今天，我要讲一个企业的故事。

上一次我讲了为什么佳兆业的境遇那么惨，最后还是能够成为一只不死鸟，最大的原因就是企业的策略选择《为什么佳兆业可以成为一只不死鸟？》。一家企业能否经受起动荡，能否快速壮大，最重要的因素就在于企业家的战略判断。

直入主题。

为什么在深圳楼市过去10年里，杀入深圳的外地房企那么多，几乎只有恒大一家真正的搞大了？说他搞大了，意思是恒大在未来可见的时间里，完全有能力成为深圳房地产的前三甲！

熟悉深圳地产的都知道，这是一个产生了最多中国著名房企的城市，尤其是万科的崛起。30多年来，深圳的地产格局几经变幻，大概形成了股份制上市房企+地产央企+民营房企三足鼎立的格局。前者以万科、金地为代表，居中以中海、招蛇、华润置地、华侨城为代表，后者以佳兆业、京基、星河为代表。

他们有一个共同的特征：几乎全部都是在深圳本地崛起的房企！而外来的开发商，包括“香港四大”在内的外地地产诸侯，几乎毫无例外的，都没有能够成为主流！

虽然中海、华润置地两家地产央企也是来自香港，但一是他们都是在2001年之前进入的，时间太早。二是，深圳也是这两家进军内地房地产开发的发家之地。

对比分析，真正在过去10年里进入深圳并成功搞大的，只有恒大。如果要只计算民营房企的话，恒大则几乎是深圳30多年以来非常少有的一家成功跻身深圳一线阵营的开发商。

这是一个最近很吸引我的话题，探讨恒大在过去3年里于深圳城市的投资策略。对于很多房企来说，实际上有很大的借鉴参考价值。

我认为原因有两个，这两个原因，在过去10年里，外来房企几乎没有一个大胆践行过。

一是:在2012-2013年全国房企快速回流一二线城市的背景下，恒大非常大胆的将深圳列为“双总部”，给予深圳极高的战略定位，这是其他外地房企从来没有尝试过的。

这意味着，在其他开发商在回流一二线城市均匀布局的情况下，恒大将大量的资金资源投入到了深圳这个地价成本高昂的城市。同时，这些投资很多都是在2013-2014年进行的，是深圳房价地价大涨的前夕，可以说卡到了非常好的时机。一句话，过去3年，恒大可谓是豪赌深圳！而且赌对了！

恒大的这个做法，非常类似当年的中海和华润置地。

赌对了吗？

显然对了。

毫无疑问，从房地产开发的投资回报率来说，深圳绝对是过去2年里最好的城市。而且，随着尖岗山地块和龙华地块的两幅地王爆出之后，预计未来深圳的土地成本将长期居高不下。这也意味着，谁在2015年之前于这座城市囤下巨量的土地储备，那么他也将最有机会比同行获得更大的发展空间。

2015年深圳房价像明星一样的高速飞涨，恒大绝对是深圳全城最大的受益者。尤其是当我们和广州相比的时候，许教授赚大发了。深圳今年上半年的房价是5万多，而广州的房价还不到2万，竟然被挤出了四大城市，被杭州反超。回头看，恒大一早将深圳作为与广州并列的双总部，无疑是非常有前瞻性的决断。

二是：恒大极其大胆的猛烈吞地，并且选择了全部通过旧改，而不是公开市场，来撕开深圳市场的缺口。

从2013年收购国香山到今年年中的不足3年时间里，恒大在深圳拥有的项目储备已经接近1200万平米。土地储备的速度和力度超过任何一家深圳房企，更别说是外来房企。经过2015年的暴涨，恒大在深圳的货值一下子暴增到了3700亿之巨，相当于整个深圳1年半的新房成交额。显而易见，深圳已经是恒大在全国范围内最重要的战场。

但3年来深圳的公开土地市场，几乎不见恒大的身影。这些项目，几乎全部都是城市更新项目。虽然风险不可控，但在2013-2014年的市场平稳期，成本依然相对较低。这一点上，恒大几乎完胜所有房企。

2009年以来，没有任何一家外地开发商进入深圳把赌注全部赌到旧改市场上的。本地传统的主流房企也不都是这样做，比如一些大型的地产央企，在深圳进入城市更新占主导的开发模式以来，优势并不明显。

所以说，客观上讲，恒大的确是深圳楼市这些年来，最大的例外。也惟其如此，恒大过去3年里对深圳的豪赌，对其他同行来说，可以成为一个分析样本。

然后，再来说，为什么说恒大可以成为深圳的前三甲？

两个标准：一是项目储备总量，二是项目开发节奏。

在前者。

根据深圳壹地产的最新统计，恒大在深圳区域的旧改项目已经高达22个（其中2个为临深项目），总建面达1242万平方米，预计未来总销售额高达4000亿元。平均每年都要拿下7个项目，400万平方米。无论是项目个数还是建面规模，恒大都已经是毫无疑问的深圳房企第一阵营了。

在后者。

根据我了解到的信息，恒大在2016-2017年，将会陆续推出南油恒大天璟、华强北城市综合体项目、蔡屋围城市综合体项目、坪山新区恒大城项目、龙华新区大浪建滔工业园城市更新项目、爱联恒大广场以及小桂湾项目，一共有7个项目，深圳6个。按照现在深圳的房价推算，恒大确保每年的销售额在200亿以上是没什么大问题的，跻身深圳前三应该可以保证。

这是2015年深圳开发商销售金额排行榜（统计数据和企业自报的销售数据会有所出入，比如华润有些销售额没有计入），这是深圳历史上第一次单个企业成交额突破200亿。这是新的门槛，未来200亿级的开发商，才能杀入这座城市的一线阵营。

说到这里，要特别放毒，因为关内又一个很重要的地标项目出现了，想上车南山的同学们注意了。

恒大在深圳的第一个超高层项目，也是恒大在深圳的第二个项目，南油恒大天璟，会在9月30日开放体验中心。

对于这些10w+的豪宅项目，我认为每一个都是很重大的新闻事件，第一时间拿到了这个项目的材料，分享给各位小伙伴。

这个项目有三个特点：1、南山中心区超高层双子塔地标，有很好的显著性和标识性，也代表了蛇口记忆。2、双地铁上盖综合体，9、12号线交汇处，交通便利。3、纯粹loft小单位，提供了较低成本住进南山核心区的可能。

这个项目的前身是著名的南油大厦，只要是老蛇口，没有不知道南油大厦的，那里代表着蛇口的记忆。掐指算一算，从1986年建成到现在整整30年了，当时那个8层高的建筑傲视周边，就是南山区的地标。也曾经是招商局的办公所在地，从那里走出来的任正非更是给这个项目增添了传奇色彩和好意头。

也因此，恒大的改造，在网上被视为是“一个时代的终结和一个时代的开始”。当然，也引起了很多争议，很多老蛇口人非常不愿意那里被改造。

南油这个区域非常奇特，东面是后海金融商务总部，南面是蛇口自贸区，西面是前海自贸区，北面是科技园和南山商业文化中心。恰恰这里是“三不沾”，有点“灯下黑”。但也因此，恰恰是南山目前价格相对优惠的地方。

恒大天璟项目在登良路和南海大道交汇处，斜对面是来福士广场，无缝接驳地铁9号西延线和12号线换乘站南油站（在建）。

这是建筑整体立面，220米超高层双塔地标，全LOW-E立面设计。包括2栋超高层公寓和2万平米购物中心，总建面大约15万平米。

产品全部是loft户型，67-110平米的2-3房，主力单位约70平米，大约1200户，这意味着恒大将超过万科成为深圳今年最大的loft产品供应商。这些公寓不限购不限贷，挑高4.5米，隔一层当两层用。这种产品单价虽然高，但户型小，实用面积高，总价不高，非常适合深圳这类房价暴涨的城市，所以成了深圳2016年市场上最抢手的产品。按照现在的行情，我估计恒大天璟的loft，一套应该在1000万上下。（听！着！好！像！1000！万！很！不！贵！的！样！子！）。

废话少说，上图：

德系豪装，使用的产品基本上都是那种一个水龙头都要大几万的，比如Miele（米勒）的家电、DORNBRACHT（当代）的水龙头，VILLEROY&BOCH（唯宝）的卫浴，总之是各种名贵。

9月30日下午，恒大将启动“恒大天璟体验中心启幕暨雅昌艺术巡礼”，届时将会有“南油经典老照片摄影展”和“雅昌艺术油画展”、超模表演的《时代变迁》造型T台秀，以及项目的媒体见面会。对项目有兴趣的小伙伴，可前往看看。

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