摘要：分析预计2017年第三季度房地产行业的投资侧重点将集中在“多元发展”。

行业现状分析与展望

行业数据分析与展望

1、投资与新开工

房地产开发投资累计同比增速从2016年3月份开始持续在高位运行，至2017年2月份已超过12个月同比增速在5%以上。2017年2月份的增速为8.90%。我们注意到进入二季度后，单月房地产投资额增速波动较大（4月环比下降10.57%、5月环比上升16.87%）。

主要原因是在于受到政策效应持续的影响，以及资金端成本变化影响了房地产投资增速。而在在土地购置方面，同比下跌幅度已出现收窄的情况。由于之前受到调控政策延续的影响，2017年第二季度开始各项指标均有所回落。特别是住宅类开发面积已经有所回落，这说明增速的缓冲期正在逐步减小。

图：土地购置面积及同比情况

数据来源：Wind资讯，爱建证券研究所

展望第三季度，行业进入调整期后，虽然对房企来说正好是补库的“好时节”，并且在过去几个月内，整体货币政策的宽松使得大部分房企通过低利率频繁发债，企业在手资金宽裕，使得土地市场出现了“逆势上扬”。

但是，政策对土地市场的影响一般要滞后成屋市场3-6个月。特别是今年以来地产行业受到调控政策的不断影响，成交数据在第三季度仍将会继续下滑，这将会对土地市场带来明显的影响。

另一方面，资金成本的上升、资金渠道的收窄势必将会对房企的资金链带来一定的考验。因此，预计到今年第三季度，土地市场的热潮可能会出现一定降温。

不过值得关注的是，通过数据显示可以看到，尽管大部分三四线城市的土地出让金规模不及一二线城市，但考虑到这些城市的市场容量不大，土地出让规模便显得十分可观。由于三四线城市的交易活跃度高于一二线城市，第三季度有望继续这种态势。

房屋新开工面积同比增速在2014年2月突降之后，缓慢回升，至2014年11月份再度开始下滑，2015年12月份的同比增速降至-14.00%。2016年2月份，在持续下滑了22个月之后，房屋新开工面积同比增速回升至13.70%。

但是随着2016年10月调控措施的开始，新屋开工面积增速出现了一定幅度的下滑。而且新屋开工有近9个月的滞后效应，因此今年第三季度将是调控政策效应集中体现。因此，对于第三季度而言，新屋开工数将会有一定的下滑态势。

图：全国房屋新开工面积及同比情况

数据来源：Wind资讯，爱建证券研究所

2、销售数据

从数据可以看出，2017第二季度年商品房销售面积累计虽然同比均为正增长，但是我们可以看到增长速度正在收窄。纵观历史数据，我们发现2009年增速回正且持续上升，并一直延续这个趋势至2011年底。同时，我们也可以看到销售数据有不可持续的大幅增长。

我们认为，第三季度商品房销售面积同比增速将进一步的放缓，或者会出现负增长的局面。理由是，2015年被压抑的需求在2016年得到释放。但是房价的过快增长对经济发展有害无利，随着各地房地产政策的陆续出台，2016年第四季度起销售数据出现下滑的趋势。而且政策均有一定的延续性，因此我们预计2017年第三季度开始房屋销售将出现明显下滑。

另一点，市场存量资金的基数以及贷款规模的变化对房价的走势起到关键作用，特别是去杠杆的实施对购买力的影响毋庸置疑。从第二季度开始，个人按揭利率，以及银行折扣率均有所上升。

我们预计2017年第三季度将会维持上升的态势。一线城市正处于政策调控的核心阶段，杠杆率在下降、限购力度在加大，购买力明显受到了压制；二线城市目前是各种调控政策出台的区域。二线城市虽然区域优势较为明显，人口集中度也较高，但调控政策的出台势必会抑制一部分以投机为目的的投资客，也会使购房者对入房市持观望态度，价格会有下降空间；三四线城市新晋成为市场追捧对象，不过由于体量与基数较小，因此绝对值会较大，不过未来仍会有继续上涨的空间和动力。

板块估值分析与展望

截止2017年6月22日，房地产板块静态PE的中值为29倍，算数均值为68倍；动态PE的中值为27倍，算数均值为67倍。

我们认为，在经历了去年至今的房地产火爆之后，在政府稳定楼市、稳定住房消费的政策基调下，地产板块估值回归常态的可能性较大，即估值修复，回归中值。

三大投资逻辑依旧

1、“自我规划”后的发展方向

基于对房地产行业现状和未来发展趋势的判断，并结合自身特点和规划，在面临行业调整期内势必会有部分房企通过结合企业自身的特点对现有业务进行调整，甚至跨界转型。根据我们对房地产上市公司的统计，房企的转型可分为如下几类：

（1）内部经营策略改变

房地产行业的内部转型是指公司转型后仍以房地产业务为主营业务，但地产类型有所变化，如由住宅地产开发转向商业地产、旅游地产、养老地产、特色小镇等。

（2）向行业纵向延伸

这类公司的转型路径是：保留地产业务，并以此为基础向相关行业延伸，以期形成协同效应。部分公司向健康医疗产业延伸，以期与养老地产形成联动；以产业园区为基础进行产业投资等；以政府 PPP 项目为新的盈利突破点，并在未来将重心逐步移向利润更为稳定的政府类项目。

（3）行业内横向整合

这类公司的转型路径是：保留地产业务，利用公司现有行业地位或行业资源，对行业内其他同类型公司进行横向并购，对自身主营业务进行扩充，也同时对行业进行整合。

（4）多元经营

这类公司的转型路径是：保留地产业务，向与房地产行业关联度不高的其他相关行业延伸，以探求新的业务方向借助多种金融渠道实现混业经营，例如获取各类金融牌照，全面打造金控平台的房企；或投资进入高新技术类行业。

（5）彻底转型

这类公司的转型路径是：逐步收缩地产业务，向与房地产行业关联度不高的其他相关行业延伸，以探求新的业务方向。

2、调整后的房地产发展方向将涵盖“特色”二字

房地产行业的黄金十年已经过去，已然步入白银时代，这已经成为业内共识。最好的时候过去了，房地产企业也开始谋求转型，力求在下一轮的发展中赢在起跑线上。从我们的统计结果来看，A股房地产上市公司的转型具有如下特点：

1、转型方向多为当前市场热点。新能源、互联网、健康医疗、文化传媒、体育产业等基本囊括了当前的市场热点，以及新兴产业的发展方向。如果将多个方向同时发力的公司重复统计，预计涉及上述行业的公司数量会大幅增加。

2、转型具有试探性。从房地产公司纷纷谋求转型的现状可以看出房地产开发商对房地产行业发展前景的判断，即辉煌不再，谁都能赚钱的时代已经终结。但是，具体哪个行业更具有发展前景，哪个行业能够最佳地整合企业原有资源，在当前，房地产企业并不能做出明确的判断。因此，哪怕他们已经有心退出房地产行业，也不敢把步伐迈得过大。从我们的统计数据来看，除了少数几家公司明确要收缩、清退地产业务之外，大多数公司仍是以地产业务为主要收入来源，仅投入少量资金为转型探路。

另一个较为集中的转型方向为房地产行业内部的转型，包括物流地产、养老地产、旅游地产、绿色建筑、城市运营商等。其中，物流地产面临巨大的发展机会。主要原因在于，该细分子行业的需求端和供应端的关系最为健康，且社会对物流提效降本充满诉求，使得行业的存量无法满足增量，需求空间巨大且行业未来的景气度相当高。

结论与建议

总体来看，实体经济的利润率出现下滑、人民币贬值等不利因素导致了投资的困局，使得资金涌向房地产行业。房价上涨主要集中在长三角、珠三角、京津冀这三大经济发达的地区，并以北、上、广、深为核心向周边地区扩散传导。

随着近期热点城市的楼市调控政策力度加大，从以往的提高首付比例升级至通过个人征信方面来收紧信贷。不过热点城市的库存压力较小，这样将会是这类地区房价上涨的驱动因素之一，但是涨幅将会收窄。

此外，随着“雄安”地区，以及“粤港澳”地区的规划逐渐开始，未来该类地区的房屋价格可能依旧会出现上涨行情。预计未来全国地区分化后热点城市持续高温不减，而其他城市则面临较大的去库压力。

因此针对市场分化的情况，国家政策坚持分类管理、因城施策，在鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库力度的同时，也对热点城市实行房价调控政策，各地对房地产行业的调控政策有着明显的差异。

（来源：爱建证券）