CRIC导读
在房地产开发固有的观念中，三四线城市普遍存在成交量少、需求匮乏、供应量大和观念保守四大问题，一般不会列入投资和持续布局的的选择中。而且金融企业的名单管理更加强化了这种趋势。
这种倾向和金融企业助推导致一二线城市价格快速上涨、风险加大，中小企业无法获得土地。随着一二线城市价格的上升，三四线城市性价比优势凸显。其次，土地供应端，一二线一直面临紧缩，接下来可能轮到三四线。如今，必须重新审视三四线城市，我们发现，至少有以下五类城市是有进入机会的。
第一类：环都市圈周边城市，如昆山、南通、德清、嘉善。
第二类：人口超过70万，价格高于8000元/㎡，购买力强的城市，如桐乡和海宁。
第三类：土地供应受限导致阶段性断供的城市，如义乌、苍南。
第四类：价格坍塌，核心区价格存在破顶，供应和存量有机会的城市，如常州、诸暨。
第五类：三四线城市也有新区、新城，或者政府搬迁等趋势，如台州椒江。
我们认为，三四线城市在发展水平上拥有加大的差异性，存在明显的分层现象，有一些房企已经在这种差异中获得了进入和发展的空间，亦有一些城市本身具备进入的可能。
碧桂园环上海项目一览
以碧桂园为例，它在上海周边布局了18个项目，大部分活跃在售，多位于上海周边城市，形成“围城”态势，2015年1402亿元的销售额中, 46%来自于三四线城市，碧桂园在南京的销售额达130多亿，大部分项目位于南京周边，这类大城市周边区域，朝外辐射的范围非常大，碧桂园在周边区域布局不仅得到了大城市的需求外溢，也收获了当地有经济实力的城镇购房者。
海亮阜阳部分项目一览
再如海亮地产，在安徽阜阳布局了7个项目，上半年开盘销售的四个项目排名第一、第四、第八、第十二，海亮能在阜阳获得这样的品牌溢价和销售成绩，主要是由于阜阳市区人口100万，大阜阳人口1000万，虽然处于人口外流的现状，但人口基数大，带给阜阳市场非常大的空间。
其次，有些工业发达的城市，山地多，土地供给少，大部分供地优先供给商业和工业，导致住宅供应量少，如义乌、苍南，绿城在义乌获得的销售成绩便是这种稀缺的结果。还有很多三四线城市过去价格一直下跌，如诸暨，价格金字塔结构变为梯形结构，市中心价格普遍偏低，这种价格机制是不合理的，当地财富阶层拥有雄厚的经济实力能够担负更高的价格。
综上所述，符合大城市周边、人口基数大、土地供应有限和目前价格偏低四项条件的城市就具备进入的条件和发展的空间。
这些城市具体可分为以下五类：
第一类：环城市圈，享受红利的三四线
1、集聚型发展的大城市周边的三四线，大城市在今后5-10年的发展中集聚人口，不断扩张提升能级，惠及周边三四线城市，如南京，其在2020年规划目标950万人口，2030规划1060万人口，迈入千万级城市，必然会带来城市的扩容向边界扩展，加上地域条件的限制（南北长，东西短），在东西向上会率先触及边界，由此像句容这类城市即享受到核心城市扩张的红利，句容的宝华即是明显的例子，即使没有高能级的交通，距离可以弥补一切，并且随着大城市的地价继续高歌猛进，这些城市在目前的剪刀差基础上仍有不少的上浮空间。
2、环城市圈的产业承接型三四线，如南通、昆山与上海的产业协作，滁州、句容和南京的产业协作，产业的疏解也伴随了一部分配套人口的转移，加强了这些城市的产业人口集聚和粘性，产城所在也往往沿大城市边沿分布，能够解决职住，又离大城市不远，如太仓沿沪产业圈、昆山花桥商务城、滁州汊河开发区等。
3、环都市圈周边、具有景观优势资源的城市，如昆山、吴江、德清。这类城市只要拥有交通条件，价格有剪刀差，价差超过8000块，就能像碧桂园一样，产生围城效应。
4、还有一类是自身交通和城际交通的对接，在城市圈概念下，各类市域轨交规划层出，如苏州市域S1、南京向外延展的5条市域轨交线，这些轨交一方面带来外溢导出的红利，另一方面本地的轨交与市域线的对接延伸，其沿线区域的价值提升，企业可以关注这些点状机会。
第二类：城市人口超过70万、价格超出8000元/㎡、历史证明购买力非常强的城市，如海宁、桐乡，这类城市中第一名都能获得近40%的市场份额，如景瑞以前在太仓份额占稳定在25%，可以同时开发三四个项目，这是此类城市能够承载开发量。
第三类：土地供应受限导致阶段性断供的城市，如苍南、义乌，这类城市在土地指标相同的条件下，优先工业和商业用地，住宅会出现阶段性断供的情况，这种阶段性的短供对于房企来说是有机会的，未必是规模性的房企，但本土的开发商肯定能从中获益。
第四类：价格坍塌，核心区价格存在破顶，供应和存量有机会的城市。如诸暨、常州。例如，常州每年成交550万方，北侧的新北区均价7000元/㎡，南侧的武进区均价7000元/㎡，而市中心也只有8000元/㎡，市中心区价格偏低，价差偏小，存在机会。而且考虑到这么多年已经蓄积了巨大的刚性改善，后续市中心区价格上涨，需求稳定增加，溢价释放的空间很大！
第五类：三四线城市有新区、新城，或者政府搬迁等趋势。随着基建配套的完善，核心产业的聚集，理论上新的中心区价值应该有大步的提升，可择机关注，如台州椒江。
我们对有意向进入三四线城市的开发商有以下三点建议：
1、按照以上规律进行选择；
2、客群定位必须提高，避免刚需，尽量做改善甚至顶级改善；
3、必须做先行者而不是追随者，一进入即树立城市标杆。
附9月23日浙江日报，包含浙江11个地级市及19个经济百强县成交数据及楼市动态。
