文｜叶书利

京唐对唐山楼市是把双刃剑：如果唐山经济转型继续挣扎，那么京唐将加速唐山人口、资金的外流，从而助推房价进一步下跌。就像大阪之于东京间的剧本类似。

在壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）看来，京唐或加速唐山房价下滑速度，主要原因有三：

1、唐山支柱产业去产能正在向外挤出人口和资金，因此唐山人口及资金有外流的需求；

一个城市房价的升值潜力，本质上是“人地钱”的关系，换句话说，就是一个“地”对“人”及“钱”的吸引力。吸引力越大，后续的接盘者越多，房价越涨，反之，房价趋降。

在此前的文章《赞同叶檀：唐山为什么是中国最无投资价值的城市之一？》中，壹书生已详细分析道，唐山未来的“地”与“人”和“钱”正在加速分离，原因在于唐山支柱产业的去产能。

详细原因如下：

A，第三产业越发达的城市，越有前途；

衡量一个城市经济前途的重要指标便是第三产业：一个城市的第三产业越发达，吸引人口及资金的能力越强，城市越有前途。时下的中国现实正发生着这样的故事：

正面例子：深圳、杭州两大城市的崛起，便缘于背后的第三产业，如深圳的华为、腾讯以及大量高新技术企业。而杭州的崛起主要受益于阿里巴巴以及相关产业链。

正受益于其第三产业，时下大量投资资金涌入深圳及杭州楼市，因为看好其产业发展前景及相应的人口旺吸能力。

反面例子：唐山、东北。不管是唐山还是东北，都是著名的重工业基地。表面上看，GDP强，但新兴产业几乎没有，而老旧产业正面临去库存的减法。

在去库存的减法之下，城市对人口、资金的吸引力是负的，不是正的。

因此东北及唐山等地的城市前途被看灰，相似地，东北和唐山的房价面临跌价风险，毫无保值功能。

B，唐山钢铁煤炭水泥的去库存，未来几年将挤出大量就业人口，不是吸引人口；

正如上述所言，表面上看，唐山GDP排名河北第一，但楼市投资的本质是投资目标城市未来对人口、资金等的吸引力，从而分享城市红利，但唐山未来对人口及资金的吸引力甚至面临负效应。

具体来说，时下唐山的支柱产业是煤炭、钢铁和水泥。而这些产业正是时下中央去库存的主要产业。

以钢铁为例。

以钢材为例，2015年，全国钢产量为11亿吨，河北省钢产量为2.5亿吨，唐山市钢产量1.1亿吨。粗略计算，唐山一市的钢产能占全国的1/10。

在全国钢铁业去产能的背景下，唐山是做减法的重点城市。

壹书生注意到，按照河北省政府要求，到2017年，唐山压减炼钢产能4000万吨、炼铁产能2800万吨，分别占河北省压减产能的42%和59.5%。

据资料显示，到2015年底，唐山市已经压减炼铁产能1087万吨、炼钢产能2357万吨，分别完成2017年底压减任务的38.8%、58.9%；唐山2016年压减炼铁产能定为578万吨、炼钢产能450万吨。

钢铁业去产能的过程中，唐山将因此减少多少就业人口，而不是吸引就业人口。

与钢铁业去产能相似的是煤炭业，时下唐山到处关停煤矿。

水泥业也类似。

也就是说，唐山的三大支柱产业钢铁、煤炭及水泥皆面临去产能。在这个过程中，唐山的经济不但面临GDP增速大幅下滑，同时面临大量工人下岗和资金外逃。

与此同时，可以预计，大量的唐山就业人群，被迫离开唐山，赴外地求生，而近水楼台的京津将成为唐山外溢人口主要的吸附地。

2、鉴于距离的原因，京唐对唐山拉进人口的能力几乎为零，但却可以助推人口外流；

正是基于唐山的“地”与“人”、“钱”加速分离，在此背景下，京唐的兴建，鉴于唐山与京津的较远距离和自身的产业竞争力，通过京唐从京津抢进人，几乎不可能，因为唐山已没有对外部人口及资金的消化能力，反而会利于产业去产能而挤出的唐山人和资金走向京津。

3、北京都市圈化趋势正加剧，唐山易成人口被旺吸的主要对象。

纵观世界城市化历史可以发现，当一个国家的城市化率达到50%以上时，城市化便进入了第二个阶段：城市圈化。此时，人口的流动特点是从农村、弱二线、三四五线城市，涌向大都市圈。而与北京都市圈近在咫尺的包括唐山人在内的河北人，必会成为进京人流及资金的主力之一。事实上调查数据也佐证了此点。

链家一份名叫《谁买走了北京的房子》的统计数据显示，河北人对北京是真爱。2006年河北籍客户在京购房比例为7.86%，当时已位列非京籍省市第一，10年来持续上升，2015年已涨至11.36%，不仅占比最高，而且涨幅最大。

话说至此，此时冲进唐山为国接盘的购房者们，擦亮眼睛，别被京唐忽悠了。