摘要：综合海内外的城市发展理论，分析认为总体上城市发展经历了：小村镇、小城镇、城市、现代化大城市、大都市、城市群、巨大城市带。

因城施策带来城市群内差异表现

自2016年4Q以来，中国房地产市场呈现出城市圈内轮动现象。一二线普涨后，因城施策的调控模式将热点城市圈内三线区域需求快速引爆（包括一、二线需求溢出和三线、四线因涨价带来需求复苏）。

1、一线城市去库存显著

一线城市包括北京、上海、广州和深圳。2016年，上述四个一线城市的GDP分别达到2.49万亿元、2.75万亿元、1.96万亿元和1.95万亿元，位居全国前列。同时，2017年前四月，四个一线城市商品房销售面积和销售金额占全国比例分别为4.01%和13.0%，总体呈现下降态势。

随着限购、限贷、限价、限售的“四限政策”陆续出台，一线城市商品房销售呈现下降趋势。2017年前四月，一线城市商品房销售面积累计达到1670.5万平，同比下滑27.9%。同期，一线城市商品房销售金额累计达到4314.0亿元，同比下滑26.3%。

在加大土地供给的情况下，一线城市库存去化周期有所回升，但总体仍处低位。截至2017年4月份，一线城市商品房出清周期回升至16.4个月。同时，一线城市房价增速下行。截至2017年4月份，一线城市商品住宅均价达到3.30万元/平，同比增加15.0%。

2、二线城市去库存显著，需求回落

二线城市（本报告包括天津、重庆等37个省会、单列市等城市）经济和人口规模具有较强的实力。2017年前四月，二线城市商品房销售面积和销售金额占全国的比例分别达到21.8%和20.7%。

图：二线城市房地产销售在全国占比

2017年以来，部分二线城市也受到调控政策影响，商品房销售增速高位回落。2017年前四月，二线城市商品房销售面积累计达到9073.0万平，同比下滑22.1%。同期，二线城市商品房销售金额累计达到6882.2亿元，同比下滑12.9%。

目前，二线城市库存去化周期已降至相对合理水平。截至2017年4月份，二线城市商品房出清周期为21.1个月。同时，今年以来部分二线城市调控没有使其房价增速显著回调。截至2017年4月份，二线城市商品住宅均价达到1.19万元/平，同比增加16.7%。

3、三线城市分化严重，政策受益，去库存持续

三线城市（本报告包括128个中小型地级市）经济和人口规模实力一般，但是由于城市众多，所以其商品房销售在全国占比达到一半以上。2017年前四月，三线城市商品房销售面积和销售金额分别占全国74.2%和66.3%。

2017年以来，绝大多数三线城市无调控，且仍然享受去库存优惠政策。受此影响，三线城市商品房销售增速继续攀升。2017年前四月，三线城市商品房销售面积累计达到30911.6万平，同比增加40.2%。同期，三线城市商品房销售金额累计达到22026.4亿元，同比增加58.5%。

目前，三线城市库存去化周期仍处于相对高位。截至2017年4月份，三线城市商品房出清周期为31.0个月。同时，2017年以来，三线城市房价补涨。截至2017年4月份，三线城市商品住宅均价达到8779.9元/平，同比增加18.3%。

海外发达国家城市群发展模式

在一线、二线城市房价、地价开始大幅上涨之后。中心城市从虹吸到溢出的城市群效应在2017年非常明显。为加深对中国城市群发展理解，我们先对海外发达城市群模式进行回顾。

1、城市空间发展理论和城市不同发展阶段

城市发展理论研究由来已久，我们仅例举有代表性的观点：1966年，美国经济学家弗里德曼（Freedman）在《区域发展政策》中提出的“经济增长引起空间演化”理论中，首次给出了城市空间演化模型，认为城市群的形成分为四个阶段：

第一阶段：工业化以前出现的由村庄合并而成的分散的城邦式城市（Polis）。第二阶段：工业化初期的具有点状聚焦效应的城镇（Town）。第三阶段：工业化成熟期的区域性大城市（City）。第四阶段：后工业化时期的一体化城市网络—城市群。

我国学者周一星归纳出城镇空间的演化规律：第一阶段：从乡村社区向现代化城市社区过渡的小城镇（Town）。第二阶段：实现了非农产业转变的城市化地区（UrbanizedArea）。第三阶段：一个经济中心与其经济社会一体化的邻接社区—都市区（Metropolitan）。第四阶段：分工和组合功能高度发达的大都市区（Metropolis）。第五阶段：多个经济、社会、文化高度发达且密切作用的巨大世界性都市带（Ecumenopolis）。

综合海内外的城市发展理论研究，我们认为，总体上城市空间发展经历了以下阶段：小村镇、小城镇、城市、现代化大城市、大都市、城市群、巨大城市带。

即第一阶段是村庄社区形成小村镇。第二阶段是经济增长的工业化初期的小城镇。第三阶段是完成城市化和工业化的城市。第四阶段是向内外部区域进行外延经济扩散的现代化大城市。第五阶段：区域内外部形成分工协作的功能化社区的大都市。第六阶段是区域内外部形成高度协同一体化的卫星城或城市圈层的城市群。第七阶段是多个经济、社会、文化高度发达且密切作用的巨大城市带。

2、都市圈（城市群）的概念和不同发展阶段

都市圈概念最早源于20世纪初美国政府的大都市区（MetropolitanArea）概念，后来在日本被广泛应用。它是指以经济发达的中心城市为核心，与具有一定结构、功能且内在联系紧密的区域所形成的高度城市化区域。都市圈可以依托中心城市的集聚与扩散效应，可以辐射带动圈域其他城市一体化发展。

应该承认，都市圈在形成初期往往是核心城市虹吸效应大于溢出效应，即区域内各类资源会全部流入核心城市；随着都市圈发展和金融等高端服务业向核心城市集聚，溢出效应会逐步显现。制造业等传统产业将首先向外扩散。这种产业“集聚—扩散—再集聚—再扩散”效应就是都市圈圈层结构形成的原因。

图：都市圈发展从虹吸到溢出再到圈层网络分布

从国际都市圈理论和实践来看，都市圈都市经历了“雏形期—成长期—成型期—成熟期”的演化。即在工业化初期，城市间通过铁路等交通工具相互连接，工业经济是此阶段的主导经济。伴随城市不断扩展，广大农村成为生产要素净流出地区。此阶段城市空间结构呈核心放射状，都市圈的圈层结构不明显。

此后，城市由向中心集中转为放射状向外扩展，产业和人口向郊区呈圈层蔓延转移，郊外区域性副中心产生。最后，伴随城市进程加快，人口膨胀、地价上涨、交通拥挤、居住环境恶化，郊区生态价值得到重估。

此时都市圈进入全面发育时期。原先在城区的重化工业和制造业外移和重新集聚。副中心逐渐强大并形成新圈域。在信息化浪潮和高新技术产业发展下，现代生产性服务业崛起。都市圈空间结构开始由单中心向多中心转变，在更高层次上融合、改造、提升，成为多中心网络化的城市群空间结构。

3、城市群成为经济增长和人口吸纳之地

东京都和东京都市圈

日本三大都市圈包括了东京都市圈（东京都、神奈川县、千叶县、琦玉县等）、中京都市圈（岐阜县、爱知县、三重县）、近畿都市圈（京都府、大阪府、奈良县等）。以东京都市圈为例，其由东京都、神奈川县、千叶县等组成。随着都市圈的不断外溢和拓展，目前，日本东京都市城市群已经呈现典型的圈层式分布。

在1945年到2000年间，伴随着“二战”结束和日本经济崛起，东京都的经济和人口增长速度较快。但是到了发展后期，日本东京都周边三县的经济和人口增速开始超过东京都本身。例如，东京都周边的神奈川县、千叶县、琦玉县GDP之和在全国比例由2001年的13.4%升至2013年的14.1%，而同期东京都GDP占比则18.5%附近不变。

同样，到了发展后期，东京都周边的神奈川县、千叶县、琦玉县三县人口之和在全国占比由1920年的14.5%升至2010年的27.4%，而东京都人口在全国的占比常年保持在10%基本不变。

图：日本东京都周边三县人口之和占比持续上升

纽约市和纽约州

美国三大城市群包括：东北部大西洋沿岸城市群（纽约、波士顿等）、北美五大湖城市群（芝加哥、底特律等）、洛杉矶大都市区城市群（洛杉矶、旧金山等）。

其中，美国的东北部大西洋沿岸城市群位于大西洋沿岸低地，历史上一直是美国的政治、经济和文化中心。该城市群包含了1个千万级城市（纽约），12个百万级城市（波士顿、费城、华盛顿等），30多个中小城市（大西洋城等）和200多个卫星城镇。它以只占美国2%的土地和17%的人口，却创造了美国20%的GDP。在城市群中，若干个主核、次核城市间形成了良好的协同、分工：纽约是世界经济和金融中心、费城是重工业城市、华盛顿则是美国政治中心。

同样，到了发展后期，美国东北部大西洋沿岸城市群中纽约周边的城市群的经济和人口增速加快。例如，美国东北部大西洋沿岸城市群中非纽约市人口占美国东北部城市群人口比例由1970年的82.5%上升至2008年的84.5%。

图：美国东北部城市群中非纽约市人口占美国东北部城市群人口比例逐年上升

4、城市群成为房地产投资旺盛之地

随着经济和人口不断向城市群汇集，该区域也逐步成为房地产投资的旺盛之地。例如，2013年，日本东京都GDP中房地产贡献值达到12.1万亿日元，由此，日本东京都GDP中地产贡献值占全国的比例由2001年的18.8%上升至2013年的20.2%。

同样，2013年，美国东北部大西洋沿岸城市群的GDP中房地产贡献值达到4364.4亿美元，由此，该城市群的GDP中地产贡献值占全国的比例由2005年的19.7%上升至2013年的20.3%。

发展的后期，核心城市周边的房价涨幅也呈现高于核心城市的趋势，2010－2016年间，东京都周边三县住宅地价涨幅高于全国水平。1980－2008 年间，美国东北部大西洋沿岸城市群中非纽约的中大西洋地区的预制房屋平均售价涨幅也高于纽约市区。

（来源：海通证券）