导读
这本是一片暗藏机会的蓝海。但据中国房地产报记者了解，目前受限于泰国土地私有制的局面，国内房企还很难实现大规模的土地购买与开发。
中房报记者 李燕星 北京报道
搭车中国“一带一路”获取发展机会，成为一批国家的最高决策选项。近日泰国工业部长邬达玛对彭博社表示：“东部经济走廊计划除了能够助力泰国实现经济转型与升级，也对中国和东南亚其他国家有益。”
从邬达玛透露的信息中，泰国 “东部经济走廊”预计明年启动投资，泰国当局希望这一发展计划能够与中国推出的“一带一路”倡议对接。2016年10月4日，泰国内阁通过了《东部经济特区法案》，旨在吸引外商对十大目标产业的投资，提升泰国的产业结构和综合竞争力，摆脱中等收入陷阱。此后不久，泰国经济特区发展政策委员会就《2017－2021年东部经济走廊发展规划》作出决定。
因为“东部经济走廊计划”中有一项重要的投资为新城建设和旅游，而目前国内广被宣传推广的泰国购房城市芭提雅又位于东部经济走廊的春武里府，所以泰国东部房地产市场的投资开发价值凸显。
一则来自海外房产交易平台“居外网”的数据显示，2017年2月，中国大陆和海外华人用户对泰国房产的访问量较去年同期上涨256%。
这本是一片暗藏机会的蓝海。但据中国房地产报记者了解，目前受限于泰国土地私有制的局面，国内房企还很难实现大规模的土地购买与开发。
东部经济冀望海外投资
优先被推动的“东部经济走廊计划”是“泰国4.0”战略的重要步骤。但凡一帆风顺的国家，不会花这么大的力气改革，因此这一转型升级背后隐藏的是深层的经济、政治因素。
“东部经济走廊”（EEC）包括北柳府、春武里府和罗勇府，是泰国近30年提出的一项重大经济计划，而光是“东部经济走廊”的投资总额就达到1.5万亿泰铢。和我国2009年的4万亿计划，是为了应对2008年全球金融危机所造成的消费萎靡一样，包括“东部经济走廊计划”在内的“泰国4.0”战略，也是为了拉动这个国家的经济发展。
2016年，泰国的GDP增长率为3.2%，相比于周边国家偏低，其中，马来西亚的增长率为5%，越南为6.7%，缅甸为7%。2006年、2008年及2010年，泰国相继出现大规模反政府示威，2014年发生军事政变后，当年的经济增长率直降至0.8%。此外，2014至2015年，泰国消费者信心指数一路连续下跌，2016年6月甚至跌至71.6，这已经是连续第6个月下滑，并且下挫至近25个月以来的最低点。
公开资料显示，最初的“泰国1.0”，聚焦于农业部门；“泰国2.0”以轻工业为推进动能，利用廉价劳动力促兴制造业；“泰国3.0”以技术稍微复杂的工业吸引外资，但是这个时期泰国陷入了中等收入陷阱，所得停留于5000~6000美元不再持续增长，贫富差距也持续扩大；这种情况下，泰国政府提出“泰国4.0”，希望借此改变国家的经济结构。
东部经济走廊项目将以企业投资为主，政府投资为辅，将重点发展五大产业，包括基础建设项目、目标产业、旅游、新社区和新城。中国房地产报记者从泰国房地产人士处获悉，目前泰国当地企业正大集团已经计划参与建设曼谷到罗勇的高铁线，而国内企业中铁集团、中交集团已经相继进入泰国市场，谋求项目中标。
泰国政府冀望民间投资和海外投资来完成此项计划，邬达玛表示：“这将为国内外投资者带来绝佳的投资机会。”为了吸引更多国外投资，泰国政府公布了最新优惠政策，其中如符合条件的高科技企业到泰国投资，按照科技含量划分层级，可以享有的企业所得税最高减免优惠期从8年延长至13年，到期后可继续享有最长10年仅缴纳50%企业所得税的优惠；对于部分有利于增强泰国经济竞争力的项目可以申请“100亿泰铢研发基金”的支持，并享有最高15年的企业所得税减免优惠；外企还可享有土地所有权等非税务优惠。
泰国本土大型上市房企sansiri北京办事处徐巍表示：“‘一带一路’加上东部经济走廊的双重政策，带动的不仅是房地产市场，而且是整个泰国市场的经济向好，而这一向好又势必会助力房地产市场的发展。”
中国人民大学重阳金融研究院分析师刘英表示：“泰国东部经济走廊是‘泰国4.0’战略对接‘一带一路’的旗舰项目，泰国政府正计划通过大力发展基础设施，包括实行一系列优惠政策来吸引产业入驻，计划将东部经济走廊打造为东盟海上交通中心和东盟最先进经济发展中心，目前泰国成立了由总理巴育担任主席的东部经济走廊委员会来推进计划的实施。在整个投资计划中，80%的资金来自私营企业，其余资金来自政府。”
中产与中年的“理想国”
尽管“东部经济走廊”相关政策的红利还未完全映射到现实中，但泰国“外来人口红利”早已显露。英国《金融时报》旗下独立研究机构“金融时报机密研究”2017年1月发布的调查报告显示：随着国内房价不断攀升，泰国房地产市场越来越受到中国中产阶级的欢迎，而追溯到2010年，几乎没有中国人到泰国购房。
2016年前后，泰国房地产市场涌现大批中国的中产阶级，包括很多经纪公司。北京房拍拍投资顾问有限公司（以下简称“房拍拍”）CEO周磊和其团队是也是在2年前进入的泰国市场，而居外网数据显示，从2016年9月到2017年1月的5个月，中国大陆和海外华人用户对泰国房产的访问量同比增长都达到100%以上，2016年9月甚至高达580%，增幅远高于美国、英国、澳大利亚等国家。
相比其他国家，泰国购置房产门槛较低，这也成为其到访率走高的原因之一。周磊介绍：“在美洲地区，加拿大征收房产税，美国的资金监管严格，东西部房产价格上涨导致投资回报率走低至3%；在澳大利亚，中国人贷款受到限制；在欧洲国家，大批难民的转移造成的社会不稳定削弱中国人的购房意愿；而东南亚国家中，购房者必须承受与当地文化风俗的冲突磨合。相比之下，泰国的购房门槛低，房产周边配套齐全，居民平和，且不少餐馆配有中文菜单，还可用微信和支付宝交易，生活便捷。”周磊的团队不仅研究泰国市场，在全球各个海外市场也均有业务。
“目前泰国的外来人口达4200万，其中1200万来自中国。中国人有很强的资产配置和投资需求，还有少部分养老自住需求，这些人群年龄集中在35岁到50岁，主要来自北上广深一线城市和重庆、四川、广西、云南等西南地区。”周磊表示，“究其原因，泰国房产的出租回报率高，平均年回报率可达5%，部分旅游城市年回报率可达6%至8%，且泰国不征收房产税，可提供永久产权，且泰国的医疗教育资源也很丰富。”
庞大的客流直接推升了泰国的房价。在国内广被推广的芭提雅是中国人购房青睐的城市之一，公开数据显示，其2016年房价涨幅高达23%，在全世界排第32位，而其他涨幅超过20%的城市均为中国城市。据了解，芭提雅目前每平方米房价达75万到80万泰铢，相当于人民币15万元到16万元，部分精装修房产价格每平方米可达3万至4万元。
事实上，在2015年左右，泰国的主要购房者并非中国人，而是俄罗斯人。据2015年1月中国驻泰国大使馆商务处网站消息，芭提雅公寓地产的外国投资者中，俄罗斯人占比估计不低于50%，但是2015年的卢布危机使得俄罗斯人的购买力严重下降。有媒体调侃：“俄罗斯人走了，中国人来了。”
中国人来了 中国房企呢？
按道理说，泰国招商引资的优惠政策与中国人口购置房产的旺盛需求对泰国房地产市场的发展是双重利好。一则来自房拍拍的研究数据显示：在“东部经济走廊”1.5万亿泰铢的投资分配中，新城区、医院建设投资为4000亿泰铢，旅游为2000亿泰铢，工业为5000亿泰铢，公路为353亿泰铢，火车为643亿泰铢，高铁为1580亿泰铢，林查班港为353亿泰铢，Map Ta Phut港为101.5亿泰铢，另外乌塔保机场投资额度虽未标明，但计划每年接收3000万乘客。
不难看出，泰国对工业投入的希望很高，这也是为何邬达玛频频露脸“东部经济走廊”报道的重要原因之一，而新城区与旅游业合计高达6000亿元的投资，不得不说对房地产市场的发展有推动作用。
今年2月份，一则碧桂园招聘泰国区域人力资源经理的信息出现在泰国华人论坛上，中国房地产报记者试图联系负责人谭先生未果，也未得到碧桂园方面的明确回复。但是知情人士透露：“碧桂园最近刚刚在泰国拿下一块地，这件事情业内流传很久，他们起初是想拿下一个岛的。”
其实，早在碧桂园之前，国内已经有大房企计划入驻泰国市场了。2013年8月，绿地集团与泰国正大集团签署合作备忘录，拟斥资120亿元在泰国曼谷、芭提雅等地投建一批房地产项目，包括高端公寓、酒店式公寓等。不过，绿地美国区域工作人员党梦洁表示：“目前我们没有泰国项目，上述项目已经取消。”
周磊分析称：“一方面，泰国的土地是私有制，这注定中国房企无法实现大规模的开发；另一方面，中国房企对控股权的要求很强，但泰国当地出于对本土企业和民众生存的保护，中国房企必须与泰国当地房企合作才能拿地开发，外资持股只能是49%。另外，泰国要求房产项目配额中，51%卖给泰国当地人，49%卖给外国人，且要求房企售后长期运营，这对部分房企来说有难度。”徐巍也表达了相同看法。
中国房地产报记者从一位接近万科战略投资的人士处也获悉：“万科暂无投资泰国的打算，下一步计划强化美国和英国市场，也有进入韩国、德国柏林市场的打算。”
对此，刘英认为： ‘东部经济走廊’是系统工程，必然带动房地产市场的发展，尽管部分大型房企暂时不愿进入，但随着泰国招商引资优惠政策的改进尤其是土地方面，还是会吸引部分房企，比如中型房企。而对于房企本身来说，也需要一个考察和寻找合作伙伴的过程。”
值得注意的是，近期，泰国央行前行长张旭州在《曼谷财经新闻》公开表示：“泰国房地产供过于求，恐引发新一轮经济危机。”不过，有泰国房地产人士表达了不同的观点：“自从2015年卢布危机俄罗斯人退出泰国房产市场后，2016年和今年以来的推盘量都很少。”
徐巍则表示：“2008年经济危机以后，泰国房地产市场供应一直处于较低水平，供应量是近几年才开始上升。不过，像曼谷这样的城市空地较少，房价较高，供求相对平衡，像芭提雅这样的旅游城市空地较多，供应量也较大，但属于正常现象，毕竟这些旅游城市主要依靠短租来支撑，而非依靠当地住户。”
时值中国房地产报创刊25周年，中国房地产报社将在北京隆重举行“中国房地产界荣誉殿堂暨中国房地产报创刊25周年庆典活动”。
活动内容包括专版报道、论坛演讲、项目推介、智库服务、汇编资料、视频节目及全媒体传播等等。
此次活动还将评选出“中国房地产界改革创新25年荣誉殿堂 ·典范项目、典范企业、典范人物”。
期待您的关注和参与！
