近日，鹰君集团创始人罗鹰石的第四子，瑞安房地产（00272.HK）主席罗康瑞在公司股东会后首次对外透露家族争产信息，表示已有一个多月未见过母亲，且联系不上，怀疑母亲是被兄弟“挟持”。

香港豪门从来不缺手足争斗的故事。前有霍氏家族对簿公堂，后有新鸿基兄弟暗战不断，现在又冒出个罗氏六子兄弟阋墙，精彩程度完全不亚于TVB大剧。（中经城事zjqy_2013）

罗鹰石家族后族争产案，近期再度白热化，罗鹰石遗孀罗杜莉君即罗康瑞母亲于上周五更召开记者会，大爆负责管理家族信托的汇丰，并无执行其要求增持鹰君(00041-HK)的意愿，并对汇丰大力作出批评。罗鹰石四子﹑身兼贸发局主席的瑞安系主席罗康瑞，在上周并无出席家庭会议，前几日出席贸发局活动后，明言不会评论家族事宜，但留下一句“悲剧，我只说是悲剧”又指出公道自在人心。

一边是香江兄弟争产风波，一边是内地“卖卖卖”继续疯狂套现，对最美港姐朱玲玲一往情深的多情罗康瑞近期有点忙。5月底，瑞安房地产发布公告，将重庆瑞安天地合作投资组合的79.2%股权转让给万科，整个交易金额为41.33亿元。转让完成后，重庆瑞安天地将改“罗”姓为“王”。

而事实上，这已经不是罗康瑞第一次在内地抛售物业，在重庆瑞安天地之前，罗康瑞已通过出售上海企业天地3期、武汉天地以及佛山岭南天地成功套现过百亿元。有业内人士表示，这一系列动作符合瑞安自2015年提出的“轻资产策略”，通过不断出售内地物业来实现“减重”。

对此，瑞安房地产方面回复《中国经营报》记者表示，公司自2015年以来实行轻资产策略，本次重庆天地交易亦是此策略的一步，一来可以使公司获得可观的收益，二来可以帮助公司提升资产周转率，使资金得以投入到其他项目。

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盈利不理想甩卖烂尾楼 万科接盘

根据瑞安房地产公告，旗下全资附属公司Shui On Development (Holding) Limited 、Grand Hope Limited与万科、重庆锦澜实业有限公司（万科附属公司）订立交易合作协议，以人民币41.33亿元的对价初始金额转让重庆瑞安天地房地产发展有限公司（“项目公司”）之一系列资产（“合作投资组合”）之79.2%权益。

交割后，项目公司将不再为瑞安房地产的附属公司，瑞安房地产继续持有重庆天地项目合作投资组合的19.8%权益，重庆渝中将持有1%权益。

资料显示，重庆瑞安天地旗下主要业务为重庆天地的房地产开发及房地产投资。此次卖给万科的“合作投资组合”包括位于重庆天地的一组未开发地块，地上总建筑面积为87.08万平方米，以及一项位于重庆天地第B11-2/3号地块的在建工程，地上总建筑面积为38.84万平方米。这也就意味着，万科将以41.33亿元换回近126万平方米的土储。

事实上，罗康瑞早在2003年就拿下了重庆天地的旧改项目。根据过往资料，罗康瑞希望将重庆天地建设为一个庞大城市综合体，项目包括了58万平方米住宅用地、454万平方米商业用地和38.6万平方米商业综合体地块。但由于资金问题，2013年该项目突然停工，三年多时间内关于项目转手的传闻不断，最终被万科接盘。

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万科41.33亿元换回126万平方米土储的同时，瑞安房地产也成功套现，获得了可观的收益。上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《等深线》记者采访时表示，近几年瑞安房地产的盈利状况不太理想，加上上海新天地后续开发可能需要资金投入，现在兑现一部分股份对瑞安来说是一种比较好的套现方式，通过资金腾挪来使得盘活利润达到最高。

瑞安房地产方面则回复《中国经营报》表示，本次交易预计为公司带来约人民币16.99亿元的收益和人民币39.23亿元的款项净额，并将公司的资产负债率降低11%。

至于未来重庆天地品牌归属问题，瑞安房地产则表示，交易完成后，公司会保留项目的品牌，及参与项目后续开发和运营工作，亦积极在当地寻找合适时机拓展新业务。

或为降负债 接连出售内地资产巨额套现

在此前5月24日举行的瑞安股东会上，瑞安房地产财务总裁孙希灏就曾透露，4月底公司旗下有项目合同签帐额42亿元人民币，预计未来数月会对集团的销售带来积极影响，因此公司对全年210亿元的销售目标有信心。现在看来，孙希灏所指即重庆天地这笔交易。

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事实上，这已非瑞安房地产与万科第一次交易。双方首次“牵手”是在2015年12月，万科旗下万丈资本联手香港李锦记以57.9亿元收购了瑞安上海企业天地3号楼，2016年2月完成交割。

2017年3月13日，瑞安房地产又以约80亿元人民币出售其在上海的商住混合项目瑞虹新城50%的股份，有消息称，该交易潜在买家可能为万科。万万没想到，该项交易尚未证实，重庆天地交易倒是先公布了。

除了与万科之间的交易，《中国经营报》梳理发现，2012年瑞安便以11.68亿出售沈阳项目二期，以不超过34亿出售上海商业物业予中国人寿信托，随后又以24.12亿将重庆天地写字楼售予阳光寿险而套现70亿元；2014年，瑞安转手天津武清住宅项目，套现2.64亿元；2016年，瑞安又将佛山岭南天地以18亿元将卖给了碧桂园。

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卖卖卖不断或与近年来瑞安房地产提出的“轻资产战略”有关。卢文曦告诉记者：“一般香港房企相较内地房企在风险把控上更为严格，内地房企负债率基本都在80%、90%以上，而香港房企则相对较低，走轻资产路线当房地产市场出现波动影响则会小一些。”

罗康瑞在5月24日的股东会上就曾提出，希望到2017年底公司的负债比进一步降低至50%至55%，该计划若能实现，则意味着瑞安的财务状况将更为健康。

根据3月22日瑞安房地产披露的2016年年报，2016年，瑞安房地产的经营现金流量为人民币110.37亿元，截至2016年12月31日的现金及银行存款总额达人民币155.67亿元；2016年公司净资产负债率减至68%，较2016年6月30日的75%下跌了7%，较2015年12月31日的81%下跌了13%。

瑞安房地产方面回复《中国经营报》称，公司自2015年以来实行轻资产策略，本次重庆天地交易亦是此策略的一步，帮助公司实现资产的潜在价值获得可观收益，并进一步提升了公司的资产周转率，使资金得以投入到其他项目，把握更多投资与发展机会。

鹰君集团兄弟阋墙 上演“六子争产”

这厢在内地疯狂套现降负债，那厢罗康瑞正为家族争产风波焦头烂额，一向以温文尔雅形象示人的罗康瑞也被逼急了。

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作为香港老牌房地产鹰君集团创始人罗鹰石的四子，罗康瑞很少在公开场合谈及自己的家族，然而在5月24日的股东大会后，罗康瑞竟首次对外透露家族争产信息，表示已有一个多月未见过母亲，且联系不上，怀疑母亲是被兄弟“挟持”。

据了解，罗康瑞的父亲罗鹰石创办了以地产、酒店、建材为核心业务的鹰君集团，外界估计该家族财富超过200亿港元。罗鹰石夫妇育有六男三女，其中六子分别为：罗孔瑞、罗鹰瑞、罗嘉瑞、罗康瑞、罗旭瑞、罗启瑞。

1984年，罗鹰石及妻子罗杜莉君委托汇丰国际成立家族信托，老爷子给现任鹰君主席、三子罗嘉瑞的份额最大。罗鹰石去世已超过10年，家族遗产的分配一直未引起争议，事件真正的导火索是去年12月，罗鹰石的遗孀罗杜莉君，突然入禀香港高等法院，要求撤换家族信托的受托人，自此卷起争产风暴。

根据报道，虽然信托具体分配情况没有公布，但是可以得知罗氏的家族信托持有鹰君33.48%股权，连同个人持股，三儿子罗嘉瑞共持有60.48%，而母亲杜莉君持有34.37%。因此，不难猜出这份家族信托的分配在他们个人眼中肯定分配不平均。金钱面前无兄弟，更何况罗氏兄弟争夺的还是个市值约630亿元的庞大家产。

作为原本的最大获益人，三子罗嘉瑞多次声明，母亲要求撤换家族基金信托人汇丰，是受人影响，以及无法控制自己的行动自由。而在五月中旬，罗老太对外公布了一封家书，暗示三子罗嘉瑞“不孝”。

夹在这中间的罗康瑞显然是站在三哥罗嘉瑞那边的，罗康瑞认为，汇丰信托于20世纪80年代成立，为全权托管，以信托不听指令而要求取回财产在法律上是不可能的。母亲无论对法律及公司管理均属外行人，他也认为是有兄弟在摆布母亲。

目前罗家六子分为两派：一派是以罗嘉瑞为首的反对派，包括罗康瑞，以及五子罗鹰瑞；另一派则为赞成派，包括二子罗旭瑞、六子罗启瑞和老大罗孔瑞。

据最新消息，罗老太已搬离三子罗嘉瑞的山顶豪宅，住在二子罗旭瑞旗下酒店中。可见罗老太的心是明显偏向二子罗旭瑞的，至于这场“六子争产”风波的结局，尚难预料。