文｜叶书利

‍

近期在后台被问较多的一个问题：京霸改线了？永清与霸州是不是房坑了？

在壹书生看来，这么问的人，本来就不知道永清与霸州的原有区域价值。换句话说，就是个假投资客。

京霸改线了？

先来看下事实的缘头：21日，北京青年报记者从北京市相关部门获悉，作为京冀地区重要铁路联络线之一的“京霸”铁路将改线建设，不再经过霸州，改为连接雄安新区和商丘地区的“京雄商”。

该新闻见报后，北京市相关部门负责人对外证实：京霸铁路将改为“京雄商”，京霸铁路北京段在大兴区的李营、黄村和新机场三段不做改动，会力争2019年与新机场同步建成运营。而出了新机场，京霸铁路的北京段约有3公里需要改线。目前，进入河北境内的线路走向和设站还在研究中，计划是不再经过霸州，改线途经雄安新区，到达河南的商丘地区。

也就是说，上述发言证实了下述事实：

A，京霸铁路将改为“京雄商”；

B，进入河北境内的线路走向和设站还在研究中，因此是否取消永清站尚未可知；

C，计划是不再经过霸州；

因此说，以现有的权威消息来说，京霸确实改线了，至于永清站是否保留，尚待证实，但基本可以确定不再停靠霸州。

霸州和永清成房坑了？

因为京霸改线了，因此不少永清及霸州的投资客一片哀嚎，甚至有人就此提出结论：永清及霸州成环京楼市的房坑了。

对于此结论，壹书生的答案是“幼稚”。

先来说下霸州的区位价值。

在壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）之前的文章《南三县中的霸州，如何“霸”气侧漏？》，只建议关注霸州北，甚至连霸州南也不推荐。之所以如此，主要原因如下：

A，交通层面，新机场南高速才是霸州的京台；

提起永清，大家会很容易想起京台高速。而霸州也有条自己的“京台高速”，他的名字叫北京新机场南高速。

壹书生发现，在发改委官网发布的《国家发展改革委关于北京新机场工程可行性研究报告的批复》中有关北京新机场交通线布局时明确提出：“统筹建设新机场连接北京市中心的快速轨道，北京至霸州铁路，大广高速北京六环至黄垡桥段（扩建）、京台高速北京五环至市界段、北京城区经新机场至霸州高速公路，以及机场北线高速公路和廊坊经新机场至涿州城际铁路等“五纵两横”综合交通主干路网，与北京新机场同步建成。”

发改委官网上所称的北京城区经新机场至霸州高速公路，便是新机场高速的南延线：北京新机场南高速。

2016年初霸州市市长房欣在《霸州市人民政府2016年工作报告》中对此呼应道，“做好京霸城际、首都新机场南高速的前期工作，积极与上级交通、规划等部门沟通协调，确保重点工程顺利实施”。房欣同时给出了北京新机场南高速的建设时间表：“首都新机场南高速与机场同步建设”。

壹书生发现，在霸州十三五规划中也明确道：把霸州打造成京南交通枢纽。“配合国家和省做好京霸城际和首都新机场南出口高速前期准备工作，积极与交通、规划等部门对接，沟通协调，确保工程如期开工。”

可以预见，北京新机场南高速就是霸州自己的“京台”，将迅速把霸州纳入大北京的半小时交通圈。

切记，新机场南高速才是霸州与北京间最大通勤能力的交通线。

B，霸州北将成为南三县中唯一可以承接北京上班族之地；

在环京进行楼市投资，切记二个原点逻辑：

首先，环京的核心是“京”，无“京”则无“环京”；

其次，楼市投资的核心问题只有一个：接盘者是谁？

在环京楼市，北京上班族是环京最大的接盘者。而伴随未来北京新机场南高速的兴建，霸州北将成为南三县中唯一可以承接北京上班族之地，而文安、大城，甚至霸州南等皆因通勤时间太长而难以承接北京上班族。

说到此，可能有些人不理解背后的逻辑，详情可见此前的文章《环京各地通勤价值如何判断？》。

再来说下永清。

对于永清区域的价值，壹书生在此前的文章《“新亦庄”背后：永清楼市投资的想像上限与托底下限在哪里？》中已明确道，永清区域价值的下限是京台，上限是产业落地程度。

高铁的日常通勤价值不大

对于高铁，壹书生已在公众号上至少直接或间接写过10篇以上的文章警告，高铁的主要价值是商务通勤价值，而不是日常通勤价值。

之所以如此，在此前的文章《以京沪京唐为镜，城际对房价的助攻力极小》中，已详细介绍过，高铁对上班的通勤价值几乎为零。

以外面销售忽悠投资客的京唐为例。

如果住在唐山，而去北京上班的人的通勤时间包括下述相关时间的综合，毕竟通勤价值是居住地到上班地的所有时间综合，不是仅是唐山站到北京副中心站的车上开车时间：

A,你得计算从唐山的家到唐山火车站的时间；

B,买好票后的进站时间；

C,进站后的等车时间，毕竟京唐不是地铁，间隔时间较长；

D,上车后从唐山站到目标地通州副中心站的60分钟时间；

E,到达副中心站后的下车、出站时间，注意下，到达地是通州副中心站；

F,在通州副中心站找车到上班地的通勤时间；

这样的通勤时间，还仅是车上的行驶时间吗？

此外，京沪早已通车，什么时候见过京沪对廊坊站圈层的房价有提升价值？相反，京沪廊坊站区域是廊坊最无价值的地方之一。与此相类似的是，永清站一直不在壹书生推荐的价值区域行列。

因此说，京霸改线对京霸的区域价值影响可以忽略不计。

最后再重复下，单就通勤价值来说，地铁最强，高速居二，火车类交通工具的日常通勤价值几乎为零。