摘要

据合肥筑家易统计显示，即将于9月23日进行的土地网拍是近2个月来的首场拍卖，也是下半年来最受房企关注的一场土拍。毕竟，从6月多宗地块出让之后，7月仅拍卖寥寥数宗地块，而8月更是所有地块均挂牌出让，这使得9月土拍格外受人关注。不仅如此，此次将推出16宗地块1154.69亩地，这样大手笔的推地行为，应该会让许多已经无地可用的开发商感到欣喜不已。

9月23日网拍 16宗地1154.69亩

据合肥筑家易数据统计显示，9月23日土拍，合肥将会有16宗共计1154.69亩土地的出让，参考总价近50亿。

合肥市区以及四县一市居住类(含商住)地块总数共计11宗，面积1023.94亩，商业地块共计5宗，面积130.75亩。其中，合肥市区居住地块7宗，面积660.28亩，四县一市4宗，面积363.66亩。

从这16宗地块来看，具体是庐阳区3宗、新站区3宗、滨湖1宗、高新1宗、肥东县3宗、肥西县3宗、巢湖市2宗。

其中，居住(含商住)地块分别是：新站区XZQTD207、XZQTD208、XZQTD209号地块;庐阳区N1605、N1606、N1607号地块；高新区NP3-1号地块；肥东县FD16-12号地块；肥西县[2016]13、[2016]14号地块;巢湖市2015-58号地块。

商业地块分别是：滨湖区BH2016-13号地块;肥东FD16-4、FD16-11号地块;肥西[2016]12号地块;合巢经开区HCK2016-2号地块。

此次土地网拍共推出11宗居住类地块，地块覆盖的区域较为广泛，可能会有多家房企报名多宗地块的情况出现。据统计，近2个月合肥市场仅有数宗地块拍卖出让，本次土地网拍的激烈程度可想而知。

5宗纯居住地块近600亩入市受关注

9月23日土拍，最受人关注的当属5宗纯居住地块，他们分别是：庐阳N1605号地块，面积124.63亩以及高新区NP3-1号地块，面积192.14亩，还有新站区XZQTD207地块92.6亩、XZQTD208地块92.24亩、XZQTD209地块97.27亩三宗连体地块共计面积282.11亩；这5宗纯居住地块总出让面积达到598.88亩，占到此次土拍的一半出让面积。

其中，庐阳N1605号地块位于庐阳区合淮路以西、合肥市第十九中学以南，总面积124.63亩，规划用途为居住用地，70年产权，容积率1＜R≤1.5，绿地率≥40%，建筑密度≤20%，参考地价400万/亩，竞买保证金5亿。

庐阳N1605号地块位置（示意图）

四里河路过了大杨镇政府就叫合淮路了，地块位于合淮路和烟汕线交汇的地方，所以也可以说在四里河路的延伸段上，说不上真正的四里河板块，却也是泛四里河板块了。目前周边较为破落荒芜，尚无像样的配套。不过可以看到很多拆迁过的痕迹和大量的空地，未来这里待开发的空间还很可观，周边环境有较大的提升空间。

该地块虽然没有太多复杂的出让条件，但是对于企业本身的要求较高，提高了报名门槛。加之9月预出让6000多亩土地，旨在增加土地供应，给楼市降温，相信开发商也会更加理性的拿地。预计庐阳区N1605号地块地价大概在1100万-1400万/亩。

高新区NP3-1号地块，面积达到192.14亩，该地块也是今年以来，高新区出让的最大面积居住地块。地块位于高新区磨子潭路以北、鸡鸣山路以西，容积率为1＜R≤2.5，参考地价为480万元/亩。

高新区NP3-1号地块位置（示意图）

该地块相对于此前高新区出让的多宗地块，位置相对更加偏远。地块周边的各项配套都较为缺乏，周围大部分都尚未开发的空地，这对于一宗纯居住地块而言是非常不利的，同时也是由于周边的发展空白可能会更利于政府未来的规划，形成相应的配套。但就从目前该地块的情况来看，预计出让的价格估计不会太高，虽然面积较大，但想超越之前高新区出让地块还是有难度。

肥东县FD16-12号地块，面积则多达295.77亩，是此次土拍出让面积最大的一宗居住地块。该地位于肥东经开区长江东路与护城路交口东北角，容积率≤2.2，参考地价500万/亩，竞买保证金高达8亿元。 此次出让的FD16-12地块对竞买人有较大的限制，公司法人或其所在母公司须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质或注册资本金不低于10亿元人民币。

肥东FD16-12地块现场图

虽然FD16-12地块面积较大，但是由于这是目前肥东近些年出让的最大地块，加上周边较为成熟的配套，未来地铁2号线延长线经过的利好消息存在，该宗地块的出让价格应该会创下肥东土地出让单价和总价新高。如果拍卖超过1000万元/亩，总价将达到29.57亿，势必会创下肥东县城，对于这样一宗地块而言，1000万元/亩，并非是很困难的事情。

此外，新站区的3宗连体居住地块也将成为争夺的焦点。据悉，这3宗地块位于职教新城板块，虽然目前地块周边多条道路还在修建中，周边配套也较为匮乏，但周边已有的多个项目销售情况火爆，并且近期新站区有诸多利好出现。同时，该区域从规划来看，将是未来新站区重点打造的板块，如此看来，这3宗连体地块，或许将会有大批房企争抢。

庐阳N1606、N1607号地块面积小位置佳

除了那5宗备受关注的纯居住地块之外，其他的居住地块也是有些吸引人的地方。位于北一环和北二环之间的庐阳区N1606、N1607号地块，这两宗地块面积较小，但是位置和周边配套相对来说都是相当不错的。从区位来说，地块的价值相当高，但是综合来看，受制于地块面积和商业部分限制，这2宗地块估计难有大牌房企购买。

5宗商业地块 2宗或提前锁定

在出让的5宗商业地块方面，其中，肥西[2016]12号地块，去向已相对明朗。据小易君了解，麦德龙已经在合肥进行签约，选址位置与肥西[2016]12号地位置相符合，因此该宗地块或将打造麦德龙超市项目。

滨湖区BH2016-13号25.85亩商业地块，在地块出让中竞买要求必须是中华老字号企业，同时根据项目选址及面积比对，该宗地很可能就是前期报道的滨湖同庆楼项目建设用地，该地块买主似乎也可以确定。

“地王”门槛拔高 出让金支付周期缩短 地王频现可能性降低

9月23日土地网拍，将是今年以来有数的大型土拍，也是合肥发布“限贷”调控政策后的第一次大型土拍。此次共推出了16宗地块，1154.69亩的土地，但是相对于曾经地王频出的年代，这次出让各大房企应该会相对较为理性。

现在合肥市的地王可以说，与以前不可同日而语，随着数次土拍合肥地王的“身价”不断被拉升，现在合肥地王已经处于一个较高的水平，滨湖、包河、政务、蜀山、瑶海、高新的地王价格均在2000万元/亩以上，肥东、长丰、新站也均破1000万元/亩，所以说现在再打破这样的价格夺取地王的可能性降低。

另外，目前合肥市执行的“限贷”政策中，明确了对于居住用地成交出让，土地出让金的缴纳期限有了较大的限制。规定要求，居住用地(含以居住为主的商住用地，下同)成交的出让金总额在20亿元(含20亿元)以下的，须在土地出让合同签订后一个月内一次性付清;出让金总额在20亿元以上的，缴纳时间不超过6个月。对在高新区、经开区、新站区、政务区、滨湖新区、瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区以及肥东县、肥西县、长丰县范围内，取得居住用地价格超过当地历史最高成交单价(或楼面地价)的，竞得人须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清土地出让金。这就对房企的现金流要求很高，同时对于房企而言资金压力也变得更大了，这样进一步阻击了房企成为地王的可能性。

根据小易君得到的小道消息显示，此次土拍有多家房企有意拿地。据说，万科有意与新站区的三宗地块，毕竟以万科拿地的风格这是很有可能的。同时传言，淮矿、七彩、安粮等多家省内房企也有计划拿地。就是不知作为本土房企的龙头，文一是不是也在加紧准备，拿下肥东超大地块?