1996年，他开始投身法律行业，成功代理大量刑事、民事案件；

出道至今，他被电台、电视台等多家主流媒体邀约，为民众解惑；

创业同时，他身兼劳动法委员会主任、物业协会法律专业委员会副主任、南大法学院实训基地讲师等多个重要职务；

他，就是尚斌律师。

331新政后的交易纠纷应该如何界定，接力贷的操作流程具体是怎样的，夫妻房产分割问题应采取何种标准判断？

本期节目，我们邀请到了华盛理律师事务所高级合伙人——尚斌律师，从法律专业视角，为我们解剖析房地产的那些事儿。

您认为在天津现行调控政策的影响下，二手房市场交易可能产生哪些常见问题？

对于限购影响交易，在法律层面当中我们称之为“情势变更”。这种情况类似于我们平时所讲的“不可抗力”。但是不可抗力主要讲的是一些自然现象：比如说地震、火山……但“情势变更”更多强调的是国家政策的出台，导致了一些交易受到阻碍。

比如说购买房屋的主体问题，我刚签完了一个定金协议，刚交完定金；然后马上就下来一台政策，说我不具有购房资格了，我们无法到产权交易中心去打合同，这种情况能说我违约吗？不行，那是情势变更的一种情形。这是典型的影响到交易的一种类别，这种类别有时会被误认为“违约”，然后引发出了一些案件，实际它是一种情势变更。

第二种类别正相反，有些购房的当事人知道情势变更这个概念，他就将这个概念滥用，实际是一种违约！比如说我要买房子了，然后可能我的资金又不充足，或者说我贷款资格不太具备这个条件，但是我又不具有全款买房的条件。那怎么办？现在国家出政策了，是不是情势变更，我不属于违约？实际上没有关系，通过对政策的一种错误的理解，实质上是一种违约。这种违约就是合同纠纷的一个普遍现象了，但是他以这种违约是主观认识上的一个误解，这种违约导致了合同不能继续执行，二手房这种买卖就受阻了。

还有一种情况我们也是常见的，就是价格的波动。这种价格的波动很简单，比如像去年的时候房屋价格普遍上涨，有很多卖方都要违约。而且有一段时间违约的成本也比较低，给你10%的违约金，但房价涨的幅度非常高。房屋市场不太景气的时候，可能买方违约比较多，他买了房子以后一看房价又跌了，那干脆我不买了。根据市场不同的波动，违约的一方也产生了不同的变化。反正违约应该是属于阻碍二手房交易的一个重要环节。

新房交易中，购房者在签订购房合同的时候，您认为有哪些问题容易被忽略？

最容易被忽视的第一项，就是“说是一套，写是一套”，这是作为当事人最容易忽视的。买新房很多时候是看不见现房的，购房者就是看着图纸、看着沙盘买房子。我想象中以后我的家园可能是一个这样的环境，蓝天白云、周边有很多绿化、小河流水……实际到了真正交房的时候就大相径庭了，总有一个这样的现象，有的人说销售当初跟我说的是另一个样。

如果你去咨询律师，律师不会问他当时跟你说的是什么，要翻开合同，看合同中写的是什么！所以我们第一个需要关注的问题，就是他说的和写的是否一致。换句话说，口头的承诺能否转化为书面承诺，来决定这个信息的诚信与否。如果说我保证是这种情况，但我就是不能写在合同里，那这种保证根本是毫无价值!谁每次去问个问题还全程跟踪录像吗？说得挺好，最后落在文字上都差不多、都这意思吧！可能签完字以后发现，所签订的条款内容跟当初口头约定居然是有很大的差别。当然小的差别，我们可以把它吸收消化掉。但是如果差别太大的话，你对这个房子就要小心了：可能你所追求的心理目标，和实际交付的不是一致的，今后很有可能产生纠纷。所以第一个问题就是，“说的”和“写的”必须基本保持一致。

第二个问题，就是在签订合同的时候容易忽略，开发商如果违约了，那个违约责任的问题。有些违约条款我们发现没有实质性的意义，比如说“不能够完成办理产权登记”的违约金是多少？是0%！那这个违约金有什么意义？合同约定有什么意义，有什么价值？所以签订合同的时候提醒大家，这些方面的条款要看好了。

当然了，现在有一个最大的倾斜就是卖方市场。开发商告诉你，我们公司规定合同一个字都不能更改，你要不就签，要不可以不买。要么我们就是背着这个风险去买，要么我们就是选择放弃，那只能是以这样的方式。所以说到这个问题有很多地方需要注意，但是即使注意到了能否实现，那还需要根据具体情况具体来分析。

您能就接力贷问题为我们做一个系统的讲解吗？

接力贷，实际就是：不是一个贷款主体在还贷。过去我们知道，房子不论是公积金贷款还是按揭，都用房子去抵押，然后银行给放贷款。贷款人、贷款主体过去传统方式是一个，现在放开了一些最主体的政策，尤其是老年人贷款。比如贷款年龄上限可能能达到70岁或者75岁，但是这老年人已经60多岁了，那这个问题怎么办？再找来一位子一辈的年轻人，作为共同还贷人。当老人达到了贷款年龄上限的时候，由这个共同还款人继续还款，这是一种接力贷。

这种接力贷涉及到的是两个主体，所以说在两个主体之间也容易产生一些纠纷。至于到底这个钱谁还，应该是谁出的钱，在还款过程中可能有说不清楚、或者说从证据材料当中显现不清楚地方。所以说我们在做接力贷的时候要注意，尽量的用银行转账的方式，要留取银行交易痕迹，因为银行的痕迹是永远可以查询的。我们不建议以现金的方式，一个月一个月的我给到你手里或者你给到我手里去还贷，这就没有任何痕迹了。通过银行是避免纠纷的一种方式。

另外这个接力贷，现在很多银行好像不太再给操作了，因为它还是总有一些弊端。有些银行不去做了，有的银行给做，但对首付有一些门槛的要求，反正都有不同的一些做法。但是要做接力贷，尤其是在跟对方做交易的时候，我们一定要把接力贷这个约定的贷款方式写进合同里。如果简单写一个“贷款”，写完以后作为任何一方都会认为，你就是常规性的贷款，而没有理解成接力贷。

但是这个接力贷去申请的时候，有不批贷款的风险。一旦不批贷款了，你是不是构成违约呢？都会说不清楚，所以我们要把接力贷这个方式写进合同里，不管二手房还是新房。写进去以后，一旦没有审批成功的话，至少你这属于合同变更，不能属于合同违约。所以第二种提示就是，我们一定要把接力贷写进去，不要仅仅写首付多少，贷款多少，这个是不太完善，不太严谨的。

最后这个接力贷的问题，如果想申请做这种方式，要把它到底建立在什么操作模式，什么样的一个责任，一定要把它问清楚咨询明白，不要在一知半解的时候就马上用这样的方法，避免今后由于认识上的一些不同而产生纠纷。

听众还有个案例想让您帮忙给解解惑：

就是婚前男方购买了一处房产，当时市值是97万，由父母交了30万的首付，然后个人还贷了一年，婚后夫妻二人共同还贷了两年。现在房产市值200万，那么如果现在夫妻二人离婚的话，这个财产要如何分割？

首先这种状态就是，婚前的个人财产和婚后的共同财产，跨越了婚前婚后的一个结婚的界限。按照婚姻法以及司法解释的规定：婚前所购置的房产，登记在谁名下的就属于谁的个人财产。但是婚后用共同财产进行还贷这一部分——那像刚才说到了，婚前首付30万是父母交的，男方自己还贷了一年，然后到婚后夫妻又还贷两年——也就是说婚后两年这部分是用夫妻共同财产来还的，这一部分，应该视同于夫妻共同财产来进行分割。

那这个分割就出现一个问题，原来房屋97万，现在房屋200万了，这个分割出现一个增值，那增值的部分也是同样需要分割。把婚前婚后以及还贷这个时间比例，都先把它计算出来一个公式，就最后这个房屋的价值200万，乘上这个公式，得出了夫妻共同财产比例是多少份额。然后就这个份额两个人再做夫妻财产进行分配，应该是按照这种方式来解决这个问题。房屋按照现在的市值来计算。

上有政策调控、下有日常纠纷，房地产行业不只有高楼大厦拔地而起，也有黎民百姓的茶米油盐，而能让我们适应新政、维护权益的有效途径，还是源于自身对法律的敬畏与学习。

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