子里，他每个月的还款，其实很大一部分是在还贷款利息，而本金却还的不多。
如果选择等额本金的还款方式呢？15年中，他的本金已经还了38万，利息还了约40万。这样一对比，我们就发现，选择等额本金的还款方式，还的本金比等额本息的多了很多。
两种还款方式这种细微的差别，在你想要提前还贷的时候，体现得特别明显。
那么当我们要提前还贷的时候，会出现一种什么样的情况呢？
就是在等额本息的还款方式下，我们会发现，我们还有大量的本金还没有还。
因为前期还贷，主要还利息去了，现在想提前结清贷款，却发现利息已经被银行收走了，剩下要还的大部分是本金。之前辛辛苦苦的每个月的月供，大部分都给银行打工了。
而等额本金的还款方式的话，因为每个月固定在还一定数目的本金，还的越久，本金就剩的越少，提前还贷的话，相应要还的贷款就少了很多了。
等额本金还的利息比等额本息少
如果你在买房的时候就有打算未来提前还贷，而且条件允许的话（这里的条件允许是指你能承受一开始的较高的月供），等额本金是比等额本息更值得选择的还款方式。
此外，选择等额本金的还款方式，总的还款利息也比等额本息的利息少。如果贷款数额大，有时还款方式的不同，还会相差数十万。
为什么等额本金和等额本息的利息，会差别这么大？
从两种还款方式的还款原理中我们知道，之所以等额本息的最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的。
因为等额本息的还款方式下，每个月的还款金额里，前期还的利息多，而还的本金少。还的本金少，自然说明你占用银行贷款更多、时间更长，自然利息就要高一些了。并不是银行设计要多赚你的利息。
所以，对于经济能力尚可的人来说，一方面不想付太多利息给银行，另一方面也可能提前还贷，那么当然最好就是在买房时选择【等额本金】的还款方式了。
