文/谢逸枫
为给高烧一二线城市楼市降温降火、遏制一二线城市房价与地价上涨过快、防止地王频繁推高房价、遏制投资投机过分疯狂加速楼市泡沫现象，自2016年3月25日上海、深圳率先打响新一轮楼市调控，之后北京、广州等一线城市纷纷加入，二线城市的合肥、南京、武汉限贷，苏州、厦门、杭州（部分地区）的限购重启、郑州亦出九条控制地王。从这一楼市周期的导火线看，这轮房价、地价暴涨、地王潮爆发城市由一线蔓延到二线最后传递到三线，涨势异常凶猛。这波遏制房价、地价、地王潮的城市调控亦由一线到二线城市，重新调控风暴卷土重来。中国楼市上半场还没走完，短周期上行阶段还没结束，基于宏观经济风险与财税下降及债务压力、新增供应下降、货币超发、新贷超发、加杠杆、去库存的市场逻辑、思维判断。
9月14日，郑州市政府官网对外发布了《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知（郑政办〔2016〕60号）的重要文件，称之为“郑九条”。
终于，杭州在放开限购后两年后，再度伸出了这只“有形之手”。杭州住保房管于2016年9月18日晚间祭出《杭州部分区域实施限购政策》一文，宣布自9月19日起实施住房限购，暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。9月18日下午，杭州市住房保障和房产管理局发布了最新的政策，从明日起(9月19日)，实施住房限购。限购政策明确，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。并明确了限购范围为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区，不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县(市)。同时，限购时间也进一步明确，新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准;二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。
货币超发、新贷超发、个人房贷加杠杆、流动性过剩，钱流滚滚是一二线城市“四小龙”楼价的底气。根据央行7月21日公布的数据，今年上半年个人购房贷款增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元，已逼近2015年全年额度。8月12日，央行统计，7月人民币贷款增加4636亿元，个人中长期贷款（住房按揭贷款）增加4773亿元。在新增住房贷款领域，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、招商银行位居前五，住房贷款都有较大增长。今年上半年，建设银行新增住房贷款4093.56亿元，工商银行新增住房贷款3453.62亿元，中国银行新增住房贷款3132.85亿元，农业银行新增住房贷款3110.35亿元，招商银行新增住房贷款1154.16亿元。
由于近两年，钢铁、煤炭、能源等领域贷款不良资产规模扩大，牵涉面广，银行缺乏优质资产，便将投资目光转向房地产。银行也要生存，没有资产就没有利润。地产业务规模大、收益高，优质地产项目无疑是较好的投资选择。第一是苏州是钱流滚滚，加杠杆。从去年9月开始，苏州各银行放款速度开始加快。对于按揭贷，在苏州，各大小银行都曾积极要求驻场房企，购房者只要资料齐全，放款期一度缩短到一星期内。资金的充足还体现在险资联合房企拿地上。去年9月，平安不动产以40.4亿元在苏州古城姑苏区拿地。此前7月，平安不动产联手旭辉以31亿元在苏州拿地。越来越多的险资做东家，开发商沦为小股东操盘，如同开发商为保险公司打工。之前苏州土地拍卖，一些开发商背后站着险资，险资的钱部分来自去年下半年股灾后超发的货币。
第二是厦门供需失衡。供需失衡是导致“四小龙”房价飙升，楼市火爆的主要动因。而厦门的供需失衡状况最为严重。厦门土地供应长年不足，政府推地节奏慢，许多房企项目储备不足，而需求日渐旺盛。厦门市统计局数据显示，厦门2013年居住土地成交总建筑面积166万平方米，而当年商品住宅销售面积高达449万平方米，成交面积是供应面积的2.7倍。2014年，厦门居住土地成交总建筑面积137万平方米，当年商品住宅销售面积312万平方米，成交面积是供应面积的2.28倍。到2015年，厦门居住土地成交总建筑面积174万平方米，而2015年厦门卖了350万平方米的商品住宅，成交是供应的2倍有余。连续三年来，供地少、购房多，二者差距越拉越大，房地产市场供小于求的形势越发严峻。
一方面是土地市场僧多粥少，另一方面购房者进场者众，供不应求，发酵之下，近一年来，厦门楼市陆续引爆。厦门人口密度较大。与一线城市相比，目前其人口密度仅低于上海与深圳。
厦门市政府披露，2015年末厦门市常住人口386万人，总面积1573.16平方公里，厦门每平方公里人口密度约为2454人。根据统计局数据测算，在四个一线城市中，厦门人口密度已超过广州（1816人/平方公里）与北京（1323人/平方公里）。地少人多的厦门，让购房者入场意愿强烈。福建人的共识是，有钱就要买房子，不住也放在那。何况现在实体经济衰退，股市不靠谱，大家发现钱在贬值，只有房子能保值。外地客群买走了厦门近七成的房子。厦门市国土房产管理局公布的数据显示，2015年厦门市商品住宅购房人群中，本地客群购房117.17万平方米，占33.45％。外地客群购房233.14万平方米，占66.45％，共买了20501套商品住宅。
第三是合肥虹吸效应。“四小龙”楼市火爆背后，全国重点城市的虹吸效应不可忽视。尤其是省会城市的虹吸效应，在合肥、南京两地都有体现。而合肥的虹吸效应最为突出。按照现行城市策略，合肥这个省会城市就像安徽资源的抽水机。今年6月，国务院公布《长江三角洲城市群发展规划》，合肥市以“副中心城市”入列，第一次与上海、南京、杭州等城市并列。合肥市政府很会在规划层面炒作自己，引入资源。近期一连串炒作了合肥是长江三角洲副中心，有新站区产业园、巢湖健康养老居住中心等等。上一任政府在经济发展上集全省之力发展合肥，导致全省人都想来合肥买房，需求大大增加。供应却没有随之增加，合肥土地供应节奏一直拿捏很好，量不多。
合肥市统计局数据显示，2013年合肥土地成交面积528.92万平方米，2014年土地成交面积降至516.74万平方米，2015年这一数据再降至449.81万平方米。而合肥人口仍大幅在增长，2015年，合肥市净流入常住人口61.3万人，2014年，这一数字是56.8万人。供应少而人口需求增加，现合肥库存已明显减少。世联行《2016年上半年合肥房地产报告》显示，合肥市区住宅库存量现持续下滑走势，库存量跌破万套，去化周期仅1.2月。上半年市区供销比仅为0.68∶1，供求矛盾加剧。在这一背景下，作为安徽省单核心发展城市，随科技、教育资源不断引入合肥，政策支持与产业配套协作，引发合肥虹吸效应。合肥纳入长三角的经济圈后，更多投资客前来投资。今年初，合肥购房人群中投资与改善需求的购房者占比约在30％，而最近这一比例已上升到近50％。
第四是南京改善型需求井喷。限购政策解绑红利在“四小龙”中也有所印证，如苏州、南京，而南京因其城市特性，红利表现最为显著。2011年，南京曾执行限购等调控政策，到2014年9月这一限购令解绑。此后，南京楼市逐步回升，直至去年末至今，楼市整体爆发。南京城市量级不错，楼市此前被低估了，它是二线城市里最早一波楼市复苏的城市，那是从2014年开始。那时，我去南京看地，售楼处里已经到处都是人。此前，南京限购政策限制导致大量改善型客户处于蛰伏状态，购买力被压抑。政策取消后，改善型购房者相继入场，从去年9月至今，改善型需求呈现井喷迹象，推高了楼市需求量。统计局数据显示，2015年，南京楼市量价齐升，商品住宅成交均价15140元/平方米，同比增长10％。而商品住宅成交面积1279万平方米，较2014年同比增长了48％。
克而瑞数据显示，2015年，南京1000万元以上豪宅成交299套，比2014年多卖了86％。而90平方米－120平方米面积段的房子，成交3.5万套，占比32％。南京楼市的基本面日渐向好。一个城市楼市流动性优劣，可从二手房市场发达程度中看出。历来一线城市二手房市场与新房市场多持平，趋势为二手房市场大过新房市场。而国内大多二线城市为新房主导，二手房市场不甚发达。但南京成为二线城市中的例外，向一线楼市结构看齐。克而瑞数据显示，2015年，南京二手房共成交9.3万套，共计830万平方米，成交套数和成交面积分别同比增长79％和86％。南京二手房成交面积仅次于北上深，在全国位居前列。南京楼市对周边的辐射力也在扩大。
限购取消后，邻近的一线城市上海依然严格推行限购，也促使部分购房资金从上海流向周边洼地。除了上海，近期还有越来越多苏北、安徽等客群涌入南京购房。南京对外的楼市吸附力源自城市地位提升。在长三角地区，作为六朝古都，又与台湾有渊源，南京的政治文化影响力正在逐渐放大，越来越多国企与国际公司进驻，吸纳人才。而省会的财富聚集效应，继续拉升南京基础设施建设能力。目前南京已建、在建地铁线6条，总里程约225公里，在全国排第四位。规划的11条地铁线建成后，有望超过北京、广州，仅次于上海。2014年的南京限购令放松后，这些城市基本面的改善，在购房决策中也成为加分项。此外，最近三年，南京土地供应面积在350万平方米到650万平方米之间，除住宅面积外还包括商业办公面积，而南京年均住宅成交量已在1000万平方米左右，供需结构并不匹配。
究竟是什么原因造成了房价如此疯涨？是真实的刚需还是开发商抬价？投资者炒房的结果？购房者究竟是理性购房还是盲目跟风？
据最新发布的百城价格指数显示，杭州7月（新建）住宅平均价格为17684元/平方米，环比上涨2.55%，这也意味着杭州的房价连续第16个月上涨。在上半年，杭州共计成交77宗土地，一共出让了366万平方米的土地，可以说加大土地出让是缓解市场供需矛盾的一大措施，杭州在上半年集中推出这么多土地，能缓解未来杭州楼市库存紧张的局面。不过有一点不可忽视的因素是，在土地出让的同时，杭州的土地出让金收得也不少。据统计，上半年杭州的土地出让金为817.2亿元，同比增长403%，创近八年同期新高。其中，楼板价均价为12263.09元/平方米，同比2015年上半年8000元/平方米，增长超过50%。
根据中国房地产指数系统百城价格指数8月份的房价监测数据显示：杭州新建住宅的平均价格为18340万/平方米，环比上涨3.71%，同比上涨 14.29%；杭州主城区二手住宅价格环比上涨2.92%，同比上涨18.16%。同比环比均上涨，房价持续上涨，但楼市成交却丝毫不受影响。据统计新房 134212套、二手房74232套，今年刚刚过去了8个月时间，杭州楼市一二手房的成交量已经刷新了历年来的全年纪录。据统计，除新房、二手房成交量刷新历年全年纪录外，加上新房成交金额、成交面积、单月成交套数，以及单块土地成交总价、土地成交楼面价共7项指标，均打破楼市历年来的纪录，而土地成交金额也创了历史同期（1~8月份）最高。
据中国指数研究院统计，截至8月31日15：00，杭州市区（不含富阳）商品房共计网签134212套，不到8个月时间就已经刷新了近6年杭州楼市的全年成交量纪录，比2015年全年成交量还要多出7311套，相比2011年成交量翻了不止一番。成交量破纪录的同时，连带新房市场成交面积、成交总额均创下历年来全年新高。火热的行情不仅局限于新房市场，二手房成交量紧跟着上扬。据透明售房网数据显示，截至8月31日15：00，杭州市区二手房共成交了74232套。而2011年，杭州市区二手房一年的成交量都不足2万套。土地市场上，杭州八区（不含富阳）前8个月累计土地成交金额为1057.1亿元，是杭州土地出让历史上第三次突破千亿元大关。虽然目前数据仍低于2013年、2009年的全年土地出让成交金额，但同比往年1~8月数据，仍然创下历史新高。
不仅如此，今年出让的地块还创下单块土地成交总价、土地成交楼面价两项纪录——5月27日，信达以123.18亿元总价竞得的奥体商住地块，为杭州土地出让史上总价最高的一块地；在此之前，3月23日绿城拿下的潮鸣单元宅地，45368元/平方米的楼面价创下杭州土地楼面价新高。据某报告显示，2014年，杭州市区二手房签约套数与新房签约套数之比为4:10；到2015年这一比值为5:10。从今年签约数据看，这一比值已达到5.5:10。其中，主城区二手房住宅签约数量与新建商品房住宅销量比值接近1:1。截至8月30日，透明售房网数据显示，今年杭州主城区二手住宅共成交45491套，新房住宅成交40168套，超出新房5000多套。从数据上看，主城区住宅市场已逼近存量房时代。
没有最高，只有更高。8月杭州二手房市场再度向上攀升。据杭州最大房产中介我爱我家来自杭州透明售房网的数据统计，8月杭州主城区（不含大江东、富阳）二手房成交量为6604套，环比7月的6729套下降1.86%。更让人吃惊的是，二手房价在交易量的拉动下，成交价格逆势回转。数据显示，8月杭州二手房的成交平均价格为19989元/平方米，较7月的19820元/平方米，环比上涨0.85%。从今年杭州二手房价的走势图可以看出，自3月成交量突然放大开始，杭州的二手房价一路上升，6-7月连续两个月小幅小跌。就在大家以为杭州房价涨累了的时候，8月的二手房价再度向上攀升。虽然，成交结构变化是导致成交均价上扬的重要原因，8月房价的再度攀升，与外来投资人口大量进入楼市不无关系。
看看杭州房地产市场：第一是政策宽松。今年杭州楼市多项指标频频刷新纪录，受内、外多重因素影响。2016 年2月2日，中国人民银行联合银监会发布通知，在不实施限购的城市，首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成；紧接着2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，对个人购买前两套住房给予降低契税优惠，对个人将购买2年以上（含）两年的住房对外销售，免征营业税。在政策利好的影响下，整个3月份，杭州市新房共成交28012套，刷新历史月度成交纪录。此外，上海等城市相继出台限购政策，让省外购房者部分流入杭州楼市。
第二是住宅库存减少。7月初，浙江省人民政府发布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》，从全省范围强调去库存。《方案》规定，2017年浙江省商品住宅库存消化周期的控制目标是10-16个月。2016年上半年，杭州全市商品房以10万+套的天量成交创下历史；另一方面，供应端也有66468套商品房申领出预售许可证，进入销售环节。2016上半年杭州全市商品房库存以145363套（不含60487套限制房）收尾，若以近6个月的成交速度计算，去化周期约为9.9个月；商品住宅存量72674套（不含19655套限制房），去化周期约为6.36个月；非住宅房源（包含酒店式公寓、办公、商业用房）存量72689套（不含40832套限制房），去化周期约29.77个月。
2015年末，杭州全市在售商品房的库存量为177236套，合计约19999万方。时隔6个月，库存量已瘦身3万多套，2016年6月底杭州全市在售商品房库存量145363套，合计约1713万方。其中，商品住宅部分可售量仅72674套，合计约931万方。以近6月的成交速度计算，杭州商品住宅的去化周期均已降至10个月以内。其中，滨江板块去化周期最短，仅需3.7个月；去化周期最长的富阳区，也只需9.7个月。相比住宅存量个位数的去化周期，杭州商业类用房的消化时间已逼近30个月。从库存量的绝对值看，杭州住宅和商业部分的占比几乎是对半分，在售住宅存量72674套，商业存量72689套。若以面积为单位计算，住宅存货量甚至要超出商业约149万方。
显然，商业用房的销售热度不高。据测算，杭州近大江东和上城区的商业类用房去化周期低于20个月。其中，富阳成为杭州的商业用房的库存重灾区，去化周期达到94个月。此外，杭州还有60487套限制房，在一般的存量监控外围，杭州还有60487套限制房。截止6月底，杭州还有60487套限制房。在这部分限制房源中，一部分为物业管理用房、公建配套设施设备等用房，不可用于销售；另一部分在将来条件允许的情况下会转化为可售房源对外销售，若算上这类房源，杭州目前的库存量和去化周期就要再做一个加法。
据统计，今年1月1日至6月30日，杭州市区卖出了97657套商品房。其中3-6分别贡献了24801套、19620套、18563套和18214套。这个数据超过了2010-2014年任何一年的全年销量。在“天量”成交下，库存应声而落，从2015年底的172788套降到了今年6月底的135852套，6个月时间商品房库存少了36936套。从右上图中可以清晰地发现，这是2009年以来，杭州商品房库存首次出现下降趋势。这其中，住宅库存下降最多，从98897套下降至67371套，骤降31526套。对比不可思议的成交和持续走低的库存，不少媒体和开发商都发出了“杭州即将无房可售”的声音。从数据分析看，这种观点从某种角度看，可以算是成立的。以主城区住宅库存、成交数据为例，今年上半年主城区共成交住宅30809套，而截至6月30日住宅库存仅23842套。若下半年仍保持这样的成交速度，今年底前主城区住宅就将售罄。
相比楼盘的后续新开，更关键的是，还会有大量新增土地加入其中。这是一个很现实的问题。因为今年上半年，杭州市区卖出了有史以来最高的土地出让金。805.8亿元的土地金额，排在了全国所有城市的前列。后续房源加上新增土地，一些看似库存不高的板块，其实有着很大的潜在供应。以申花板块为例，6月底的住宅库存仅1132套，按照上半年2516套的成交量，不到3个月就能卖光了。在过去的10余年间，杭州楼市经历过两次卖地大年，分别是2009年的1069.1亿元和2013年的1326.9亿元。这两年的卖地金额，均排在当时全国城市前列。卖出大量土地后，杭州楼市才有了不断上升的天量库存。从2009年底的27685套到2015年底的172788套，库存暴涨了524%。2014年和2015年卖地量缩减至630.5亿元、844.9亿元，加上成交量的复苏，才有了来之不易的库存去化。如今短短半年时间，杭州卖地金额就创造了新纪录。如果没有高额的持续成交支撑（同时价格也在上涨），库存大幅反弹的概率将是极大的。
戴德梁行研究部数据显示，上半年，杭州全市住宅成交套数达到89545套，已超越2014年整年杭州全市住宅成交套数；同时，杭州全市库存已大幅下降，由2015年13万套左右下降为91968套。随着市场信心的全面复苏，主动权重新回到卖方手中，杭州全市特别是市区的去库存已见成效。今年土地成交面积同比增长39.8%，成交金额上涨239.9%，部分区域地价已经超过房价。从写字楼销售市场来看，杭州写字楼市场成交出现明显回暖。今年上半年，杭州写字楼成交量大幅攀升，共成交2733套，成交面积达43.79万平方米，其中，尤以萧山区域的成交较为活跃，大宗交易占比近30%。虽然市场成交量大幅攀升，但截至今年6月，杭州写字楼存量达到299.23万平方米，去化周期仍在40个月以上。
数据显示，截止7月31日，杭州全市成交商品房约2.1万套，住宅库存为6.1万套，其中主城区仅剩22565套，如果按照前7个月的住宅平均成交量（5033套）来计算，消化这些库存只需要4个多月。回顾自进入2016年以来，杭州楼市的销量一路走高，已经连续5个月成交破2万套。1-7月，杭州商品房总成交量已达115937套，这个量比2009年全年销售的105721套还要高，即使和2015年相比，和2015年全年的125217套也只差9280套。透明售房数据显示，从2015年12月起至今年8月，杭州住宅库存“9连降”，截至2016年8月31日24时，杭州全市新建商品住宅可售8.55万套，去化周期仅需7.1个月。渐趋紧张的新房库存，和G20后喷薄的投资需求，激化了购房者之间的抢房大战。
第三是地王。到2016年9月18日，杭州已经出30个地王。2015年已出让的板块地王至少有10个，主城区一共出让了41宗地块，出让面积123.86万平方米，出让金额370.8亿元。这组数据，和去年57宗、226.6万平方米、597.5亿元的成绩相比，今年的出让量都有大幅下滑，其中，出让面积减少了45.3%之多，出让金额也跌了38%。从每个月的成交趋势来看，主城区今年土地成交呈现出一幅先抑后扬的走势。2015年主城区前8个月中，仅2月份出现了一波49亿元的成交小高潮外，其余的几个月都比较平淡，4、5月份甚至出现宅地断供的情况。在楼市出现实质性回暖半年左右，9月份开始，主城区的土地市场才开始出现爆发性的增长。单9月份一个月，主城区的土地出让金额就达88.63亿元，出让面积也有40多万方。随后的10月、11月也延续了9月的出让热潮。
2015年杭州楼市拍出14个“地王”，2016年首周已有两个“地王”横空出世。杭州土地市场热度跨年不减，层出不穷的“地王”则成最大亮点。2009年、2010年两年，杭州“地王”集中涌现，“地王”金主身份却相对比较单一。拿地情况中，多是外来大鳄首战杭州，比如远洋之于杭一棉，中华企业之于章家坝。
第四是投资投机、热钱进入。G20之后的首个周末，杭州房地产市场在经历峰会期间短暂低迷后迅速回暖，不仅成交量喷增，开发商涨价预期高涨，而且投资客购房热情也在上涨。外地投资客比例也在增加，杭州人主要是一些拆迁和置换的，目前购房人群中外地人基本占40%左右。未来杭州房地产市场投资客将成为购房主力，今年上半年以来，杭州市场上的投资买房需求就开始在抬头。如果上半年占四成、五成的是投资买房，那9月份之后估计投资客的数量将占到楼市购买力的六成以上。上海佬买房团，还是“温州炒房团，或者是居住、或者是改善、或者是投资、或者是养老。如临近G20，杭州的安检近乎“疯狂”，逢液必查、双次安检、需入杭安检证……许多人都打消了入杭的念头，但有一个人群，却不愿意错过8月的购房好时机。
上周末，四面八方的购房者顶着烈日来到杭州。尽管出发地不同，但这些来自北京、温州、上海的购房者们都有一个强烈的愿望，想在杭州买一套属于他们自己的房子。除了觉得杭州房价仍然处在“低位”，更多人是看好杭州城市的发展潜力，以及G20、亚运等将带来的政策红利。杭州的房价以后肯定能赶上上海。据透明售房网的统计数据显示，最近一段时间杭州火热的楼市影响力积极向外扩张，引起周边城市客户群体关注在杭置业。在3月以来杭州市区新房签约客户中，外地客户占比达25.5%，相比1月份增加了4.7个百分点。外地客户中，上海占比最大，达4.02%；排名第二位的为温州客户，占比3.72%。从数据来看，上海已超过温州，成为杭州楼市投资客的主要来源地。另外，江苏、北京等地的客户，以及省内台州、金华等地的客户，也占了不小的比重。
今年以来，外地人在杭州购房投资的占比在不断增长，3月份约26%，4月份是29%。也就是说，4月份22000多套的成交量中，近三成是外地人买走的。今年以来投资客蜂拥而入，在不少新楼盘外地购房者比重占了四五成。据杭州某机构统计，在外来购房者的意向区域选择中，钱江新城、市中心、城东新城、滨江、丁桥等热门板块成为他们最青睐的板块。如文晖板块的天阳·文晖项目目前已进入蓄客的最后阶段，从认筹的部分客户来看，约10个客户中就有3个意向客户为外地客户，占比约30%。上海人到杭州买房子的情况，过去很少见，但今年以来，签约占比已从1、2月的2%左右，到3月的4.2%，到4月达到了5.9%，相当于现在杭州每卖20套房，差不多就有1套是上海人买走的。
看看郑州房地产市场：第一是政策宽松。今年郑州房地产市场的向好，首先得益于政策的宽松。首套房首付降至20%，二套房首付降至30%。今年2月19日，财政部发布房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知，同时，对个人购买家庭改善性住房，进行减免税。当前房地产市场的总体回升主要是由于减免税费、降低首付比例、调低房贷利率、鼓励农民买房等多种利好政策促进和市场预期变化所引起的。这些房产政策的实施，刺激了购房市场的需求。
第二是库存量减少。郑州商品房的库存量也在逐渐减少，已经到了恐慌警戒线。到去年底，郑州市区商品住房去化周期8.3个月，比2014年底的9.7个月减少1.4个月，处于合理区间。在地产领域，库存1至6个月能售完属于供不应求，超过12个月售完才会考虑库存积压因素。“正常情况下，在一个城市中，库存规模维持在8~12个月的去化周期属于正常水平。不过这也正好说明郑州住宅市场销售状况良好，房价上扬不缺少动力”。进入2016年，在国家去库存政策红利的影响下，郑州商品房存量逐步下降，6月底存量524.6万平方米，按上半年月均成交量计算，郑州商品住宅去化周期不足4个月，库存略显紧张。到了今年7月底，郑州市商品住宅市场库存量为215.70万平方米，按照近3个月月均143.42万平方米的去化速度计算，库存去化完毕仅需1.5个月，已达恐慌警戒线。
第三是“地王”催涨。2016开年以来，郑州已出炉了10宗“地王”，地价屡创历史新高。直至7月8日万科一掷25亿元拿下郑州主城区地块后引起市场强烈震动。老段子“今年没买房，一年又白忙”被“今天没买房，一年又白忙”的声音取代。7月8日后，郑州楼盘一周单价涨了1000元/㎡以上的有16个，涨了1000元/㎡及以内的则高达35个，最高的一家楼盘一次性涨价3000元/平方米。有的地产商甚至一月内涨价超过30%。一户90平方米的住房，近两个月来售价上涨超30万元。到了8月18日龙湖新地王诞生后，有近20个楼盘调价，最多的建业天筑一次性调价5000元/平方米，还有部分楼盘封盘不卖。8月21日到22日，郑州有鸿园和金茂成两个楼盘一日清盘。而有一家楼盘甚至采取了竞拍的方式选房，令人咋舌。
第四是投资者进入。在郑州，有了不少来自外地的投资客。北京、深圳等城市的房产价格实在太高了，他们想炒也炒不动，因此，不少人就转战到郑州等二线城市了，外地来的投资客数量在逐渐增多。郑州房价飞升和中国经济转型也有一定关系，投资大环境不好，加上宽松货币政策的鼓励，导致炒房成了一项重要投资。郑州市房管局发布的2015年1~9月郑州市房地产市场运行情况报告显示，2015年前9个月，根据购买商品住宅人员户籍分类数据，其中本市购房人群占比26.45%，外地购房人群占比73.55%。“在外地购房人群中，本省其他地区（除郑州外）占比65.47%，外省市占比7.89%，其他占比0.19%”。合肥购房团已经到郑州、长沙扫房了。周边省份的省会，特别是合肥的房价涨得特别厉害，房价远高于郑州。但从区位、交通等方面相比，合肥不如郑州，这也说明郑州房价还有不小的上涨空间。
2016年，北京、上海、深圳的房价率先上涨被抑制，但房价猛涨确实吓住了很多人，这波恐慌和投机潮波及二线城市，投资客纷纷进入没有限购的二线市场。在郑州的这波购房者中，至少20%是投资客。第五是恐慌性”市场。对于已经无法用理性来形容的土地市场，更无法用理性来判断房价。人们认为房子没有最贵，只有更贵。根据郑州市统计局数据，2015年郑州市城镇居民人均可支配收入达31099元。今年年初你不买房，三年多又白忙。今年一季度，郑州楼市的量、价较为平稳，但由于一线城市的传导效应，二季度郑州也受到一定的影响，加上其他多种因素的叠加，包括国家的信贷政策，国家和地方从去年开始推出的一系列去库存政策，郑州土地市场上地王频出等，整体上房价呈现上扬态势。这种情况给老百姓造成了一种恐慌，老百姓被恐慌裹挟着往前跑。地王带给人们最大的影响是对房价的预期，买涨不买跌，道理就在这儿。
郑州的房价是已经连续上涨40多个月后的价格水平。自从2013年以来，郑州房价一手房价格就处于上涨的状态。据统计，郑州一手房价指数在8月份环比上涨3.03%，同比上涨11.73%，目前，郑州主城区房价已经上涨到每平方米12978元。7月8日，经过长达3小时566轮厮杀，万科以25.02亿元竞得位于郑州二环的“郑防机”地块，溢价率294.45%，折合楼面价每平方米13411.23元，同时刷新郑州总价和单价纪录，成为郑州新的“双料地王”。8月18日，融创中国以25.54亿竞得郑州市郑东新区北龙湖一地块、楼面价每平方米3.63万元，刷新郑州历史上总价、楼面价双“地王”纪录。当天不到1个半小时后，中国金茂旗下的北京览秀城置业有限公司以总价35.1亿元、楼面价每平方米3.69万元拍下郑东新区另一宗土地。让融创中国的双“地王”纪录仅保存了1小时21分钟，这也是郑州今年年内拍出的第8个“地王”。
越来越多热点二线城市出台楼市政策，意味着新一轮地方楼市调控密集打响。截止到2016年9月18日，已经有20个城市地方出台楼市收紧政策收紧，一线城市的北京、上海、深圳、广州等房贷、限购、公积金调控加码，还有十四个二三线城市的北京通州、固安、香河、河北廊坊、三河市的限购、广东惠州、广东中山、青岛、天津的公积金收紧，苏州、厦门、杭州（部分区域）的限购，合肥、南京、武汉的限贷、郑州的控地王与公积金贷款上调。一旦限购、限贷政策无法刹住房价、地王、抢房，投资投机等现象，更加严厉的限购、限贷、房贷“组合拳”新政必然会出台。
此外，苏州、南京调整土地公开出让竞价方式，多种手段“限地王”、控房价。楼市调控频率加码，厦门、苏州、杭州重启限购，武汉、南京限贷更紧。
第一是热点二线重启限购，苏州针对二套房进行限制，厦门针对144平米及以下普通住宅，三类家庭购房受限，杭州对一二手房实施限购。8月11日，苏州印发《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》，要求非苏州本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时需缴纳1年社保。8月31日，厦门宣布自9月5日起执行住房限购政策，针对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭以及无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭三类居民家庭暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。
9月18日下午，杭州市住房保障和房产管理局发布了最新的政策，从明日起(9月19日)，实施住房限购。限购政策明确，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。并明确了限购范围为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区，不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县(市)。同时，限购时间也进一步明确，新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准;二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。
今年以来，苏州、厦门、杭州等城市房价地价涨幅较快，此前两地均出台楼市调控收紧措施，但市场热度依然不减，苏州率先重启限购政策，但仅针对外地居民购买二套房进行限制，限购年限也相对较短，与2011年的政策相比显得更温和。相比苏州，厦门、杭州限购政策较为严厉，尤其是对非本市户籍居民家庭。此次厦门限购只针对144平方米以下的普通住宅，非普通住宅并未受限，可见厦门保护首置首改需求，抑制投资需求意图明确，且政策更注重分类调整，此前发布的信贷收紧中也表明针对非普通住宅首付比例提高幅度较大。杭州对一二手房实施外地人限购一套，主要是打击投资投机需求。
第二是地方去库存效应持续蔓延，更注重分类施策。当前库存压力主要集中于部分二线和多数三四线城市，这些城市去库存效应持续蔓延，部分城市加大库存去化力度，且更注重分类施策。未来仍将有省市继续出台去库存稳楼市的政策，进一步化解房地产既有和潜在库存，不断优化供给结构，稳定市场预期。地王潮持续不断、土地市场高温不减。热点城市楼市调控频收紧，但市场热度依然不减。楼市调控继续收紧，更多城市或将再启限购。当前全国库存结构呈现明显不均衡态势，城市分化加剧，二季度以来，部分热点城市如合肥、苏州、南京、厦门、武汉、郑州、杭州，已出台楼市调控收紧措施，包括限房价地价，增加供应等，但政策相对温和，房价涨幅仍处高位，土地市场依然呈现高热态势，投资投机需求未被根本性抑制。
此轮楼市化化是调整主基调，中国房地产调整的核心区域就是聚焦一线城市，除四个一线城市之外，另有合肥、南京、苏州与厦门领涨全国二线城市“四小龙”。这一轮资金过剩和供需失衡的投射，是重点城市虹吸效应的显现，亦是此前调控政策松绑后的红利所在。从一线城市到“四小龙”，投资客抢先进场，带动刚需和改善型客户恐慌性入市，打破了四地房地产市场的脆弱平衡。货币超发就像大水漫灌，‘四小龙’之后，杭州也不断火热，第三波地王潮还会在郑州、天津、宁波、武汉出现。因此，武汉、郑州、杭州不得不加入楼市调控的队伍。
