摘要：美国进入加息周期，国内央行在释放流动性方面比前期谨慎，监管层出于防范行业风险也对房企融资及资金使用加强管控，对于按揭贷款也有明显的收缩意愿。

16年四季度以来楼市进入新一轮调控周期。从当前楼市销售情况来看，量价均出现涨幅持续向下的趋势，调控成效已现。但全年来看，预计整体成交额维持在历史较高的水平徘徊可能性较大，系统性风险出现可能性低。而在经历了过去多伦调控周期历练之下，行业集中度提升，强者愈强将进一步突出。当前龙头房企整体可结算资源相对充裕，可以对冲部分业绩波动。同时预计其竞争优势突出，整体销售额也将有所维持，业绩平稳增长确定性仍较高，将有力支撑估值水平。17年以来港股中龙头内房股累计涨幅较大，表现抢眼。A股龙头地产股相对港股龙头内房股具备估值优势。建议投资者配置在行业集中度提升过程中优势凸显的全国性龙头及区域龙头地产股。

楼市销售量价增速下降

1、17年以来楼市成交持续下降

2017年1—4月全国商品房销售面积合计4.16亿平方米，其中住宅销售面积合计3.65亿平方米，同比分别上升15.7%和上升13%。商品房累计销售量同比增速较16年出现明显的下降，并且17年以来增幅也持续下滑。前四个月全国商品房销售额合计3.32万亿，商品住宅销售额合计2.79万亿，同比则分别上升20.1%和上升16.1%，涨幅也较去年及今年年初出现一定幅度的回落。

整体看，16年四季度开始房地产政策转向调控，并且17年以来地方调控政策持续加码（集中在一二线及热点城市），而反映在楼市成交上的是销售增幅的持续回落。可见当前政策成效显现。

2、一二线城市房价涨幅持续回落调控成效显现

房价走势方面，根据70大中城市住宅价格指数观测，4月份70大中城市新建住宅价格指数同比上升9.6%；其中新建商品住宅价格指数同比上升9.9%；涨幅均较前三个月持续回落。环比方面，4月70大中城市新建住宅价格指数环比上升0.7%，新建商品住宅环比也上升0.7%；环比涨幅较前两个月有所上升，但涨幅维持在较低水平。自从16年国庆期间出台调控政策后，房价环比涨幅持续下降，趋势没有改变。

3、预计开发投资增速拐点将现

17年截止4月末，全国房地产开发投资完成额累计达2.77万亿元，累计同比增速上升至9.3%，开发投资增速持续回升，较16年底上升2.4个百分点，并且为15年3月份以来增幅最高水平。全国住宅开发投资完成额则为1.86万亿元，累计同比增幅为10.6%，增幅也较上年末提升4.2个百分点，为14年10月份以来开发投资增速最高水平。

15年及16年楼市销售景气度高，特别是一二线及部分热点城市，出现楼市销售量价齐升，导致开发投资增速从低位持续回升。但16年四季度楼市进入调控周期，当前楼市成交量价均出现增幅持续明显的回落，未来开发投资出现回落将是大概率事件。开发投资增速拐点将现，对于煤炭钢铁等大周期行业，以及经济增长将会带来一定负面影响。

另一方面，虽然预计房地产开发投资增速将会从当前高位回落，对经济增速带来一定负面影响。但国内基建投资、以及一带一路带来的投资建设，将对整体经济增长起到支撑作用。因此调控周期短期难以扭转。

4、土地成交年内高点或已现

17年1—4月，全国土地购置面积累计为5527万平方米，同比上升8.1%；而上年整体土地购置面积同比下降3.4%；17年以来土地成交同比增幅止跌回升，开发商积极补充库存有所体现。

17年前四月土地成交价款累计则为2104.5亿，同比上升34.2%，增幅较上月末也出现大幅上升，维持在较高的增幅水平。整体看，16年楼市销售良好，17年一季度楼市销售保持相对理想，开发商拿地意愿仍较高，这与开发投资增速持续上升相一致。

图：全国土地累计购置面积

整体看，16年四季度开始楼市进入新一轮调控周期，而17年部分一二线及热点城市楼市调控进一步加码，导致楼市整体成交量、价增幅从17年3月份开始持续下降，调控成效已经显现。而预计土地成交及开发投资增速也将在未来两三个月内出现拐点。17年全年来看，楼市整体销售量价出现同比下降将是大概率事件，但相信降幅仍相对有限（成交额下降12%以内），楼市整体风险可控。

下半年资金流动性将进一步趋紧

17年截止4月末，全国房地产开发资金来源合计4.72万亿，同比上升11.4%，涨幅较年初有所提升，但低于16年整体开发资金增长水平。其中前4个月，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金累计分别为8773亿、74.3亿、1.42万亿和2.41亿，同比则分别上升17%，上升115.3%，同比下降4.7%和同比上升21.3%。这显示行业当前整体资金面情况仍相对理想，但相比16年宽松的状况已经有所改变。

16年四季度以来，楼市进入新一轮调控周期，17年出于监管及防范房地产风险需要，银行及监管层对于房企融资及资金用途监控方面进一步加强，同时对按揭贷款有所收缩，预计下半年行业整体资金流动性将进一步收紧。

央行16年2月份进行了一次降准，随后一年多时间内再没有运用降息降准等货币工具，仅多次采取MLF、逆回购、PSL等公开市场操作，维持货币的净投放。相比降息降准，以上流动性投放的操作时效性相对短，社会流动性的稳定性有所减弱。从近期观察，短期资金利率也持续明显上升。我们认为6月底季度资金考核结束后，下半年整体资金流动性将比上半年继续趋紧，对于楼市景气度及房地产行情板块将不是一个正面的因素。

整体来看，美国进入加息周期，并且加息步伐基本符合预期，加息持续推进。国内央行在释放流动性方面比前期谨慎，监管层出于防范行业风险也对房企融资及资金使用加强管控，对于按揭贷款也有明显的收缩意愿。这对于流动性及资金成本敏感的房地产行业均会产生负面影响。

因此我们整体认为，短期内监管、银行等收缩流动性将会成为困扰行业的较主要因素。在流动性趋紧预期之下，将会对板块行情走势带来一定的抑制作用。

（来源：东莞证券）