别墅排屋，一直是一个相对小众的市场，不仅因为它的供给量稀缺，更因其产品特殊、价格昂贵，受众群体比较窄。

动辄上千万元的二手别墅，其变现能力一直被认为是相对较差的。

不过今年上半年，杭州的二手别墅排屋市场却一反冷清的市场常态，迎来了一波成交热潮。

很多豪宅经纪人都感叹，最近手头的房源去化太快，“像传统的别墅排屋聚集区之江、西湖一带，除了个别挂牌价格明显偏高的房源，之前在售的二手别墅排屋都卖得差不多了。”

以前成交周期普遍要1.5~2年

如今不到一年就能成交

在杭州几家大的二手房中介公司中，别墅业务量的占比并不高，因为没有专门关于别墅成交的具体统计。

不过对比了一下杭州主要别墅小区去年和今年上半年的成交数据后，发现不少二手别墅楼盘今年上半年的成交量已经接近去年全年的量——

比如位于良渚板块的新湖香格里拉，去年二手房源成交量是22套，而今年迄今为止已经成交了20套；绿城桃花源，去年二手房源成交量是25套，今年以来已经成交了23套，其中在刚刚过去的6月份，就成交了8套。

绿城桃花源

对杭州二手别墅排屋市场最熟悉的莫过于豪宅经纪人。

小陈从事豪宅经纪人行业已经有10个年头，主攻的是之江西湖板块，他的个人感觉是，今年是杭州二手别墅排屋市场交易最活跃的一年。

“我们门店去年大概成交了十多套房源，今年才过了一半，我们店成交量已经超过去年全年。这样的交易量是以前从未有过的。”

而且更明显的一个变化是，二手别墅的成交周期缩短了。

“二手别墅的成交周期以往通常都要持续跟单1年以上，成交周期平均算下来大概要一年半到两年。不过今年绝大多数房源的成交周期都不到一年，个别可能只有半年左右。”他说，很多从去年G20之后开始看房源的客户，如今基本都已经签单了。

小陈说，虽然今年杭州连续出台了限购限贷政策，不过对高端别墅市场的影响并不大。“这些客户大多数都是一次性付款的。

客户中杭州本地人和外地人大概各占一半，外地客户多以绍兴、宁波、温州、上虞的为主，他们大多在杭州开办公司，经济实力比较雄厚，可以通过调济和腾挪房产来解决购房资格问题。”

两类二手别墅最畅销

经济型房源和绝版地段房源

从今年二手别墅排屋的销售情况来看，最好卖的主要是两类房源：总价相对低的经济型房源，以及绝版地段房源。

根据数据统计，总价400万~800万之间的经济型排屋别墅，占据了上半年杭州二手别墅排屋的成交主流。

其中，以大华西溪风情、新湖香格里拉、梦湖山庄、九月森林等小区为代表。

大华西溪风情因为小区体量大，在售房源多，多年来一直是杭州二手别墅市场成交套数最多的小区。

其中水榭名邸、水岸名苑组团的房源，成交总价基本在400~800万区间；而悦宫苑、瀚宫苑组团的价格要高一些，总价基本在1000万元以上。

新湖香格里拉因为户型面积跨度较大，有不少200平方米上下的户型，因此成交总价最低的仅300多万元，主流的总价则是400~600万元。

新湖香格里拉

此外，绝版地段的高端二手别墅，也是很受欢迎的。

比如之江西湖板块的九溪玫瑰园、西湖高尔夫、云栖玫瑰园；位于运河边的江南里；位于湘湖板块的湘湖壹号；位于城西文教区的林语别墅，桂花城别墅；位于闲林的桃花源等。

这些别墅占据极佳自然资源或城市配套，但数量有限而且投资门槛较高。

“九溪玫瑰园是杭州比较有代表性的经典别墅，拥有一套九溪玫瑰园的别墅，是很多实力人群的目标。”

小陈说，而云栖玫瑰园是九溪玫瑰园的升级版，地段同样稀缺。

云栖玫瑰园

另一位豪宅经纪人小吴手头有一套业主委托的江南里别墅房源，当时挂价6500万，来咨询的客户非常多。

不过因为地段稀缺，业主跟家里人商量之后，又有点舍不得卖了，决定过一段时间再考虑是否重新委托出售。

二手别墅涨幅比不上普通住宅

客户看重物管和产品年代

若是跟普通公寓相比，二手别墅排屋在涨幅方面显然不占优势。

小吴说，从去年以来，杭州二手别墅排屋的普遍涨幅大概只有10%左右，总体价格比较平稳。

分析原因，一来，毕竟价格基数已经比较高了；二来买卖双方都不差钱，通常不会在价格上太纠结；三来，有些时候，很多房东因为移民出国，甚至会低价抛售物业。

不过，虽然价格不是二手别墅客户关注的重点，但是他们对于房子本身的情况却是极为在意的。

网络配图

比如开发商资质要好，房子产品的年代最好新一点。

“像桃花源别墅，成交比较火的是南区的房源，而产品相对比较老的东区，成交的就比较少。”小陈说，一般近5年以内的房源，客户都比较能接受，而10年以上的房源就比较受冷落。像这几年，中式别墅很受客户青睐，而当年极为流行的欧式别墅反而不那么吃香了。

小区物管也是决定别墅变现能力的重要因素，好的物业能够让整个小区价值得到提升。

这一点比较典型的是梦湖山庄。虽然地处自然景观资源绝佳的之江板块，但因为梦湖山庄年代比较久，已经有15年历史了，其产品外观、内部结构等都跟现在的别墅产品有较大差距。

前几年在二手别墅市场一直默默无闻。不过自从前几年隔壁建起了云栖玫瑰园后，梦湖山庄的物业由绿城接手，整体面貌有了提升，有些客户看重其性价比，买入后重新装修，调整户型结构。

二手别墅排屋成交火爆背后

既有需求拉动，也有资金推动

为什么今年二手别墅排屋成交会这么火爆？业内人士认为，需求拉动是主要原因。

随着二胎政策全面放开，催升了新一轮的置业升级需求，在当下的楼市，改善为王的时代已经到来。

而随着去年以来杭州新房价格快速上涨，目前杭州一些热门板块比较好的楼盘，一套120~140平方米的改善型住宅的总价基本都要400万以上。

对于一些购房者来说，与其这样的价格买一套普通公寓，还不如买一套经济型排屋别墅来得实在宽敞。

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况且，有些前几年看来还属于偏远地段的别墅排屋小区，在杭州这几年的城市框架大幅拉开后，俨然已经属于成熟的市中心地段了。

而那些绝版地段的高端别墅，则有很大一部分来自于资金推动。

小陈说，今年他这边接触的买房客户中，一半都是新客户，他们中很多来自基金小镇、梦想小镇的金融、互联网行业，年纪不大，收入可观，购买力强，下单迅速。

“这个现象在G20后特别明显，加上杭州利好消息不断，他们普遍看好杭州的发展前景，也很认可杭州的宜居环境，对自己的赚钱能力也比较有自信，因此愿意一掷千金买一套心仪的绝版别墅。”

此外，作为一个相对小众的市场，业内专家认为，二手别墅是二手房市场中抗跌性较强的房源类型之一。

尤其是现在别墅地块基本批不出来了，因而具有稀缺性。

数据来源：杭州我爱我家

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