所有的这一切，都比房子啊，钞票啊要严重得多。（《蜗居》台词）

2017，别管买房人还是从业者，都有着种种不适应！你能否想象出：2分钟卖1000套房子，身家千万为买房卑微到尘埃，开发商观望着市场却拼命抢地，房奴成为褒义词，本土开发商开始突围……这些场景吗？调控政策下，哪怕是从业20年以上的老炮儿，照样不适应、不习惯，觉得不科学。

但这就是真实的郑州，未来的常态！

一、为了房子，我们卑微讨好整个世界！

某88年姑娘，咨询郑州买房的事情。

鉴于调控政策越来越严格，投资客逐渐离场，部分刚需客受限，而金融行业拧紧了开发商融资的水龙头，除了大量安置房可以入市，开发商也有大量房源推向市场。这种背景下，开发商将认真做好产品，并降低之前虚涨的价格，也许不会明着降价，那样会有前期业主砸售楼部。但以促销打折优惠降价成为极大可能，事实上，有些开发商已经开始优惠促销，或者分期首付变相降低买房成本。因此，我建议她等等看看，一方面多做做买房的功课，盘点自己的资源，理清自己的需求；一方面多跑跑售楼部，多转几个楼盘，直接感受购买区域楼盘产品和服务，精挑细选自己满意的产品。

她却说你不知道啊，上个月正商航海路某楼盘开盘，她去交了1万元，愣是没有抢到房子！6月16日，南三环附近的鑫苑国际新城开盘，两分钟900多套房子抢购一空，那可是13亿多的货值呢！要不是姑娘这会学了聪明，提前花了2000块钱在网上找黄牛买号，还是抢不到呢！

郑州鑫苑国际新城营销中心，来源于鑫苑官微。

怎么这样？这不科学啊！

颠倒我三观的是另外一件事情。

同样在郑州的一位朋友，名下已经有了商贸、物流两家公司，资产超过了5000万元，为了中牟白沙某洋房一层，动用了政府、银行和亲友等多种关系。“有关系不行，还要看谁的关系硬！你要是有门路了，我先给你一万红包!”为了买这套房子，他甚至去人售楼部软磨硬泡，卑微、讨好的开发商每一个人！此时，你根本不会相信这是一个身家超过五千万的人！

我相信，郑州不只那一位88年的姑娘，在想方设法买一套房子；不只一位身价不菲的老板去，在买房的路上卑微讨好每一个人。

平时的他们，在亲朋好友、业内哪一个不是讲究脸面，甚至风光无匹？可是现在，他们为了一套房子，和超市排队几小时买上二斤便宜鸡蛋的老头老太太有什么不同？

难走的一般是上坡路。

比如我，出生在豫东平原的农家，小时候家里面穷的没有钱交学费，每逢寒暑假，父亲都要做上一些木制家具去卖。那时，平时老实巴交、木讷无言的他就会以能做到最卑微的姿态讨好别人，因为他为了儿子的学费，也是这个家庭的希望！

这些买房子的人，哪一个不是为了自己，甚至为了整个家庭！他们这样做，因为他们觉得这样做值得！

二、房奴已经成为褒义词，郑漂已经离开！

自2016年6月开始，郑州房价开始加速，形成暴涨！

2016年7月迄今，郑州房价走势。来源于安居客。

今天，我们回顾这一年的郑州房价，尽管有极个别楼盘价格回调，但整体还是看涨。

然后，买房再次变得异常艰难。

现在，对于大部分人来说，房子不是用来炒的，也不是用来住的，似乎是用来看的。更为甚者，很多房子，你甚至连看的机会都没有！

于是，为了买套房子，许多人变得极其卑微，去讨好着那些卖房子的人！

彻夜排队？现在，就算你提前三天三夜也没有用！原来的时候，起码先来后到，现在如果你关系不够硬，等你知道的时候，房子已经卖完了！再者说，现在都是微信选房、云选房等，拼网速后面照样是拼关系！可操作空间很大，你看不到，房子没了，让你还没有话说！

去找关系？现在啊，好房子必须有硬关系！也就是拼关系。你找的营销总，项目总，他可能找的镇长、街道办主任，别人可能直接省里、市里面的关系，甚至直接找到开发商的老板！关系不硬，照样没用！

去找黄牛？对于普通老百姓来讲，这个貌似比较靠谱，尽管你知道这可能是开发商某些人借机生财，但是看在能买到房子面前你忍了。可是你还要小心，毕竟可能遇到骗子！

去办贷款？且不说，不少银行贷款基准利率折扣已经上调到了1之上，甚至到了1.1-1.2之间，这已经是普通人的生命中不能承受之重了！更不要说看开发商的眼色了，对不起啊，全款的人先进去选房，按揭的朋友先等等啊！你说你凑个三成首付有压力，还是等下期吧，现在我们着急要劝退客户呢！你也知道，下期推盘，根本就没有日程！

曾经，房奴是个贬义词，含义复杂；现在是褒义词，含义一样复杂。

许多人，房奴也做不成了！

郑漂来，郑漂去，郑州房租降价！

三、市场冰火两重天，房企更想做大做强！

除了好房子仍然是一房难求，郑州房地产行业正在急剧变化。与2016年相比，2017年郑州的房地产市场，已经让很多地产老炮也觉得不适应！

首先，透过现象看本质，不论你承认与否，郑州房地产行业在变冷！目前，火爆的只是个别楼盘，大多数楼盘开盘去化很难达到50%，甚至传言说某盘推出200套只卖出去12套！不说去化率，就说推盘的数量和节奏，能和去年相比吗？

据郑州市房管局数据，5月份，全市商品住宅销售13536套，销售面积131.12万平方米，销售均价为每平方米8067元，相比上个月8167元的均价略有下降。而第三方数据机构显示，当月郑州市主城区新建商品住宅成交均价12253元/㎡，环比下降6%，去化周期也为2.6个月。

再看看作为调控样本的北京，从房地产方面来说，北京的今天就是郑州的明天！

现在的局面，二手房市场更能看出来房地产市场的真实情况。上面是北京二手房住宅市场的销售周期，2017年的周均区划套数是很低的，仅比2014年略高一点。无独有偶，上海也是这样！

与新房、二手房变冷不同的是，土地市场非常火爆，简直是冰火两重天！

嘉兴土地拍卖，几百开发商在大剧院争抢一块地，摘牌者宛如体育比赛之中的冠军！他们一定能赚大钱吗？鬼知道！但你不抢着地，就没有生存资料。回看郑州，有几宗土地招拍挂不是充满火药与戏剧性，这种事情以前有过吗？

除了抢地，就是抢人，我们看看房地产招聘文案。

前段时间，我曾推送过一个文章“先抢你的地，在抢你的人，最后还要收了你！”现在看来，无论是抢地，还是抢人，房地产企业其实都是为了嫁接各种资源，快速做大做强！

四、未来郑州，本土开发商能剩下几家？

一个报道说，2016中国TOP50强已经来郑州31家，总觉得这个说法不准确。能看到的是31家，看不到的呢？还没有拿到土地，人干什么要让你看到？因此，我估计不会低于40家，因为郑州的独一无二！更因为中国的楼市的走势走向正在发生改变：传统的一线城市不太可能成为领涨的主要城市，而在中国现行行政区划下的省会城市非常值得关注，下一波新出现的一线高房价城市，极有可能将在省会的头部城市中出现。

郑州已经开始向新一线城市发展，尽管缓慢，但这是趋势。

这种背景之下，开发商经过急剧而白热化的市场竞争与融合，将马上见到结局！

2016年，中国房地产TOP10和TOP100，已经占比18%和44%。未来房地产甚至有可能只有一两百家开发商，而前十强会吃掉整个市场50%的份额！

未来已来，只是尚未流行！

现在你能理解开发商的心情了吗？

而且在另一个维度我们也看到。

最近五年，行业内企业的估值在迅速下滑，这几年甚至都到达的冰点。过去的开发模式，并不能帮助企业做高自己的价值，这个是最可怕的，地产行在社会中的价值认同度在下滑。

另外一个，也是最惨烈的。

企业的ROE,也就是资产净利润率开始越来越低，做地产收益情况越来越差。

你能想象开发商的焦虑吗？比你想象的更严重100倍！

未来的郑州，存在的开发商极有可能与全国同步，就像那些高度资源垄断行业，看来看去就这些！至于本土开发商能生存下来多少？天知道！

五、突围之路，存量之上还有增量市场！

当房地产行业减速或者下行的时候，对市场敏感的开发商会以最快速度扩张份额。

你能想象200%的扩张吗？某些房企速度不止这样！这个速度有多快，就证明当下开发商有多恐慌，在我们拿人拿地块的时候，还在疯狂的做规模，来抵抗内心的恐慌和焦虑。而他们蚕食的一定是大量中小房企的份额。

中小房企的艰难，除了来自于行业内其他开发商的压迫，还来自房地产市场两端的挤压，土地的入场券越来越贵，房子最终尾端的各种限制，这两头的堵塞让不少以产品力，品质感为前提的中小开发商彻底失去了自己的阵地，最终彻底断送生路，要么转型改行，要么被兼并或者等待倒闭！

你可以看到，这是所有的开发商都感觉到焦虑、压力和恐慌的年代！作为从业者该怎么办呢？

1.房地产这行业我们要学会被别人管理，自由无序的时代已经过去了。这种背景下先学会调整好心态，今日不同往日。

2.房地产市场永远存在，现在存量市场之上还有增量市场。

你觉得上海就不能发展了吗？先看看东京。这是日本东京和上海的地铁路线图，我放这个对比大家就知道是什么意思，就是每个城市的空间都还有，而且还很大，不要盲从，没有任何一个城市的楼市没有风险，也没有任何一个城市的房地产开发已经饱和！

【写在最后】唯一不变的是变化！当前的房地产，金融+房地产界的双重调控之后，必然会迎来冬天！因此，别管是买房人，还是从业者，我们要做的就是修炼好自我、做好过冬的准备。同时，也要看到随着政策的加持、产业落地和人口的导入，郑州必然迎来房地产的又一个春天！

郑州现在的房价，犹如弹簧，现在压得多低，将来就会有多高！那时候，别说2万，均价达到3万也不算稀奇！

因此，该建房子的还要建，该买房子的还要买，只要你能等到下一个春天！

注：部分资料整理自微信公众号“斯文”，“置地通”。