2017年上半年的北京二手房市场，以3月下半月一系列楼市调控政策的出台为分水岭，楼市经历了一轮过山车式的大起大落，春节过后在恐慌性气氛的影响下，北京二手房市场交易量和房价快速冲上历史新高，但3月下半月随着楼市调控的从严趋紧，二季度北京二手房市场快速降温，交易量断崖式下跌，房价出现松动，截至目前，北京二手房市场交易量已经跌近谷底，房价也由区域性回落，逐步转为普遍回落。

上半年二手房网签量减少逾三成

据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计， 2017年上半年北京全市二手住宅网签总量约8.7万套，环比2016年下半年减少36.5%，同比2016年上半年减少35.8%，北京二手房网签量结束了自2014年上半年以来，连续增长的态势。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，317新政及之后一系列严格且严密的执行细则的落地实施，是导致今年上半年北京二手房市场大幅降温的重要原因。

其实，在2016年“930新政”出台后，北京二手房市场已经开始出现降温势头，2016年10月份开始楼市交易量持续回落，但是，2017年春节后的2~3月份，受恐慌性气氛影响，北京二手房市场经历了不到一个月的非理性的量价齐涨局面，使得北京二手房市场量价再新高。

3月下半月，以317新政为始的一系列控制需求的调控政策的及时出台，以及在土地供给侧加大中小户型普通商品住宅用地供应量的规划出台，对平息楼市恐慌情绪，扭转市场涨价预期，降温楼市，可谓起到了立竿见影的作用。

新政出台后至今，业主端，惜售跳价的现象不再，业主报价更加理性；购房客户端，恐慌抢购的现象不再，二套认定标准的从严，二套首付比例和贷款利率的提高，使得不少资金实力相对有限的购房需求不得不延后或取消购房计划，购房需求大幅萎缩。

胡景晖表示，3月份下半月楼市调控政策从紧从严后，二季度北京二手房交易量断崖式持续回落，与新政前的交易量相比，跌幅达7成左右，目前日均网签量不足300套，6月全月网签量不足万套，市场已跌近谷底，进一步下跌空间已然不大，预计未来北京二手房网签量跌幅将逐步减小、企稳，并持续在低位徘徊。

房价冲高回落 二季度迎拐点

据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，由于房价的回落要比交易量的回落有一个季度左右的滞后期，所以，去年930新政后，随着北京二手房市场交易量的持续回落，房价也在逐步企稳，但是由于春节后市场恐慌情绪导致市场的再度爆发，使得企稳的房价再度上涨，直到3月下半月317等一系列新政落地实施后，4月份开始，北京房价才又开始步入企稳回落的轨道。所以，如果从2017年上半年整体而言，北京二手住宅的成交价格环比2016年下半年仍有小幅增长，但在“317新政”强势出台，北京二手房价在3~4月份冲高后，开始逐步企稳回落，先是5月环比下跌了3.4%，之后6月又再次环比下跌了4.7%，不仅跌势持续，且跌幅有扩大迹象，二季度北京二手房价的企稳并持续回落，预示了房价拐点的到来。

伟业我爱我家集团市场研究院统计还显示，2015年330新政以后，北京二手住宅价格基本是逐月增长，仅2015年7月和11月有小幅回落，今年5月份是历时18个月以来北京二手房价的首次下跌。虽然房价同比仍在上涨，但同比涨幅在明显缩小，且价格环比持续下跌的趋势已经显现。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，2017年春节后317新政出台之前，恐慌性情绪引发了不少业主惜售跳价，客户则恐慌性入市抢购，北京楼市量价齐涨，可以说3月份北京房价的上涨，过渡虚高，水分很大，随着购房需求的萎缩，交易量的持续回落，市场预期的稳定，过渡虚高的房价，回落已成必然，3月下半月一系列楼市调控政策的进一步从紧从严，对平抑房价起到了立竿见影的作用。

部分着急出售房产实现置业升级的业主开始主动降价，主动调低报价的房源占比由新政前的不足四成上升到了近八成，降价幅度也在逐步扩大；此外，降价房源已经逐步从成交占比较少的高总价、大户型的二手非普通商品住宅蔓延至成交占比较高的中小户型的二手普通商品住宅，降价的范围在逐步扩大，北京二手房价进入新一轮下跌周期。

胡景晖表示，随着交易量的持续回落，目前北京二手房价的下跌才刚刚开始，2014年我们曾经经历过的二手房价下跌10%的情况，或将在2017年再现，由于今年的调控力度比2014年还要严格，所以预计，今年北京二手房房价的跌幅有可能超过10%，三季度开始，我们将看到北京二手房价下跌的区域和跌幅进一步扩大。

商贷占比缩小 楼市去杠杆见成效

购房客户支付方式上，据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2017年上半年北京的二手住宅交易中，购房客户通过商业贷款进行支付的人群占比为52%，环比2016年下半年减少7.1个百分点；全款支付的人群占比为29.6%，环比2016年下半年增加6.3个百分点；其它方式（包括公积金、补按揭、自行贷款等）的占比共21.6%。

纵观2014年以来的半年数据可以看出，使用商业贷款进行支付的人群整体上在不断增加，2016年下半年达到了59.1%的高比例。而使用全款进行支付的人群在2014年、2015年不断下滑，2016年保持平稳，2017年上半年则环比提升了6.3个百分点。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，从2014年到2016年，北京二手住宅市场商贷比例不断提高、全款比例则逐渐减小，可见期间北京二手住宅市场的杠杆在不断加大，楼市风险也在不断积聚。不过， 2017年上半年里，北京首套首付比例提高，二套首付比例大幅提高，商贷利率优惠逐步消失并开始在基准利率上提高，这让想要利用商业贷款购房的购房者压力陡增，部分购房人不得不放弃商贷购房。因此，虽然今年上半年整体交易量在减少，但商贷购房者减少得更多，这有利于降低北京楼市的杠杆和风险，维持北京楼市的健康长远发展。

“朝海丰”交易量领先 西城、东城房价最高

2017年上半年通过北京我爱我家达成的二手住宅交易中，朝阳区、海淀区、丰台区的成交占比依旧位居前三，比例分别为29.5%、16%、15%，接下来依次是西城、昌平、东城、通州、大兴等区，占比均未超过10%。

交易价格上依旧是西城区最高，东城区次之，接下来是海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区、通州区等等。整体来看，城六区的价格仍然明显高于郊区，价格上的区域特征非常明显。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，朝阳、海淀、丰台三区地域广、开发早，拥有的二手房源供应量充足，所以三区一直是北京二手房交易的主要区域。东西城作为城市核心区，拥有丰富的教育、医疗、商业等配套资源和公共设施，所以二手房价格一直高居前列。不过，东西城两区房地产市场虽然开发成熟，但可供交易的房源量较少，所以整体交易量并不大。昌平、通州两区则是城六区之外发展最早的区域，在地铁交通、资源产业导入等利好带动下，两区房地产市场开发较好，二手房交易量也比较多。

胡景晖认为，北京教育、医疗资源的不平衡，近郊和远郊区县资源配套和公共设施的相对落后，导致了更多的二手房购房需求，尤其是改善需求的释放过度集中在城市核心区，这导致了城市核心区房源供不应求，房价的高企，所以，平抑房价，除了限购、限贷等调控之外，产业布局、医疗、教育、商业等资源配套和公共设施的优化，也是重中之重。目前，随着北京疏解人口、产业结构调整、公共资源布局优化等工作的推进，我们已经看到了初步成效，越来越多的购房需求开始向近郊和远郊区县转移，但从目前来看，近郊和远郊区县公共资源，尤其是教育和医疗资源的相对落后和欠缺，仍是制约购房需求和居住人口向外疏解的关键瓶颈之一。

中小户型仍是交易主力 供求矛盾有望缓解

户型结构方面， 据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2017年上半年北京二手住宅交易中一居室、两居室、三居及以上户型，各占25.9%、52.8%、21.3%，环比2016年下半年分别减少1.3%、增加2%、减少0.7%。整体来看，两居室过半，一居室其次，三居及以上户型占比最少的结构依旧没变。同时，一居室单价最高，两居室单价次之，三居及以上户型单价最低的价格对比关系也没有改变，2017年上半年两居室单价较三居及以上户型高出1.1%，一居室单价较两居室又高出了4.5%。

同样的特征在面积段上也可以看出。伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，2017年上半年北京二手住宅交易中60平米以下、60-90平米、90-140平米、140-200平米、200平米以上的住宅各占36.9%、37.1%、20.0%、4.7%、1.3%，60平米以下、60-90平米占绝对多数。单价上也是60平米以下最高，60-90平米、90-140平米、140-200平米、200平米以上各自比前一个面积段的价格低11.3%、11.3%、0.8%、1.5%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，在北京早期的房地产市场开发中，一居、两居，或是90平米以下的住宅是市场主力，供应充足的中小户型房源，也成为二手房市场成交的主力。此外，目前北京房价较高，占比更多的资金实力较为有限的普通购房家庭，不管是首次置业，还是首次置业升级，总价较低的中小户型也是首选。同时，开发较早的商品住宅虽然面积不大，但其位置通常更加靠近市中心，交通、教育、医疗等配套设施更加完善，所以房价也相对较高；近些年开发的许多商品住宅虽然面积大，但也往往位于四环甚至五环以外，由于配套相对欠缺，所以单价相对较低。

胡景晖分析认为，近些年地价的高企，使得新房市场出现豪宅化趋势，造成了新增供应大户型偏多，中小户型则供不应求的结构矛盾。大户型、高总价产品，毕竟只能解决少数家庭的购房需求，七成以上的购房需求则需要低总价、中小户型房源来解决。随着北京2017年新版土地规划的出台，我们可以看到，中小户型用地供应占比大幅提高，自住型商品房供应力度进一步加大，这将有利于改善北京新房市场豪宅化、结构不合理的问题，未来这些中小户型房源进入二手房市场，也有利于改善二手房市场中小户型房源供不应求的矛盾，有利于房价的平抑。

80后购房者过半 90后购房人群增长

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年上半年北京的二手住宅购买人群中，80后买家最多，占51.7%，环比2016年下半年减少2.3%；70后买家其次，占20.7%，环比减少2.2%；90后买家占10.3%，环比增加2.5%；其它年龄层买家占17.3%，环比增加1.9%。

整体来看，80后购房者过半的格局依旧没变，但90后买家占比较2014年、2015年、2016年有明显的增加，今年上半年已经超过了10%。同时，70后购房者的购买力是最强的，其购房均价较80后、90后分别高出了3.9个百分点和13.8个百分点。

胡景晖分析认为，随着时间的推移、社会的发展和人口年龄的变化，70后人群逐步拥有了更多的财富积累，置业升级的标的物也更趋豪宅化；80后人群逐步成为了社会中坚力量并获取了一定的财富，成为支撑楼市交易的主力军；90后人群逐步进入社会，正逐步成为房地产市场的新生力量。所以北京二手房市场的购房人群体现为70后购买价值高、80后购买数量多、90后占比稳步增长。

下半年房价将持续回落 购房迎契机

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为， 从2014年“930新政”、2015年“330新政”到2016年“930新政”、2017年“317新政”，北京楼市经历了一个较为完整的从“放松、再放松”到“收紧、再收紧”的轮回，政策也完成了从“普惠式”到“因城施策”的转变。因城施策的楼市调控政策也在全国起到了立竿见影的作用，包括北京在内的重点一二线线城市，市场大幅降温；三四线城市则受益于来自于一二线城市购房需求和资金的溢出效应，房价企稳甚至上涨，去库存效果明显。

目前北京二手房市场70%~80%的购房需求都是置业升级的改善需求，购商业贷款的依赖性大。因此，2016年“930新政”、2017年“317新政”中首付比例的提高对市场产生了重大影响，而商业银行收紧住房贷款发放、提高贷款利率也对市场影响深远。“317新政”后北京楼市能够快速降温，二手房价能够迅速回调，货币政策的全面收紧起到了直接作用。

短期来看，北京目前从紧从严的调控形势，在下半年还将继续从紧从严，在此背景下，交易量将在谷底企稳并持续低迷，下半年房价将迎来更大范围的，更明显的回落，购房人对房价回落的感受也将更加明显，北京二手房市场将正式进入新一轮降温周期。

随着二手房价的回落，以及下半年新房市场房源供应量的增加，下半年将迎来比较好的购房机会，建议有购房需求的家庭，可以根据自身的资金实力和支付能力，理性出手购房。