题记

“土地是世界上唯一值得你去为之工作、为之战斗、为之牺牲的东西；因为它是唯一永恒的东西。”

——玛格丽特·米切尔《飘》

陈青蓝/文

2017年5月22日下午2点，浙江嘉兴大剧院，可容纳1500人的剧场人山人海，座无虚席，场面壮观。这不是什么明星演唱会的现场，场里的这1500人等待的是当天进行的8块土地的竞拍结果。

这场轰动一时的土地竞拍，由于报名参加的企业太多，现场被转移到了大剧院。这1500人中至少有750家房企代表，现场企业仅仅换号牌就用了半个多小时。突兀的反而是竞拍过程，异常迅速，最快的只有30秒，只叫价了5轮就触发了封顶限价。

在最为抢手的两个地块触发限价后，115家和124家参与抽签。100多个号码的彩球在玻璃箱中，随机摸出，中签率跟摸彩票并无二致。“中奖”号码公布后，光头锃亮的一名“中奖”企业代表瞬间跳了起来，挥着胳膊大声欢呼。

这是怎样的场景？要知道这已经是“史上最严厉的调控”两个月之后，一众一线城市和热点二线城市的土地市场进入拼公建、拼保障房面积、拼限价甚至是拼“70年全自持”的复杂算法时代之后了。房企对土地的超级热情让人惊讶到难以置信。

这样的情景也发生在佛山、温州、宁波、徐州、常州、武汉、重庆、成都这些“弱二线城市”和三四线城市。5月23日，武汉，一块土地的竞拍拉力战持续了10个小时，电脑系统崩溃两次，武汉地产集团和中海地产前后脚“竞得”土地又因系统问题被取消竞得人资格，第三次土地竞争被五矿地产拿下。戏剧性的场面发生在成都，与嘉兴那场竞拍截然相反，4月6日，成都的一场土拍持续了8个小时。

白热化、刚需化、粮票化的土地竞争打法逻辑，无可避免地逼着土地价格一路飙升。2017年截至6月13日，佛山卖地收入359亿元、嘉兴269亿元、温州253亿元，宁波243亿元。连徐州、常州10余个城市土地出让金也超过了100亿元，走到全国前列。扬州、嘉兴和盐城等6个城市土地溢价率在全国热点城市中排名前十。

此前的2016年，更是被称为史上最强“地王年”。这一年，一线城市地王狂舞，诞生了上百个地王，其中就包括楼面地价超10万元/平方米的全国单价地王上海静安地王，总价310亿元的全国总价地王深圳宝安地王。

自1999年~2016年，全国土地出让收入总额达到31万亿元。由于我国的国有土地制度， “土地财政”这台“吸金机器”堪称世界最强。土地价格方面，从2010年到2016年，我国300个城市土地成交楼板价从1801元/平方米，一路上扬至4825元/平方米。

一路飙升，地王频出。是什么造就了中国的“地价不败神话”？

让我们回到时间开始的那个点。

中国报纸的排版方式，一直跟随文化的发展和阅读美学的需要而改变。2002年1月7日，中国房地产报再次改版，由文字横直排版改为横排版

时间开始的点

在国土资源部办公楼里，一把拍卖用的枣红色的木槌静静躺在玻璃柜里。人们也许并没有真正意识到，这把木槌子，在接下来的几十年里带来了多少万亿元的财富，也造就了多少的人间悲欢。

这把槌子就是建国以后第一场土地拍卖会用的木槌，是香港测量师协会赠送、专门从英国定制的特品。这场石破天惊的拍卖发生在1987年12月1日，地点深圳。一块8858平方米、紧靠水库的土地，最后以525万元的价格成交。就这么一块土地的拍卖，现场冠盖云集，包括中共中央政治局委员、国务院外资领导小组副组长、中国人民银行副行长以及全国17个城市的市长，28位香港企业家，若干经济学家，60多个记者。槌声一响，闪光灯闪成一片。这场拍卖被称为“建国第一拍”。

随后30年时间长河当中，土地有偿出让一步步成为我国土地使用过程中的主流方式。这之前，“中华人民共和国城市土地归国家所有”写进了宪法，“国有土地无偿划拨使用”是人们心目中的天经地义。

从那时起，人们发现，土地可以成为 “财富之源”，地方政府更是喜悦发现这是“第二财政”。土地像魔术师一样，变幻出无数的财富，矗立起一栋栋的高楼，一座座工厂，上演着一幕幕的创富神话。

是与非时代

尽管有了“第一拍”，但真正的“招拍挂”时代并没有因此到来。公开拍地这种我们今天熟悉的方式，要到2004年8月31日才真正一统天下。这一天，就是房地产业界刻骨铭心的“8·31大限”。

这之前，基本上一统天下的是“协议出让”。

协议出让的意思，就是只要房地产企业与手里面有土地的企事业单位直接接洽，达成协议，就可以拿到土地，价钱“面议”你情我愿就成交。

几年前，中国房地产报记者采访当时的富力天津公司总经理谢强，他讲述了1999年在北京合生创展的老板朱孟依找他加盟的故事，朱孟依看中他，就是因为他似乎跟某些部门熟悉，能帮他拿到一手土地。那时候，北京市区有几百家企业如煤炭厂、纺织厂等被列入污染扰民企业名单，政府规定必须搬迁。谢强就通过北京市经贸委拿到这些企业的名单，然后一一找过去跟厂长谈。结果就是从这些老厂那里直接拿到了5块黄金地段的土地，造就了珠江骏景、珠江帝景、珠江绿洲、珠江嘉园、珠江国际城的辉煌，成了合生在北京开疆拓土的头号功臣。

那些年，外地房企要进京可谓难上加难。基本只有两条道路可走，一条就是在改革开放之初，携“外资”“港资”“台资”的耀眼旗号直接与政府谈，典型的就是1993年，港资房企新世界中国与北京市政府直接签协议拿下崇文门外的旧改用地，同一年，李嘉诚与北京市东城区政府谈判拿下王府井核心地段的现东方广场用地。另一条路，就是与手里有土地的本土企业合作，通过协议转让或者共同开发。1993年冯仑和潘石屹能够顺利进京，就是因为与手里有地的西城区属房企华远合作，搞到了阜成门外的现万通新世界广场的土地。

这种情况，在全国各个城市都存在，是一种生态。协议出让在一些地方出现了黑洞形成倒卖之风，甚至造成了显著的地产泡沫。最明显的就是海南。在1992年的时候，有上万家企业手里拿着土地的批文在倒来倒去，有的甚至连地块在哪里都不知道就直接掏钱买下。这种玩命式的击鼓传花谈不上可持续，海南的炒地风潮很快就在破裂的泡沫中湮灭。

硬币有其两面。通过双方协议拿地，不透明的价格，因多头供地而产生的实质上的充分供应，使得开发商可以与相关企业和部门搞好关系而通过“协议”以相对低的价格拿地。这也使得那个时期的土地价格始终在低位徘徊，切断了“地价推动房价”的传导链条，进而使得当时的房价即便是一线城市也相对不高。

2002年之前，北京市90%以上的土地都是通过协议出让的方式拿到。

土地协议出让的最大的问题是不透明。不透明，则藏污纳垢在所难免。往往是一些长袖善舞的开发商或土地掮客，与一些企事业单位领导，在觥筹交错和权钱、权色交易之中，本属于国家的土地就被低价私相授受，造成属于全体人民的国有资产流失，这在制度上无论如何是不可容忍。

一个典型的案例就是2015年初轰动一时的北京市国土资源局前局长安家盛“自首”事件，这个事件涉及北京长安街上的10万平方米的写字楼“英皇中心”，这栋大厦及其土地在2006年被北京市原副市长刘志华主持以1.798亿元的“白菜价”强行转让。这个案子就是协议出让时代的“遗产”，由于在2004年“8·31大限”之前没有处理好，在“8·31”之后政策已经不允许再协议出让的红线下，手握权力的官员强行“协议转让”输送利益。

这段时代，往往劣币得意，良币失意。

狂飙从天落

招拍挂的王者降临，从全国来讲，始于2002年。

是年5月9日，针对沿用多年的土地协议出让方式易滋生腐败、造成暗箱操作、导致国有资产流失这些社会反映强烈的问题，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。“11号令”被称为新“土地革命”的开端。

“土地革命”有其先行者，早在1999年，杭州就在全国最早实施经营性土地一律公开招拍挂。1998年由浙江广厦集团拍得的万安城市花园地块被称为杭州“土地第一拍”。

“11号令”之后，地方也迅速跟进。2002年6月26日，北京市赶在“11号令”执行之前，出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的通知》（史称“33号令”）， “33号令”规定，除小城镇、绿化隔离带、危改、高科技、重大项目以外的经营性用地，必须实行招拍挂出让。当时业界评价称，这为协议出让留下了“四个口子”。

各地“留口子”的现象并不鲜见。这种情况下，2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况检查工作的情况》（71号令），要求各地必须于8月31日前将历史遗留问题处理完毕，所有经营性土地今后将通过招拍挂方式出让。这就是被称为房地产历史上具有划时代意义的“8·31大限”。

从2004年8月31日这一天起，房地产历史掀开了新的篇章。无论是有因果关系，还是另有其因，这一天后，地价的飙升与房价的飙升你追我赶，成了中国房地产接下来十年的奇观。

这一个趋势，从“招拍挂革命”之后的北京“世纪第一拍”就可以窥见一二。

2003年12月8日，被称为北京的“世纪第一拍”的大兴区黄村卫星城北区1号住宅项目用地拍卖会在北京国际饭店会议大厅举行。一家名为顺驰的名不见经传的房企以9.05亿元的“天价”拍下了这块远郊区的土地。这个价格之所以被称为“天价”，是因为经过计算，这块地的楼面地价达到了2500元/平方米，要盈利房价就要卖到6000元/平方米以上，而这个价格，是当时北京城区三环以内的价格。当时所有人都说顺驰“疯了”。

顺驰老板孙宏斌有他自己的逻辑。他认为，北京刚刚放开土地市场，民营房企可以在同一舞台上参与公平竞争，打破了北京本土国企一统天下的垄断，这种情况下，外地的实力房企将会大举进京，大量资本的涌入，以及北京的首都地位和中国城市化向超级城市资源聚集的趋势，都将会推高北京的土地价值，他实际上是在抄底。

逻辑非常靠谱，这个逻辑也被后来的历史完全证明了，尽管顺驰没有挺到黎明之前。因此，10年之后，当孙宏斌举着新的“融创”的大旗进京以7.7万元/平方米单价拿到农展馆地王的时候，他对北京土地价值的信心依然强悍。

“很多人挤在一个大房子里，面对拍卖师的报价不断举牌，气氛一度推向高潮。”一位北京开发商这样描述招拍挂的场景，在这样的气氛烘托之下，举牌者多巴胺丰腴，举出让人咋舌的天价不再罕见。

2003年接下来的十年时间，招拍挂 “价高者得”铁律之下，土地价格进入一路狂飙的历史。

这里不一一列举每一个地王。无论是以1.5万元/平方米颠覆人们地价概念的2010年的北京广渠门15号地王，还是以220亿元总价刷新人们土地价值概念的广州亚运村地王，抑或2013年7.7万元/平方米的北京农展馆地王，2016年超过10万元/平方米的上海静安地王，都是在以一个不变的逻辑，向人们重复证明一个概念：“我价高我得”。

国土资源部的数据称，全国土地出让价款从2001年的1296亿元到2014年超过了4万亿元，13年间增长超30倍。而从1999年到2016年，全国土地出让总收入已经超过了31万亿元。

纠偏时代

2016年开始，对“价高者得”的纠偏开始。

2017年6月6日上午，经过近40分钟的现场竞价，万科以总价25.31亿元和住宅100%自持年限70年的条件，拿下了广东佛山桂城超过5.5万平方米的地块。此前的2016年12月，万科在北京海淀也以超过100亿元的总价拿下了一块100%自持70年的土地。这意味着万科变成房东，所建商品房不能卖只能出租。

“限地价竞自持”是全新的玩法，这样的苛刻条件考验开发商的资金实力与运营能力。这样的规则，让地价的算法也发生了根本改变。这种土地规则，显然不能直接推高房价，但能否真正改变市场累积十多年业已形成的势能和惯性，目前仍是未知数。

纵观各地政策，2017年以来，各种突破“价高者得”规则的尝试层出不穷。“限地价竞房价”（北京）、“限地价竞配建”“限地价，竞保障房”（北京）、“限地价竞人才公寓和公共租赁房”（珠海）“竞代建、竞降居住比例、竞规划方案”（武汉）、“限地价，额外掏保障房建设基金”（南京）、“先交钱再拍地”（济南）、“不竞价改限价”（石家庄）、“一家只准拍一块地，大户不能再拿地”（合肥）、“政府出指导房价”（郑州），抑制地价、切断地价-房价相互推动上涨的循环的努力是可贵的，“价高者得”的规则已经发生了改变，但能否产生效果，能否终结延续十多年的地价上涨逻辑，待观。毕竟，这样让人眼花缭乱的政策组合，越来越严格的准入门槛，对开发商来说是一场严峻的考验。而开发商是市场的主体，如果这些复杂的“高数题”阻断了开发商进入行业的门槛，也必然会削弱市场的竞争，导致市场寡头垄断的强化。根据经济学原理，市场寡头化将天然维持市场的高价。这对抑制房价的上涨是有利还是不利，目前看仍是一团迷雾。

始于土地制度从计划经济一统天下到市场化配置土地资源的改革，激荡于延续十多年的地价房价的狂奔，到2017年，进入了一个十字路口。

选择很重要！慎而慎之！

好消息~

”房视频“正式上线啦！