中秋假期，一波波抢房大军刷爆朋友圈。G20之后杭州楼市率先迎来“大爆炸”，据杭州透明售房网数据，2016年9月第二周杭州楼市成交10100套，每天1442套，一天1440分钟，平均一分钟销售一套。一周创下2014年房市回暖后正常月份一个月的销量。上海、南京、苏州、合肥等长三角城市楼市交易也是热力不减。上海南汇新城也在中秋假期迎来“抢房潮”，位于临港的万科楼盘2分钟卖掉442套，几近双十一秒杀速度。
面对火爆异常的杭州楼市，杭州市住房保障和房产管理局9月18日下午紧急发布限购政策称，自9月19日起，暂停在杭州市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售住房。
在此之前，上半年全国一些强二线城市用“炙热”形容不为过。在此之下，各地政府纷纷打出组合拳“限购”。日前，厦门市国土资源与房产管理局发布通知称，2016年9月5日起至2017年12月31日厦门将执行住房限购政策，限制三类人群的购房资格。
与厦门同日宣布收紧个人住房贷款政策的还有武汉，二套房贷款首付最低比例提升至40%。早在一个月前，南京、苏州、合肥都通过银行提高了相应的首付标准，希望通过提高购房门槛来限制投资客。业内人士认为，同样是房价涨幅比较快的城市还有杭州、天津、福州等，也可能跟进出台“收紧”的调控政策。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“一、二线城市虽然调控有收紧，但是在高热的背景下政策很难实现‘急刹车’式的降温。”
中秋假期楼市迎来“小高潮”
中秋假期，长三角不少城市阴雨连绵，然而，这并未阻挡购房者的买房热情。合肥作为4小龙之一，楼市也一直高烧不断，进阶版限贷政策、限购风声不断……即使如此，不少热门楼盘买房依然要靠抢。
而上海更是因为调控升级的传言出现一大波“离婚大军” 。杭州自G20峰会之后，楼市迅速热了起来。
据不完全统计，中秋小长假期间，南京新建商品房共认购1582套，成交774套，日均认购527套，成交258套，创下了近6年新高。
来自苏州的购房者王先生趁着小长假，带着全家一起看房，在看了诸多楼盘的火爆认筹或成交之后。王先生在中秋节当天下午六点签下了购房合同。“苏州吴江太湖新城有一个楼盘当天开盘，我立刻打电话过去咨询，结果那边却表示开盘当日去化百分之百，已经无房可售。”在楼市火爆局面之下，不少项目也不断调价，几天一个价甚至一天一个价的情况，也不断刺激着购房者的神经迅速做决定。因为犹豫一天交定金，就有可能损失十几万甚至几十万。
苏州工业园区某售楼处销售人员告诉记者：“很多客户在得到涨价信息之后，当天晚上十一点多开车过来找我签合同，唯恐第二天价格上调买房压力更大。”
调控组合拳频出 楼市“降温”难
针对火爆到快要失控的杭州楼市，9月18日下午，杭州市住房保障和房产管理局发布了最新的限购政策，即自9月19日起，暂停在杭州市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售住房，包括新建商品住房和二手住房。
与此同时，限购政策明确了限购范围为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区，不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县（市）。
对于限购时间，政策提出新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准；二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。
2016年7月70个大中城市新建住宅价格指数显示，厦门环比增长104.6%，同比增长139.2%，位居首位；合肥环比增长104.2%，同比增长133.8%，位列第二。
2016年南京市区新房成交也呈大幅度上涨趋势。据悉，2016年1月-6月份南京市区新房成交76933套，较去年同期增加40104套，涨幅为109%；成交面积为820.06万方，同期增长453.36万方，涨幅为124%。
有分析人士认为，房价和地价的持续快速上涨，是二线城市相继出台住房限购政策的重要原因。
浙江工业大学房地产研究所虞晓芬教授认为，今年杭州房地产市场成交量明显放大，价格也出现上涨。“在一线和部分二线城市房地产市场量价齐升的背景下，杭州逐渐成为购房者心中的价格洼地，加上“G20”峰会的成功举办更是极大提升了杭州的城市影响力，使得外来购房群体更加看好杭州房地产市场。杭州房地产市场整体健康但已经出现了过度投资、投机的‘苗头’。”
“政策覆盖了一二手房，显示出保护外来人口刚需购房的导向、体现了打击外来人口炒房的决心。政策既有温和的一面，也有严厉的一面。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政策出台之后，杭州炒房需求会相对遏制，同时，会倒逼市场需求进一步流入到嘉兴、嘉善、绍兴、柯桥、昆山、花桥、无锡、吴江、南通、海门等周边城市。
浙江大学房地产研究中心贾生华教授称，近期部分二线城市也出台了类似限购政策，在外地投资客购房热情高涨的情况下，“限购”政策的出台可以对市场适当降温。
“今年以来，外来购房群体增长较快，整体比例不断攀升，8月份外来购房比例已经达到33.8%；G20之后的一周，外地人的购买比例达到了39.3%。”杭州透明售房研究院院长方张接则提出，从历史经验来看，一个区域外来购房群体过于密集、投资购买比例过高，往往会带来较多的后遗症，产生诸如未来二次供应过大、二手房集中抛售等等问题，不利于市场长期健康发展。
此前，在南京、苏州出台限购政策之后，厦门、武汉也迎来了限购。中原地产研究报告显示，此次厦门、武汉同时收紧楼市调控政策，相比上一轮部分城市的全面限购、限贷而言，政策力度实属温和。
在此之前，苏州市政府发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，简称“苏15条”，规定非苏州户籍居民在购买第二套住房时将面临一定限制。南京市政府办公厅也转发市房产局、市国土局、中国人民银行南京分行营管部发布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，进一步加大政策调控力度。
对于上述城市的调控政策，第一太平戴维斯中国项目及开发顾问部董事及主管谭文红表示，“首先，本次新政较为新鲜的尝试就是对于土拍市场的调控，这是历年的调控政策中较为少见的，虽不能立竿见影，却是调控楼市的长效机制，非常值得推崇。相对而言，苏州对于土拍的调控更为全面合理，引导也较为充分，预计将取得长足的效果；而南京土拍的政策在短时间内也呈现立竿见影之效”。
“本轮调控的主要目的在于抑制2016年苏州疯狂的土拍市场；2016年苏州宅地的平均溢价率超过了170%，可谓疯狂，因此平抑土地市场的疯狂是本轮调控的重点；苏州的模式其实较为巧妙，通过缩短土地出让金缴纳时间和提升预售证取得门槛，来增加开发商的现金压力，从而倒逼土地市场的理性出价，另一方面又在源头承诺增加供应稳定市场预期，消除开发商恐慌，最后又设置了25%的溢价之后的暗标模式保底，可见苏州市政府期望未来土地市场的溢价率能控制在指导价范围内，抑制决心非常明显，预计下半年苏州土地市场将快速回归理性。”谭文红表示。
对于此前南京、苏州出台的调控政策的力度，谭文红表示：“事实上，从宏观大政策来看，南京和苏州近年不大会出现类似一线城市的严格限购政策，在上海调整一线城市战略布局策略后，南京和苏州作为承接上海溢出人口和城市功能组团化的重要布局战略而言，合理引导人口流入，保持合理的成交量增长，抑制过快的单价上涨是调控背后的主要目的。”
下半年楼市或回归理性
中原监测8月29日-9月4日的相关数据显示，中原监测的 40 个城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比下降 12%。从具体城市来看，厦门主要由于限购新政带来的政策末班车效应，上周成交量环比增幅为 247%。二手住宅成交面积环比增长122%。
而据中原地产周报日前发布的19城市重点项目推盘认购率显示，8月29日-9月4日期间，南京开盘项目9个，推盘项目2206套，认购套数为2156套，开盘认购率高达98%。苏州开盘项目5个，推盘项目1194套，认购套数896套，开盘认购率为75%。武汉、厦门的开盘认购率也纷纷高达91%和78%。
据中原地产最新数据显示，在二线城市继续“高调”的背景下，房地产库存继续下行。其中，合肥库存套数16198套，181.8万平方米，库存面积同比下滑 63.9%；南京库存套数24625套，302.5万平方米，同比下滑53.9%；苏州则以23908套，388.8万平方米库存，同比下调49.6%。
针对此次杭州调控政策，严跃进认为，“政策周期的拐点开启，预计到2017年杭州市场或重新回到一轮降温的周期。降温的周期特征在于市场成交量会下滑，使得部分高价楼盘降价，但从均价层面看，最多和今年年底持平，大规模降价依然不存在。”
卢文曦表示，在一城一策的调控思路下，三、四线城市出台更多支持性政策，一、二线城市虽然调控有收紧，但是在高热的背景下政策很难实现“急刹车”式的降温，因此商品房销售还是延续去库存的态势，因此去化速度比此前略有加快。此外，商业用房库存仍在增加，不过比前期增加量有所减少，情况在逐步好转中。
记者通过梳理相关信息发现，政策实施之后，南京楼市依然“一片火热”。据365行情数据中心的数据统计显示，8月11日南京住宅日成交量及认购量达到峰值，但其后续走势跟限购政策实施以前并没有太大波动。据悉，政策实施后，南京市共有13家楼盘携带3548套房源入市，开盘销售依然一片火爆，10家楼盘开盘售罄，3家楼盘开盘去化9成。
“另外随着强二线城市的外溢效应，在持续了几年的低迷后，无锡楼市近期也迎来了复苏，主要客群就是来自南京和苏州的投资客。预计该趋势也会在未来延续，类似无锡，常州，镇江等周边城市，均会结束过去几年的低迷状态，在未来迎来一轮成交放量，价格合理上涨的楼市小阳春行情。”谭文红补充道。
对于下半年新一轮的市场调整，同策咨询研究部总监张宏伟认为，“量跌价稳”将是整体二季度趋势。同时，下半年开始尤其是10月份之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。
