人们对杠杆的崇拜源于杠杆反馈的收益，只要你尝到了甜头就无法在回到理性的路上。迷信杠杆是当下楼市最大的风险，至于什么限购和限贷根本无法于杠杆带来的巨大收益抗衡，反而会成为杠杆放大的帮手。

杠杆非常简单，说白了就是借鸡下蛋，用别人的钱圆自己的梦。用别人的钱买房，房价涨了，皆大欢喜。所有参于房地产的人都尝到了杠杆的甜头，不信你看：

一、开发商玩杠杆才能成就1000亿、2000亿、3000亿

据碧桂园19日发布的公告称，截至当日，碧桂园销售额正式突破2000亿，同比大涨164%。或许人们还记得前段时间碧桂园在三四线城市启动的大规模75折促销活动。对于龙头房企来说，依托宽松环境，利用流动性和杠杆做大体量是非常重要的。在即将来临的地产寡头时代，谁能做大蛋糕，谁就有就更大的话语权。

有人说，房地产不是已经进入白银时代了么，行业利润率下跌至个位数，为什么房企的扩张却更加疯狂？

从利润率的角度来说，房地产的确不赚钱，但如果从杠杆的角度来看，房地产却比任何行业都赚钱，杠杆能让开发商撬动成倍的资金为自己服务，暴利就从这里来。

早期的房地产开发商相当宽松，酒桌上就能把一块地给敲定了，然后挖个坑建个售楼处就开始卖房了，卖房所得的资金继续滚动开发，每一期开发完成后又可以抵押换钱开发下一期的项目，所以你知道为什么买套房子，要好几年才能拿到房产证，原因很简单，一环套一环，都得按部就班的去杠杆和加杠杆呢。至于各个环节的资金问题基本不用担心，开发商拿地的资金是银行出的，盖房子的资金是建筑商垫资的，滚动开发的资金是前面项目出售回笼的。

上述玩法在制度杠杆年代十分流行，当然现在这种玩法的难度已经越来越大，处于风险的考虑，ZF在卖地和批准预售环节收紧了杠杆。

但杠杆的降低却并没有换来房价的下跌，所造成的结果正是上文所说的——地产寡头，房地产行业正进入深度整合期，大鱼吃小鱼，小开发商不得不卖身给大房企，而大房企则有更多的渠道来获得资金。虽然政策面收紧了，但这反而是做大做强的重要窗口期。

地产虽然进入了白银时代，但实体经济却已经衰退，房地产是唯一可以疯狂的行业。

二、需求端的杠杆欲望

开发商高杠杆的结果是大量供给，而需求端的杠杆正是消化高价供给的重要力量。而利用杠杆的不是刚需，而是投资，准确地说应该是投机。投机的本质是利润空间，只要有利润空间，房价再高都无所谓。

我们曾经信誓旦旦地提出要控制投机，但实际上我们都没有办法准确区分刚需和投机，所谓控制投机的政策也就无的放矢了，其效果可想而知。

杠杆游戏能否玩下去，有两个条件，其一是房价能否继续上涨，其二是杠杆资金获取的容易度。房价、杠杆、投机需求三者是互相关联的，房价上涨导致预期增强，杠杆势必继续放大，投机需求继续扩张。所有人都沉迷于杠杆的红利，有人变现后又经不住诱惑再次入市。

需要指出的是，这种玩法只能流行于供需扭曲的一二线城市。在杭州有人因为买不到房而懊恼不已，有人几十万存款在一夜之间被上涨的房价抵消，这都是杠杆的粗暴结果。

三、杠杆让供需论黯然失色

疯狂的杠杆让供需平衡量论黯然失色，尤其是房子这种特殊的商品，很难在短期内增加供给。实际上我们也看到了，在供给失衡的一线城市中，杠杆已经给所有新增的土地贴上了“地王”的标签。所有房地产的周期都告诉我们，增加供给只不过是增加了新的投资标的，而泡沫的破灭都是因为杠杆因为某种因素而无法继续维持。美国是因为利率上调，日本也是。

而如果要抑制泡沫扩大，则重点在于抑制杠杆的继续扩大。影响杠杆的因素有两点，分别是利率和首付比例。对于投机者而言，首付比例是决定杠杆水平的最重要的因素。在一线城市中，由于金融的发达，即使银行提高了二套房的首付比例，但资金对房地产的偏好决定了降低首付的渠道有多种方式。且不说影子银行的作用，仅仅就商业银行来说，各种其他名义的贷款也在流入房地产，因为银行也想在高涨的房价中分一杯羹。

高层有监管的动力，但不要忘了银行家对利润的追逐决定了银行在房贷业务上不会太过较真，在银行看来，房贷是当前风险较低且利润较高的业务。

开发商、购房者、银行三者的贪婪决定了在风险临近之前，杠杆游戏不会停止，泡沫还将继续扩大。杭州的突击限购不是再次印证了这一点么？关于限购，人们更关系的是能不能抢到一套房，网签系统会不会瘫痪。

目前需要关注的是，整个房地产杠杆不断扩大，信用底线不断降低，泡沫越来越大，破裂的反馈力量也就越大。