文 | 欧阳捷
国家统计局刚刚公布了“2017年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况”，果然不出意外，大多数指标增速是下降的，虽然房地产市场继续增长，但增速明显放缓了。
去年4月，住房销售面积增速达到最高峰的38.8%、销售额增速达到61.4%，我们当时认为不可持续，下半年增速必定收窄。
事实上，销售增速从去年5月开始就持续回落，尽管在9月份出现了一丝回光返照的迹象。
1-5月住房市场销售面积与销售额增速分别下降到11.9%和15.3%，但成交金额增速还是略高于成交面积增速的，意味着房价还在继续上涨，但正在趋稳。
这也符合我们去年底对整个住房市场的预判：量平价稳、略有增长。
所谓”量平”，是指销售面积基本持平，我们预计年底销售面积增速会下降至个位数，甚至不排除零增长。
所谓“价稳”，是因为限价令下，一二线城市房价不会明显上涨，三四线城市还会继续上涨，因此房价还有增长，进而销售额略有增长。
为什么我们认为会量平价稳？
分城市来看，一二线城市的表现会是量缩“价稳”。
量缩的原因之一是热点城市调控见效，限购限贷导致相当一批客户失去购房资格，也导致很多热点城市的销售面积同比去年都是下降的，一二线城市整体成交量从去年1-4月同期的12120万平米下降至 9765万平米，下降了20%。（中国指数研究院1-5月城市数据还未全部发布，相信5月也一定是下降的）
量缩的原因之二是供给减少。一线城市土地供给是逐年减少的，今年1-5月有所增加，但大幅超过去年甚至接近前年显然是不可能的。
二线城市的土地供应也是逐年减少的，今年犹甚，1-5月的住宅用地供应仅为去年全年的30%，相信全年住宅用地供应也不会超过去年。
供应减少，未来的成交当然就会减少。
房价也被努力按住，4月相对于一季度的房价涨跌互现，不过，反弹的压力始终还是很大的。有些城市政府也微幅放松了部分项目的房价，但“抑制资产泡沫”和“房价环比下降”的紧箍咒使得地方政府不敢轻易松口。
土地供给会增加吗？难。
4月1日，大家都被雄安新区的横空出世吸引住了，却忽略了一个对于房地产来说非常重磅的消息，这就是住建部、国土资源部同一天发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，《通知》要求：“2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。”
但迄今为止，我们能找到的公布了土地出让三年滚动计划的城市只有3个，加上去年公布计划的也只有16个，其中增加土地供应计划的城市仅有3个，增量也很有限，持平的有5个，下降的城市却有8个。
可见，土地层面的供给侧改革真的很难。
这是因为大城市的核心区域几乎无地可供，如果要供地，就势必要拆迁，不但供地进度缓慢，而且成本更高，在抑制资产泡沫的当下，显然不合时宜。
外围区域摊大饼模式也逐渐被抛弃，地方政府集约利用土地的意识越来越强，提高单位面积产出成为城市土地利用指导方针，土地价格自然也随之提效。
微信上流传甚广的黄奇帆老市长在复旦演讲“房地产和实体失衡的十个方面及五项应对措施”中，也提到90年代浦东开发的时候，规划了金桥工业区10平方公里，定下来每平方公里至少100亿产值，到2000年，已经有1500亿了。
地方政府是不是希望有更高的单位产值或土地出让金呢？答案是显而易见的。
提高单位地块土地出让金的最好办法当然就是吸引更多的企业抢地，参与企业越多、竞拍轮次越多、成交地价越高。
去年10月，有的城市为了避免出地王，限制房企参与数量，不允许房企披马甲上阵，每场土地拍卖会1家开发商只能参与竞拍一宗地，结果可想而知，地价就明显下降了。但是，今年又取消了“限马甲、限开工面积、限重复拿地”等措施，为什么？想必明眼人都是一目了然的。
一二线城市调控的逻辑是什么？
既然供应难以增加，就只有限购限贷打压需求。通过抑制投资投机、延后改善需求、限制刚性需求，去匹配低水平的供应，因为再多的供应也难以满足投资保值的无限欲望。
这也意味着：未来更多一二线热点城市，土地供应不会大幅增加，住房供给难以大幅增长，成交量难以再创新高。
未来更多的二线城市会借鉴“总量控制、增量递减”的逻辑，控制土地供应，这就意味着未来的住房供应越来越少。在不能增加供应、同时又不能减少需求的情况下，也会有更多的二线城市会步一线城市后尘，把人口规模和需求释放作为可控量化指标，这也意味着未来一二线城市住房市场的限购限贷政策将会长期执行，住房市场发展周期也会被拉长。
限价令也在扭曲市场，出于对房价反弹的担忧，政府更加不敢放松管制房价，也进一步扭曲了房价，导致远郊盘房价高于近郊盘，毛坯房房价高于精装房，二手房高于一手房的怪象继续蔓延；进而也导致高端项目捂盘、毛坯入市，最终导致产品同质化，政府所提倡的装配式住宅、精装房、节能环保建筑也难以落地。
限价令还使得关系户成为最大受益群体，一线城市的楼盘连广告也不用打了，拿到预售证就被消息灵通的关系户率先抢购一空，毕竟限价就是政府强制开发商打折，而且往往比周边同类楼盘便宜很多，自住改善需求无从入手，二手房市场冷却也是很自然的事，因为新房更加便宜，中介关店当然也就不稀奇了。
有记者朋友告诉我说，“北京有一个小区房价普遍下降5%”，细细一问，方知是商住房，只降5%已经算是很不错了，要在上海降20%都有可能。也有人说“北京二手房出现上百万的降价，预示着北京市场的反转即将到来”，其实，市场不好的时候有人降价、市场好的时候也有甩货，2016年全国住房市场风起云涌、房价地价暴涨之时，深圳有二手房降价150万元。很显然，要么真的是缺钱救急，要么一定是获利回吐。直到现在，深圳也并未出现普遍性房价下降之势。
近期也有媒体报道，“北上广深二手房价和租金齐跌”，显然，新房限价，二手房价自然也会跟降，业主惜售转而出租，二手房源释放多了，租金也就有所下降。但市场供求关系没有改变，出租房源增加也是有限的，如果没有环境重大变化，相信租金下降也是有限的。
但是，限价令终究是要放松的，如何放松？
要么房价下跌、无价可限，房价收入比快速修复；要么渐进式放松、矫正扭曲，房价关系逐步理顺。
以上海为例，保持今年房价环比不上涨，明年允许上涨1%，后年上涨2%，到2022年上涨5%，每年递增1%，而人均收入保持高于8%的增长，房价收入比就可以从28.3下降到19.6，尽管房价收入比依然很高，但是慢慢向合理区间靠近。
因此，一线城市限价令会长期执行，最少要持续五年以上，不敢轻易放松，很可能直至城市化进程基本结束。
三四线城市也在分化，整体特征是量增价稳，但后续增长乏力。
我们可以把其分为三类：一类是都市圈周边的三四线城市，第二类是非都市圈的一些热点城市，第三类是更多的其它城市。
都市圈三四线城市量减价稳。我们看到，北京、上海、广州、深圳都市圈周边的三四线城市，土地供应是逐年递减的，需求和房价也都受限。未来这些城市是不是还会增长呢？没有供应就没有成交，下降也是大概率的。
未来都市圈三四线城市的发展关键是要大力推进包括轨道交通在内的快速路网建设，才有可能导入产业和常驻人口，城市及其房地产才有可持续增长的机会。
非都市圈热点三四线城市量增价涨。非都市圈有一些三四线城市在春节期间出现成交量暴涨，最高增长超过300%，显然这是回乡置业。但我们追溯到去年，发现有将近40个城市从5月份开始，成交量就已经出现了明显的上涨，上涨幅度均超过了35%，为什么？这些城市以往输出到大城市的人口比较多，而去年5月热点大城市的房价高涨、大家购房无望，他们因此回乡置业、就业、创业，带动了这些城市的成交量大涨，但是，未来很难保持这种持续的高速增长。
其它三四线城市量增价稳。更多的三四线城市仍然在去库存的路上，虽然在大水漫灌、大城市房价上涨的递延效应下成交量也出现了增长，但房价几乎没有明显上涨，意味着增长不可持续，最多延续到明年。
三四线城市土地供应逐年趋减，今年1-5月也仅为去年全年的1/3，预计今年供应量不会超过去年了，显然，也印证了如果没有外力推动，未来增长必显乏力。
短期限售政策有助于抑制炒房和平抑房价快速上涨预期，但有些三四线城市限售10年的政策显然是过犹不及的，不仅不合理也不合法，比如个人卖房救命、上市公司卖房补仓都被限制，显然不符合资产的自由流动规律，也会造成新老二手房的买卖权利不平等，甚至二手房市场的冷冻，这样的政策肯定坚持不了10年，反转式调整在所难免。
一二线城市和三四线城市销售面积增减对冲，整体销售面积基本持平。
在这个基本面之下，住房市场的发展就要看政策面、资金面、市场面、投资面如何演变了。
未来的房地产市场依然首先取决于政策，不同的政策逻辑，带来不同的战略假设。从政策面来看，可以有三种政策假设。
第一种政策假设是：如果经济下行不止，再次全面放松调控。
除非我们又需要依赖房地产拉动经济，除非我们不需要控制大城市人口规模，除非我们可以大量释放大城市土地，除非我们不再抑制资产泡沫，又或者，除非我们真正突破了房地产供给侧改革，显然这一切都是不现实的。
目前，一二线城市房价反弹压力依然很大，哪怕是限购限贷限价部分放开，也必然导致房价报复性强烈反弹、资产泡沫快速膨胀、市场失控，后果不堪设想，这是不可接受的，因此，过去周期性轮动的惯性思维逻辑已经不复存在了。
第二种政策假设是：调控延续、局部微调。
一二线城市调控会延续多久？去年底我们认为18个月，现在看，时间会更长。
目前经济正在企稳向好，我们相信政府会继续抑制资产泡沫、继续去库存、继续收紧货币，但调控加码已经接近尾声，也有少数城市开始尝试微调政策，比如放开高学历人口的限购，实现城市人口的升级换代和腾笼换鸟，微调的关键是不能突破抑制资产泡沫的底限。
第三种政策假设是：房地产进入限制性发展。
新一届政府上任之后开启新的经济周期，释放改革利好，放松产业限制、行政管制，鼓励民间投资，保护私有产权，引导脱虚向实、结构转型，但是与房地产无关，未来房地产进入限制性的发展新周期，而不是鼓励性和扩张性的发展，也不会再成为“救火队长”。一二线城市限制人口和土地，三四线城市限制土地供应，房地产限制金融过度，加上房地产供给侧改革，这种情况的概率很大。
尽管明年还是要看新一届政府施政纲领，但预计政策会保持连贯性。我们更倾向性地认为，未来三年的政策是第二种和第三种政策的混合。因此，未来三年的市场走向将显示下列特征：
从资金面来看，金融去杠杆——“钱少且贵”已经成为新常态。
M2增速正在放缓，4月M2净增量为负、环比下降 3300亿元，这是非常重要的信号，表明央行希望控制货币供求紧平衡的状态。
有人说央行以4980亿元的MLF（中期借贷便利）大放水，实际上可能忽略了另一个信息，那就是央行本月将收回到期的MLF4000多亿元，换句话说，仅仅向市场净投放了800亿元，再加上600亿元国库现金定存到期、公开市场400亿元逆回购到期，反而减少了流动性，因此，16日又向市场投放2900亿元逆回购，其实反映了央行是在不断试图精准地控制市场上多余的货币流动。
房地产信贷也在逐步收紧，周小川行长去年讲居民部门加杠杆是对的，今年讲住房贷款还会以相对较快的速度增长，但会放缓；郭树清主席表示居民杠杆率并不高，但增速过高；王兆星副主席表示要保证杠杆不出现巨大波动，不能大涨、不能大跌。这三位重量级人物的表态都一致指向房贷增速下降，我们很快就会看到房贷增速变成个位数，甚至不排除零增长，也意味着未来几年房企的资金面是偏紧的。
资金成本上升已经传导到房地产，房企平均融资成本上升已达2-3个百分点。美联储缩表+加息，对中国的影响还未完全体现，如果今年底明年初经济企稳见底，即使央行不会跟随美联储名义加息，但央行与金融机构同步缩表，房地产资金肯定会被继续关照“定向加息”的。
从市场面来看，房企大洗牌就在这几年，房企降价很可能不期而至。
如果房贷没有明显增长，就意味着销售额不会有明显增长，就意味着市场蛋糕不会变得更大了。
而行业集中度提速超出预期。2016年底，全国前23强房企的市场份额为26.8%，我们预计到2020年会超过50%，但是今年5月就达到了39.9%，大象的奔跑速度越来越快，中小房企的生存空间越来越小，也加剧了中小房企断尾求生、甩货出逃的节奏。
限购限贷更让一些房企的客户大面积流失，未来抢客户大战一触即发，没有客户的首付就不会有按揭贷款，抢不到客户的房企很可能就会现金断流，就会拼命，就会真刀实枪、一步到位地明降。
但是，降价不会是普遍性的等值下降，降价更容易发生在去年以来房价上涨过快城市，也相当于股市里的获利回吐，大多数中小城市房价普遍不高、降无可降，一线城市很难出现明显降价，即使出现降价也会有勇敢的接盘者，因为现在大家都已明白，一线城市的长期供求失衡关系是不可能改变了。
中小房企未来或有三条出路：求包养——与大房企合作开发，投私募——剩余资本委托投资，走海外——海外成熟市场投资额不大、需求平稳，可以维持生计。
从投资面来看，增速下降是必然趋势。
今年土地购置保持正增长，主要是因为去年基数低，并不意味着普遍性投资热情，虽然现在部分城市土地市场依然火爆，实际上还是大房企扩张补库存，中小房企希望再分一杯羹，但是，赌政策放松的预期很可能让这些房企最终掉入自己挖的陷阱，哪怕长期看好也不意味着今年就可以放手一搏。一旦市场下行，虚火必然浇灭，这些城市土地市场的高温就会像秋后的蚂蚱很快蔫了。
今年1-5月全国土地购置面积仅比去年同期增加了384万平米，也仅相当于2014年同期的64.9%。一二线城市土地供应递减，都市圈不会快速形成，而随着城镇化接近尾声，三四线城市将难以为继，明后年全国土地购置面积将继续维持低水平、不会高于个位数增长，甚至不排除出现负增长。
新开工面积增速虽然还是两位数，但增速将持续下滑，一二线城市新开工面积增速下降源于供地不足，三四线城市新开工面积增速下降源于库存难去，明后年或将维持低水平增长。
投资还是正增长、但增速趋降，这是因为一二线城市土地购置增长乏力、新开工面积增速下降，投资增速也必然下降；三四线城市土地购置也会减少，新开工面积增速下降，投资增长难以持续，明后年可能维持低水平增长，中小房企的退出也会加剧投资增速下滑趋势。
或许防“大落”将很快变成调控的新重心。
防止“大落”也是调控，2015年底中央经济工作会议提出“既要抑制资产泡沫，也要防止大起大落”，这个指导方针依然适用。
假定房价下降10%，一定会带动成交量下降至少10%，进而拖累土地购置、新开工、房地产投资、上下游和国民经济，影响稳定大局。
但是，防“大落”不等于“救市”，政府不会再沿用过去“放松刺激膨胀打压”的周期性调控惯性思维逻辑，不会允许资产泡沫再次膨胀，不会放弃金融去杠杆和资本脱虚向实。政策逻辑会采取保持平稳的底线思维，既不突破上限，也不穿透下限，在上下限之间寻找平衡点，寻求精准地控制一定幅度的波动，容忍适度降温，助力金融去杠杆、楼市去泡沫。
但是，防“大落”也意味着可能会允许微幅调整限购限贷条件，并实行双向限价措施，即不允许大涨也不允许大跌，因此，未来的调控政策更多是点滴式、补丁式，并且调控政策加码会接近尾声，以维护房地产市场平稳、健康、发展，毕竟发展始终是第一要务。
推车上山难，拽住下山的溜车更难，让正在下山的车转头上山是难上加难。
因此，把握好时机和尺度是关键，正如央行一直试图保持一种不紧不松的完美政策尺度：“把好流动性总闸门，保持银行体系流动性合理适度，坚持既不放松也不收紧银根”，房地产政策上也需要与货币政策遥相呼应，关注市场变化，及时调整政策尺度，防止大落的可能。
上市公司的应对策略
上市公司更多是大企业，发展不会依赖机会导向，而是依赖于战略导向。
一是要研判大势。树立危机意识，防患于未然；对城市做长期、系统、深度的逻辑分析，包括经济、社会、金融、人口、供求、存量、板块、客户等各方面的分析；优化战略布局；关注政策导向和政策机会。
二是要现金为王。“手中有粮、心里不慌、脚踏实地、喜气洋洋”，要随时进行现金流压力测试，进行资金盘点，加大融资力度和现金储备，不浪费资金用于回购、分红和参股，因为每一分钱是非常宝贵的，同时还要控制适度的投资节奏，稳定现金流水平，现在不能再激进抢地。
三是要深耕扩围。一二线城市要深耕做品牌，迎合调控、收购兼并；三四线城市扩围抢规模，收割韭菜、脉冲投资。
四是要加速奔跑。企业有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权，还是要加快进度、加力推广、加速推盘，不浪费每一个客户，老盘要快速去存货，新盘要保守定价格，才能保持高速运转，才有机会弯道超车。
五是要紧跟市场。合作共赢、减少竞争、强强联合、优势互补；要理解客户、做好产品，在市场出现下行风险，最好的机会一定是留给性价比最好的品质项目；准备预案、策略，随时应对可能的危机。
“
稳定是大局，
波动很正常，
调控新目标，
涨跌有底线。
”
房企必须要理解大势，做好自己，争取主动，才能顺势而为。
应对策略不能说的太啰嗦了，毕竟兵无常势、水无常形，运用之妙、存乎一心，企业不同、章法不同、抛砖引玉、聊作参考。
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新城控股、骆驼文化、稳健前行、加速奔跑。
