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编辑 / Jaoui

继今年的“房价四小龙”苏州、厦门、合肥、南京等热点二线城市先后出台楼市调控政策之后，杭州也伸出了调控之手。18日，杭州市住房保障和房产管理局公布了《杭州部分区域实施限购政策》，宣布自9月19日起实施住房限购，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。

虽然，这一限购政策被业内称为"较为温和的限购"，但"温和"的到来依然造就了一个意料之中的凛冽的夜晚。

时隔两年 杭州重启限购

杭州官方9月18日晚间宣布，自9月19日起实施住房限购。限购政策明确，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

据记者了解，此次是杭州放开限购两年后，重启限购政策。2014年7月29日，实施了4年多限购限贷的杭州开始放开住房限购，1个月之后的8月29日，杭州全面取消限购政策。

杭州住房保障和房产管理局称，此次重启限购政策是“结合杭州房地产市场实际情况，目的为促进房地产市场平稳健康发展”。

癫狂若此 不限怎行？

看看网络上流传的关于杭州楼市的两张图，足于说明市场火到了何种程度。

单价一天涨1000，还不算什么，看看这个，谁先胡牌房给谁，首付输光了咋整……

图片无法考证，但数据说明一切。杭州透明售房网数据显示，2016年8月杭州全市新建商品房共成交1.99万套，较2015年8月增加了66%，列历史同期第一位;全市8月成交总面积204万平方米，总金额346亿元。

5105套！限购前一夜的疯狂！

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外地看房团涌入杭州

浩浩荡荡的温州团又出动了。

有媒体报道称，温州看房团“重出江湖”，一日“扫荡”杭州五盘！

不只是温州看房团，大批上海的投资客也组团来杭州买房。

某楼盘工作人员表示，最近外地投资客买房的比例超过了50%。“G20之后，投资客明显增多，除了上海、温州、台州，金华等常见区域，安徽、苏州，甚至北京都有投资客杀到了杭州市场。”

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卖太快被辞退！

由于近期杭州房子太好卖，开发商为了获得更大的利益，纷纷封盘销售或隔天涨价。

据说，某杭州楼盘的置业顾问，想赶在涨价前“拼命”卖房，结果因为“卖太多”被高层斥责。

还有更离谱的是，直接被开发商“辞退”了。

业内人士分析，对于开发商来说卖得太快，很可能会错失后面的上涨行情。最好的方法，就是闭门谢客，暂时封盘不卖或调价。

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杭州中介月入18万

刷一组数据：今年前7个月杭州主城区二手房总成交额641.38亿元，去年同期是372.45亿元，涨幅72.2%。

如果说，像我爱我家、华邦和链家的官方中介费率3%，实际中介费率平均下来在1.5点以上，经纪人平均提佣比例50%以上。那么，从业2-3年的资深中介月收入2万是普遍现象。

听说过去半年，某杭州中介通过自己的勤奋和努力，一个月能卖掉5-6套房子，月收入有18万。

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成交井喷30秒一套

太吓人了！杭州9月12日，新房成交1764套，二手房成交795套。 一天24小时，1440分钟，杭州一天成交总量2559套，平均30秒成交一套！

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库存告急！只够卖5个月！

在楼市库存方面，截至8月底杭州商品房可售房源套数为12.5万套，较7月份又下降了近5000套。

此外，截至8月底杭州住宅可售房源套数为5.79万套，其中主城区住宅可售房源为2.15万套。从易居研究院的数据来看，杭州商品住宅存销比即库存去化周期约为5，目前杭州楼市的库存差不多5个月就能售完，库存已经告急。

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房租飙涨 房东合不拢嘴

我爱我家市场研究中心半年报称，2016年上半年，杭州主城区平均租金为3462元/月，同比上升13%

滨江区依然遥遥领先，平均租金为4568元/月，同比涨幅达到25.29%；

举个例子：去年3月，滨江区租一套2000元的单身公寓，5月就要2200元，7月2400元。每个月匀速涨100元。涨到现在，基本要4000元。

其次是江干区，租金为3195元/月，同比涨幅为18.58%；其他几个城区，上城区涨幅17.06%，西湖区涨幅11.76%，下城区涨幅11.64%。

杭州，全国楼市的风向标

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期加剧杭州房价过快上涨的有三个因素。第一是上海等周边城市房价上涨后，杭州房地产市场成为各类资金转移的新区域，尤其是苏州房价过快上涨后，各类刚需和炒房资金开始进入了杭州市场，进而推高了房价的上涨。第二是杭州各类基础设施的建设，尤其是类似科技城、杭州东等热点板块整体上基础设施不错，后续规划也不错，这使得此类区域房价领涨，进而带动了其他区域的上涨。第三是G20带来的城市投资价值上升，使得各类资金加快进入，进而推高了房价的上涨。

易居中国(企业)CEO丁祖昱认为，无论是2008年的危机、还是2011年的危机，甚至于2014年德信北海公园的全国第一降，杭州之于全国的风向标作用十分明显。2016年上半年，杭州市新建商品房共成交11.3万套，较2015年上半年增加了76.5%，上半年成交总面积1172.6万平方米，总金额1830.2亿元，均为半年度成交历史最高值。截止8月底，杭州市新建商品房成交突破15万套，已经创下历史新高。因此，楼市调整将是一个必然行为。

购房意愿高烧不退

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策调控带有很明显的苏州政策痕迹，尤其是从收紧政策的着眼点看，主要是针对外来人口的二套购房进行的收紧。这也说明，针对外来的非自住的需求，杭州此次进行了积极的政策管控。从大趋势看，这会带来杭州房地产市场后续部分需求的萎缩，利好市场的稳定。

从目前二线城市来看，涉及限购政策的主要是苏州和厦门。G20之后，杭州为何这么“迅雷不及掩耳之势”，加入限购城市名单？

央行9月18日发布2016年第3季度城镇储户问卷调查报告显示，尽管53.7%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季提高0.3个百分点，但是对下季房价，23.1%的居民仍然预期“上涨”，52.2%的居民预期“基本不变”；而未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为16.3%，较上季提高1.3个百分点。

信贷回升，满眼仍是房贷。根据央行9月14日公布的8月金融统计数据，8月新增社融1.47万亿，相比7月回升近万亿，同比多增3600亿；M2由上月10.2%回升至11.4%。8月新增金融机构贷款季节性回升至9487亿，环比多增近5000亿，同比多增1391亿，其中居民中长贷新增5286亿，延续7月高歌猛进势头，显示地产火热、房贷高增，对信贷贡献最大。

2016年一季度个人购房贷款增长25.5%，比各项贷款增速高出10.8个百分点。2016年二季度M2增速比一季度下降了1.6个百分点，但是个人购房贷款同比增速却进一步升高到了30.9%，比各项贷款增速高出16.6个百分点。

货币政策相对宽松、而且资金成本低，但楼市供给却未能跟上。

上海易居房地产研究院发布的60城新建商品住宅数据显示，截至2016年4月，北上广深去化周期最高仅为10个月，厦门的去化周期也不过8个月，而二线“四小龙”中南京、合肥和苏州的去化周期只有2~3个月。也难怪购房意愿持续高烧。

未来信号：隐忧犹存

当前杭州楼市呈现新房、二手房及各大板块普涨。其中房龄10年以上的老旧房产，目前市场的交易价已达近8年的价格巅峰，而部分潜力板块的新房尚处于起步阶段，后续价格走向分化将是大概率趋势。因而当前优化置换潜力资产的窗口期已开启。

目前杭州楼市交易环境优越，所有的信贷、税收优惠政策均在实施中，利用盘活旧资产加杠杆置换具有潜力的优质资产，时机正好。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，杭州限购政策虽然会遏制炒房需求，但因为外地人首套购房不影响，近期依然会促使不少投资客加快购房。另一方面，杭州房企应该认识到利空效应的释放，将减少捂盘惜售等做法，利好供求关系的平衡。

但杭州楼市仍存在隐忧：

1

推升杭州周边楼市？

杭州收紧政策后，会倒逼市场需求进一步流入到其他城市，类似嘉兴、嘉善、绍兴、柯桥、昆山、花桥、无锡、吴江、南通、海门等城市或区域，会面临一个成交量继续上升、不排除房价继续上涨的可能。

2

高房租是否影响创业？

在今年的“全国最适合创业城市”榜单上，杭州已经超过深圳，仅次于北京、上海，位列第三。然而美丽的杭州，其房价和房租是否会成为阻挡年轻梦想的一道枷锁？毕竟人口流入是支撑杭州经济发展的重要一环。

3

热钱将左右杭州楼市？

2011年前，由于投资需求旺盛，杭州的房价曾领涨全国。但在2011-2015年的四年时间，由于杭州住房供给量太大，导致供大于求。杭州楼市一直处于下降通道，套牢了大批购房者和开发商。直到14年三季度放开限购，杭州楼市才开始复苏。外来的投资热潮，既能助涨又能助跌，让杭州房价波动幅度大于其他城市。

二线城市将轮番暴涨？

（炒房团无处不在）

下一步楼市走势会如何？易居严跃进指出，政策将会使得杭州炒房需求相对会遏制，但因为外地人首套购房不影响，那么近期依然会促使部分购房者加快购房。同时，杭州收紧政策后，会倒逼市场需求进一步流入到其他城市，类似嘉兴、嘉善、绍兴、柯桥、昆山、花桥、无锡、吴江、南通、海门等城市或区域，会面临一个成交量继续上升、房价继续上涨的可能。

他还强调，与以往不同的是，投资客不仅仅局限于在本城市投资，随着各个城市间市场基本面复苏进程不一，投资客资金也根据不同城市的特征开始在不同城市间轮动，投资客资金的轮动进一步推动不同城市的楼市热度升温，各个城市间也形成轮动上涨的局面。

"全民炒房"到底怎么破？

张宏伟认为，要解决当前核心二线城市楼市短期内过热的问题，无非三个手段：一是收紧货币政策，二是增加土地供应，三是想法设法抑制投资投机性需求。

当前宏观经济仍然处于下行趋势，货币政策仍然会相对宽松，货币政策不是地方政策可以改变的，因此，现阶段很难通过大幅提升房贷利率和首付比例为楼市降温，这招短期内还行不通；从土地市场来看，尽管大部分地方政府表态增加土地供应，解决地王以及由于地王频出而推动房价上涨的现象，但是，经验和实际行动表明，核心二线城市的土地供应也很难大幅增加，因此，近期有关土地的新政也很难起到缓解楼市供求紧张的作用。

那么，这一次楼市限购政策之后，“全民炒房”的局面存在市场风险吗？投资客会不会有风险？显然，是有风险的。俗话说的话，当大街小巷阿姨大妈们都开始讨论投资买房（或炒股）的时候，投资房产（或股票）的风险也就来临了。

从市场的趋势来看，如果上述核心热点城市9月份前后已经出台收紧的措施，尽管部分城市力度并不大，但随着楼市新政后期不断从严执行，市场成交量势必会出现下滑（当前深圳、苏州已经出现下滑和回调的趋势），同时，政策面的变化为“金九银十”的市场带来一些不确定性。伴随着供应量的增加，预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在2017年年中出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及“地王”频出的板块极有可能率先降价。届时，上述核心一二线城市房价上涨预期打破，投资客开始退场，核心城市周边的城市也会出现降温，市场将回归以居住和改善为主的理性市场。

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