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一

最近两三年，我们在地产「TOP10」强公司中，发现一个奇怪的现象：一边有人满脸热情地大搞创新业务，鸡血充足；另一边满头大汗地奋战在土拍场，一掷千金。

傲慢土豪的地产行业难道到了必须准备后路的时刻，该如何看待这两种「画风」之间的关系？

你有你的答案。我的答案是，这两件事情并不矛盾，而且高度相关。

这一波知名地产商创新业务热潮涌动的背后，有一个完全被故意屏蔽掉的主逻辑：拿地逻辑。

开发商发现，土地越来越难获取，并不是自己钱不够多，更重要的原因是，按照当前自己的财务测算能力，他们无法在一个规划条件多用途的地块上找到足够的盈利空间，结果，有两种选择在前方等着它：放弃或者冒险吃进。

你为什么找不到盈利机会？核心的原因还是，你的业务能力太单一，你可能对纯住宅地块开发颇有心得，但是，当土地规划条件多功能化、甚至规定了物业自持比例后，你就算不过来账了。

但是，一个残酷的现实是，政府的规划部门越来越精明，而这样的混合规划土地越来越多。

除非你与他们很熟悉，他们不会告诉你，这一切也是为了让自己成为土拍现场与二级市场上内心笑开了花的「赢家」。

二

开发商在土地上的出价，折射了他们对于这座城市未来价值的「贴现率」。

不管是并购项目，还是公开买地，很多人都蛋疼地为开发商的价格激进而担忧。这一切立场纠结、不同判断的背后，是你们对于城市未来「贴现率」的不同期待值。

那些对非住宅业务不屑一顾的开发商，选择心无旁骛地对住宅地块出价，不惜博出「地王」声名。它们是在用地价作为数字大声喊出自己对这座城市未来估值的「贴现率」。

随着越来越多的城市加入到地价调控行列，土地的开发强度被要求升级，土地的价格被设置了「熔断点」，地价指标迅速开始失灵，因此，人们对城市价值「贴现率」的表达，必须找到新的叙述方式。

否则，最现实的后果就是，你再也拿不到最好的地块；最情怀的后果就是，你再也没有机会向这座城市致敬。

在创新业务与高价抢地两个行业景观之间，站立着无数个开发商对城市进行不同估值的小心思。

究竟哪种心思更高级，更能适应当下的一线城市？坦率而言，没有标准答案，不如笑而不语。

但是，我隐隐约约知道自己的倾向。

三

作为万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理，刘肖掌舵北京万科已逾30个月。

如果没有这30个月里楼市波峰波谷、大开大合的戏剧性转折，刘肖的职业生涯会倍感平淡。你不会真正相信，一个把骄傲隐于脸庞的职业经理人，内心究竟会如何渴望与不确定性共处。

感谢调控，它让刘肖的货架上摆放了四个故事，每一个都上百亿元，每一个都各有个性，每一个都希望用自己的叙事方式，向北京这座城市喊出万科对它的「贴现率」出价。

从西到东，清单如下：

门头沟项目：超大百万级体量，多功能用途；

密云项目：北京万科第一个特色小镇，近100万平米体量；

海淀永丰项目：北京万科第一个百亿元级别的自持开发项目；

通州核心区项目：刘肖在北京万科任内的最高配置作品。

土地是中国房地产业最上游的原料，它在过去数年的规则调整，把一道公开的测试题抛给所有的北京开发商。四大项目中，两个公开获地，两个并购而来，大家都在议论纷纷，究竟谁阅读比赛的能力更强？

看看上面待开发的土地清单，我会觉得刘肖的运气不错。2016年，北京万科的单城销售额在250亿元上下。可是，就在这样一个250亿元规模的平台上，刘肖却让北万的货架上琳琅满目，有传统，有创新，错落有致，每个都跃跃欲试，四颗上场之心，足以让你对北京楼市未来数年的玩法与秘密有所读取。

此时此刻，你或许只想问一个问题：凭什么是北京万科与刘肖？

答案或许就藏在那些吉光片羽、碎片跳跃的创新闪念之间吧。毕竟，有些人的算账技巧与获地逻辑，你就是看不明白。

四

三个月前，一勺君写了海淀永丰项目，详见这可能是全北京最难运作的一个百亿地产项目，为本市最高长官所褒奖；不久之后，董小姐将为您详解密云小镇的来龙去脉与开发密码。

门头沟项目尚待规划。再有半个月左右，位于通州核心区的大都会滨江将揭幕。

如果说永丰地块是北万难度系数最高的项目，那么，密云小镇将是北万运营逼格最高的郊区项目，而位于通州核心区的大都会滨江将是迄今刘肖任内配置最高端的项目。

此处有一段真实的对话，对话人是北京万科某不愿具名人士。

我问：你们说大都会滨江将是北京万科迄今最高端配置的商务公寓，这个说法，会不会得罪你们的其他同事？

对方回：不会。他们都服气，因为确实最高端。

我问：高在何处？

对方回：位置最佳，纯新规划，大师设计，定制精工。

通常这样的对话，都会因为流于套话而毫无说服力。但是，这一次显然不同。

因为我特意一一较了真，有下列四点发现：

1，万科挺入市中心是传统夙愿，但1987年成立、已逾30年历史的北京万科迄今在城市核心区仅有两大高端项目：万科大都会（国贸）与北河沿甲柒拾柒号。

前者由南航收购而来，已是五年之前的城市更新作品；后者套数有限，属炫技性机会导向作品。也就是说，挺入这座城市的心腹地带，刘肖要拿出一个新的代表作。

在最新的政经语境中，通州无可争议地将成为北京这座城市的「注意力中心」。你同意不同意，这一点都会发生，无可逆转。而大都会滨江正位于通州运河核心区的心脏地带，北京轨道交通密度最大的区域，身披两件政策法宝（高端商务功能主要承载地+城市副中心战略引擎区），加上周围以新光天地代言的高端配套，一切你都懂。

2，作为万科向市中心挺进的最高端产品线，大都会系本身自带光晕，一个项目贴上大都会系的金字招牌，下意识会让人产生「稀缺商务核心国际范地标」的关键词条件反射。

我问一个业内朋友，「你对万科的大都会系产品第一感觉是什么？」

此人毫不含糊，相当感性，「第一反应么？站在城市巅峰，俯瞰整座城市的感觉，会有一点点晕。这样说会不会有点肤浅？」

「应该不会，晕楼的感觉其实挺刺激的，至少说明它够特别，它吃定你了。」我说。

另一朋友说，「我的第一感觉是，每次路过这种楼，都会下意识去想，住在里面的那个阶层人士，每天喝的红酒究竟与自己喝的款式差别很大么？第二感觉就是，为了住得起这种房子，自己要更努力上班才行。」

我心想，感性如此，何复多言。

3，因为不是旧楼更新作品，而是平地画图建造，所以北京万科的第一个真正意义上的大都会系作品——大都会滨江无需重新格式化，得以以最初始的状态与最大的价值卖点被刘肖从原点开始打磨。

很幸运，大都会滨江抓住了它的土地之魂：运河。五河交汇处，两栋玻璃幕墙流线建筑拨地而起，夕照打在它的南侧，光影波动，画风怎样？

反正，我很喜欢这张水系图，你们可以到处套用：

4，在业界闯荡30多年，万科的房子是以设计领先，功能驱动的，这些血液里的基因让它对设计怀有天然情怀。

但是，依照我这么多年的一个直观印象，相比于同行越来越多地使用国际大师级设计IP，万科全国很多项目在这方面略显保守，骨子里，万科可能觉得，除非孤品，万科自己的设计与国内设计师完全可以搞定。

在大都会滨江上，万科暂时放下了矜持，大胆引入了两位高人联手。半个多月后，听说它的样板间与示范区开放，一勺君和好评与差评（ihaoping）的评论君已经迫不及待了。

5，我最佩服的是，万科敢于冒天下之大不韪在任何类型产品上都勇于推出精工交付的产品。别以为这件事情很容易，这个行业里擅长美图、怯于交付的地产商，简直比比皆是。

在担任杭州万科总经理时，刘肖在公望别墅与郡西别墅上实践了精工策略，赴职北京后，又在观承别墅二期升级了精工体系。客户口味千变的别墅以精工交付，在这个行业里是异类者，敢这样做的人一定有一颗大心脏。

正因为此，我怀揣着八分的敬意与十分的期待、忐忑，等待刘肖在北京通州大都会滨江交出一个精工平层大宅的代表范本。