>>>>“观点指数”专注于为您速递更多专业数据资讯、研究报告、深度干货。

摘要：除了合肥市场在 2015年下半年呈现过热情形以外，长江中部区域其他核心城市房地产市场情况较为健康，整体看好武汉、长沙、南昌、合肥四座城市未来房地产市场，尤其看好武汉、长沙两座城市。

武汉资源丰富，预计未来持续向好

武汉经济增长迅猛，产业布局升级空间大

据国家统计局公布的数据显示，2015年武汉GDP总量达11000亿元，同比增长8.8%，在全国位居第八，进入了GDP万亿俱乐部。武汉市是中部城市中唯一突破GDP万亿的城市，在副省级城市的GDP 排名中位列第三，GDP 增速位列第四。2014-2015年武汉与前列城市的差距有所缩小，经济增长形势迅猛。

图：武汉与一线城市经济差距缩小

武汉经济增长增强人口优势，带动强劲购房需求

在我国中部地区，武汉具有强大的人口优势，人口数和人口密度在中部地区6 个省会城市中仅次于郑州，远高于合肥、长沙、南昌和太原。此外，武汉的城镇化率在2014 年达到了67.6%，在中部地区城市中，城镇人口数和人口密度都处于领先水平。

武汉劳动适龄人口比重较高，是驱动未来武汉增长的重要动力，也将带来可观的购房刚需。武汉的高劳动适龄人口比例主要得益于城市的高校吸纳了众多青年人口。

该年龄段的人口一方面构成了未来房地产需求的主力军，对首次置业和首次改善的需求较大；另一方面将为武汉提供大量相对于沿海城市较为廉价的劳动力，为推动武汉的产业结构升级、推动高新技术产业发展贡献力量。

图：武汉劳动适龄人口比重较高

武汉城市辐射力、教育、交通优势促进房价继续上涨

“8+1”城市圈提高武汉城市辐射力，形成中部崛起战略中心。

武汉城市圈不仅是湖北地区的重要中心，更是国家中部崛起战略的重要组成部分。城市圈的发展无疑将推动武汉成为区域内的经济中心、教育中心、交通枢纽，将大大增强武汉作为中心城市的城市辐射力和人口吸引力。

工业地产有望成为新的地产增长点。随着武汉作为区域交通枢纽的地位逐步奠定，其区域中心的地位也将进一步巩固加强。快捷便利的综合交通网络体系将有望为武汉聚集大量周边城市人口，另一方面也将推动武汉成为我国区域物流中心，工业地产将有望成为武汉地产的新增长点。

武汉去库存政策落地，房地产开发、销售同步改善

多方政策去库存，促进武汉房地产市场，但近期政策有收紧倾向。

1）2015 年以来，湖北省和武汉市分别针对房地产去库存发布了一系列政策，主要集中在公积金政策方面。宏观政策的刺激将缓解武汉的房地产去库存压力，为武汉房地产住宅市场提供利好因素。在政策、人口、经济面的驱动下，武汉房地产开发商的开发热情高涨，现房成交情况乐观，房价开始上涨，房地产销售进一步改善可期。

2）随着二线楼市市场热度的增加，武汉市于8 月底出台了提高首付比例的限贷政策。

表：湖北省、武汉市2015年来多次出台去库存新政

住宅平均价持续走高，2016 年均价涨幅领跑长江区域。2016 年前8个月武汉新建住宅已累计成交约20.35 万套，同比增长超过50%，成交面积累计约2117.42 万平方米，全市住宅销售处于供不应求的状态。

2016年以来，武汉成交楼面均价呈回升趋势，住宅价格上涨速度迅猛，涨幅领跑长江区域。

房地产开发投资持续增长，房企持续看好武汉楼市的发展。2015 年房地产开发投资额达到2582 亿元，同比增速9.7%，其中住宅投资额达到1778亿元，同比增速13.9%。 武汉房地产开发投资金额增长稳定，体现各房企对武汉楼市的信心。

图：武汉住宅开发投资资金持续增长

长沙房价相对较低，上涨动力十足

长沙经济上涨潜力大，经济开发区带动发展

长沙工业产值占比大，经济总量尚有增长空间。国家统计局公布的数据显示，2015年长沙GDP总量达到8600 亿元，同比增长9.7%，在全国省会城市中排名第6位，位居中部省会城市第二位。

图：长沙经济总量远高于合肥、南昌

第三产业比重略低，产业结构有待调整。国家统计局公布的数据显示，2015年长沙的三次产业结构分别为为4.0%、52.6%、43.4%，第二产业比例有所下降，第三产业比例上升。

目前长沙的支柱产业包括机械、材料制造、食品加工和娱乐产业，长沙的产业结构比例有待继续调整，产业结构升级有待深化。

办公楼、工业地产有望得到机会。长沙经济开发区的建设和发展将大大增强城市的综合竞争力，形成产业集聚效应，优化产业结构，不断推动长沙经济转型。优质的经济开发区将有望为办公楼、工业地产的增长提供机会。

长沙人口增速小，优质人才助力城市发展

长沙人口增长潜力不大，预计未来吸引力将逐渐加强。长沙人口总量在中部省会城市中处于适中规模，仅高于南昌和太原。

近年来长沙的人口吸引力收到东部沿海城市的冲击，未来人口大幅上涨的机会较小。

长沙城镇化率领先二线城市。2015 年长沙的城镇化率高达74.38%，大幅领先于其他中西部省会城市，如武汉的67.72%，成都的60.19%，南昌的46.04%等。

长沙的城镇化率与北京上海等一线城市尚有一定差距，但近年来始终保持着稳定上升的态势。虽然在中部地区省会城市中，长沙的人口总数不高，但领先的城镇化率将缩小其与其他城市的城镇人口差距。

长沙拿地开发、新房成交长期表现为稳中有升

政策利好引导去库存。2015年以来，湖南省、长沙市发布了一系列房地产去库存的政策，将为长沙市房地产带来新的利好因素。

例如2015年5月26 日，长沙公积金调整将贷款最高额度由原来的50 万元提高至60万元；购买首套自住普通住房最低首付比例为20%，购买第二套自住普通住房最低首付比例为30%，购买精装住房执行普通自住房政策。在认定首套房、二套房方面，注销首套房产不计面积。

图：商品房销售增长较为平稳

2016 年下半年，长沙楼市热度逐渐升温，交易量明显上涨，各地纷纷出台限购政策，大批投资者开始进入长沙市场，这些因素都将为长沙房价添砖加瓦。

长沙楼市整体运行持续良好的稳定态势。随着去化的深入，城市供求压力持续减轻，随着需求的进一步释放，预计未来市场成交将继续保持稳定发展的态势。

图：长沙开发端投资出现回落

南昌区位优势明显，房价出现回暖

南昌产业发展完善，发展空间大

南昌作为省会城市在江西地区经济优势明显。江西省下辖11个地级市，南昌作为省会城市，从GDP 及人均GDP 角度看，南昌相对于其他地级市经济优势明显。从GDP 三次划分角度来看，南昌市第一、二、三产业GDP 占比分别为4.3，54.5%，41.2%。第三产业占比逐年提高。

产业布局完善，支柱性产业仍以工业为主。南昌市支柱产业主要包括电子信息产业、医药、机电制造、汽车及零部件产业工业。从区域经济和城市化发展的角度看，南昌是国家城镇化的重点区域、是中部经济带的重点城市、也是四大中部城市群中的一员，其产业布局完善及经济发展快速，将有较大的发展空间。

南昌出现明显的地产回暖迹象

南昌的购房政策要比二线城市宽松，杠杆使用率高，且房屋均价也明显低于二线城市，投资空间大、投资回报率较高。

从样本住宅均价看来，南昌房价逐步回升；从拿地均价来看，南昌拿地均价已稍微回暖，红谷滩九龙湖片区的成熟、高新区商业配套的完善、经开区融入国家级新区赣江新区、西湖区朝阳大桥贯通等刺激四板块成交量不断攀升，南昌的热点城区房价在2016 年下半年有上涨可能。

图：南昌今年以来房地产行情出现回暖

2016年上半年，南昌房地产市场活跃，房企持续看好南昌楼市的发展。房地产开发投资持续增加，二季度以来同比涨幅约在40%以上，今年二季度，房地产开发投资累计额为267.31亿元，同比增长40.4%，销售面积达467.83万平方米，同比上涨45%。

图：南昌市房地产开发投资持续增加

图：南昌市销量恢复，去化周期水平比较健康

合肥经济结构较优，人口流出趋势放缓

合肥经济总量及结构于周边区域领先，且受益于长三角区域的纵深扩展

合肥经济总量及结构明显优于安徽其他各地级市，省内优势明显。合肥市GDP增速强劲，近十年常年保持在10%以上，最高时曾达到18.7%。近年增速有所下滑，但仍保持两位数增长。

受益于长三角区域的纵深扩展。近年来，长三角区域经济圈的空间范围不断扩张。至今安徽省的合肥、芜湖等五个地级市已成为长三角城市经济协调会会员。随着交通网络的不断完善，合肥等城市将受益于长三角地区经济一体化增强。2009 年，国务院设立皖江城市带承接产业转移示范区，承接长三角地区产业转移。

土地供给整体平稳，楼面地价持续走高

合肥土地供应面积整体较为平稳，月份有周期波动，体现了政府有意识平稳市场的态度。2016年商品住宅用地供应较多，商服用地供应较少。

根据合肥市2016年度国有建设用地供应计划表，2016年合肥市商品住房用地供应7000亩，相比2015年计划增加1500亩，同比上涨27.27%；商服用地供应1000亩，同比减少1100亩，同比下跌52.38%。

图：土地供应面积规律波动，显示合肥市有意识地调控供应

住宅类土地楼面均价持续走高，土地溢价率达到历史高位。除了今年2月份由于春节因素有所回调外，住宅类土地楼面均价持续走高，并在5月份创造历史高点，达到13895.3元/平方米。

今年合肥市“地王”频出，3月、5月土地平均溢价率达到300%以上，在苏州、南京等热门二线城市为控制过高的土地拍卖价格而出台限价政策后，未来合肥市土地市场最大的不确定性在于合肥市政府是否会跟进相关政策。

图：合肥市住宅类土地楼面均价创新高，5月溢价率达到历史高点

房地产开发投资回升明显，二季度以来虽有下调，但同比涨幅仍在15%以上，显示房企持续看好合肥楼市的发展。自去年2月达到近期低点后，房地产开发投资持续回升，投资额累计同比增幅持续扩大，今年2月份达到21.5%的近期高点。

另一方面，房地产开发投资占固定资产投资比重比较稳定，整体上合肥市固定投资对房地产的依赖相对较小。今年二季度，房地产开发投资累计额为696.53 亿元，同比增长15.5%，占固定资产投资比重为21.1%。

图：合肥市房地产开发投资连续数月回升

去库存背景下合肥市政策以正向引导为主，短期在“地王”频现及房价持续走高下政策存在变向风险。

去年以来，在去库存的大背景下，合肥市以及安徽省政府的政策主要以正向引导去库存为主，包括落实支持居民合理住房消费的公积金贷款政等。政策取得了一定效果，全市商品住宅去化周期持续走低，库存压力大幅减少。

但随之而来的土地市场的火热，以及房价的持续走高让市场担心合肥会不会效仿苏州南京甚至上海深圳等地出台相应的限制政策。我们认为这也是合肥楼市面临的最大不确定因素，一旦政策收紧，楼市可能存在短期回调的压力。

总体而言，从产业经济、人口集聚、房地产发展的情况来看，中部沿江经济带构成了以武汉、长沙、南昌、合肥为核心的四大城市群，省会核心城市人口密度较高，加之省会城市天然的政策优势，房地产市场未来整体具有较大的发展空间。我们认为相比而言，武汉和长沙两座城市预计未来的房地产市场将迎来较大的机会。

（报告来源：国泰君安）