近期，有关银监会要求各商业银行就住房信贷进行压力测试和风险测试。之所以要求进行这些测试，是因为商业银行的不良贷款率正呈现快速上升趋势。

经济参考报的一份报道显示，建设银行这几年的房贷违约量快速增长，自2013-2015年，年均违约笔数分别是5000,、9000、17000，而2016年上半年已经产生了10000笔违约。

建设银行作为发展个人房贷业务最为积极的国商行之一，其个人房贷业务已经占2016年新增贷款总量的63.46%，截止到2016年上半年，建行个人房贷余额已达3.18万亿人民币。

需要指出的是，该报道还指出违约比例较高的城市往往和房价上涨的势头呈正相关。也就是说，房价涨的越厉害，违约的风险和违约量就越大。

只是被动违约而已

就房贷违约而言，苏州是被重点提及一个城市。建行的数据显示，其在苏州产生的房贷违约金已经高达32.95亿人民币，相比其后的廊坊和深圳要多得多。我们先来看看苏州近期的房价表现如何。

百城价格指数-苏州

安居客二手房价格-苏州

上述两张图均显示，苏州房价在经历了半年多的暴涨后归于平静，市场已经进入横盘整理阶段。暴涨的房价一旦归于平静，其后果有多可怕，相比大家都知道，即使不跌都不行。一旦不涨或者下跌，杠杆资金无法获得收益，市场必将进入挤泡沫的过程，而苏州违约量的大幅攀升在笔者看，还只是冰山一角，目前最多只能算得上是被动违约。违约的群体涵盖了刚需和投机者，说到底都是因为房价上涨，一部分人不淡定了，有想尽快拥有房子的，有想借机大赚一笔的。

总体而言，被动违约的风险还不算大，因为人们只是因为没钱了才不去还贷，相比被动违约而言，主动的预期违约则更为可怕，而一旦这种氛围形成，市场就有可能面临崩盘风险。因为只有看空房价的人才会选择预期违约，房地产背离了居住属性的初衷，完全靠投机和预期维持，而预期的掉头，后果可想而知。

如果苏州这种房价走势在一线城市和其他二线城市重演，其后果是可怕的。现在的房地产，大家都知道，不涨就是跌，不涨就等于崩盘，不涨就等于击鼓传花的游戏宣告结束！

坏账的风险还会扩大

不良房贷的大规模爆发，其实与银行对利润的追逐不无关系。现在实体经济不行，银行为了稳定利润，已经事实上放宽了房贷审核标准，实际上，各大城市收入证明、工作信息、银行流水作假的比例相当高，而银行对此实际上是清楚的，但是他们仍然对一些还款能力不足和杠杆投资的人群给予放行。

这种贷款要想不变成呆坏账，只能建立在利率宽松和房价上涨之上。因为杠杆已经足够高，且缺乏弹性空间，一旦其中的某一个要素无法满足，房贷立马变成呆坏账。

现在房贷不良贷款率的上升，让银行重新重视起房贷申请者的资料，比如银行流水和收入证明，但银行家对利润的追逐，决定了任何措施基本上都是“事后诸葛亮”，改变不了结果。说到底，房价只不过是一个工具，而房价上涨则是符合精英阶层的利益，他们有着绝对话语权，哪怕是炒上去也比不涨要好。

去库存变成楼市狂欢

为什么现在没人提农民了？没人提靠农民进城买房去库存了？自然是发现农民是靠不住的，虽然这个群体是真正的刚需，买一套就算一套，但他们的购买力相对于房子这个“奢侈品”来说，还相距甚远。靠农民去库存必须降房价，但你们看看有几个三四线城市拿出了降价的诚意？农民买房最大的门槛就在于房价和贷款，前者开发商不让步，后者银行不让步。农民已经被事实上抛弃了。

资本的逐利性，决定了三四线城市去库存失败是注定的，而一二线的狂欢也是注定的，但不要忘了当年东京可以买下全美，现在换成了北上深，不知这个神话能坚挺多久！泡沫破灭了，即使资料是真实的，违约也会大规模出现，世界上没有永远上涨的房价，中国也不例外。

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