京沪两市的房地产已经逐步豪宅化了，其中北京最为明显。北京的新房市场，在六环内很难再找到单价300万以内的住宅了，现在比较
普遍的是500万左右，开发商们普遍不愿意开发商适合刚需的中小户型，房子偏大单价偏高是北京楼市的主要特点，虽然部分区域实施了9070政策，但在东部
和南部郊区等主力新房区域已难觅中小户型。

目前留给刚需的也就是一些总价稍低的商住房项目，但在北京的多次喊话之下，商住项目的危险系数越来越高，不仅是因为资金成本高，更是因为政策风险正在加大。

而在上海，类似情况也在加剧，主要表现为地王导致的豪宅化风险。

普通投资客撤离京沪，环京沪城市遭殃

据笔者了解，目前仍热衷于投资楼市的主要为部分中等收入者，这些人手中握有一两套房，但手中也有100-300万左右的流动资金，这个级别的流动资金对于严
格执行限购的京沪楼市来说，已经有点捉襟见肘。有外地投资客表示，当前最好的资产仍然是京沪等一线楼市，但这些地方的房价已经非常高，而且住宅已经限购，
购买商住项目对流动资金的要求非常高，月供压力很大，已经买不起了。

在这样的情况下，不少京沪本地和外地的投资客将目标瞄准了京沪周边城市，像廊坊，昆山、嘉兴等地成为新的选择。

有
不具名的外地投资客表示，这些城市受京沪高房价辐射影响，楼市的安全系数也很高，因为很多不愿意离开大城市的外地人会选择购买这些地方的房子，这是一部分
刚性需求；另外还有一部分京沪本地人也会选择投资周边城市的房产，他们要么是已经将京沪本地的购房资格用尽，想继续买房，要么是和外地投资客一样，手中流
动资金不足，投资周边城市正合适。

普通投资客的不安全感推高环京沪房价

与富豪高风险高收益的投资方式相比，普通投资客的抗风险能力一般，但对资产缩水的担忧与日俱增，在这样的情况下，投资楼市成为唯一的选择。7月份的70个大中城市房价数据出炉，其中：

北京新房同比上涨21.4%，二手房同比上涨23.5%；

上海新房同比上涨27.8%，二手房同比上涨33.8%；

深圳新房同比上涨45.5%，二手房同比上涨46.1%；

广州新房同比上涨20.0%，二手房同比上涨21.2%。

虽然总体趋势正在放缓，但一线楼市整体涨势未改，这无疑给了投资客以继续买房的信心。虽然这些城市将外地投资客拒之门外，但环京沪中小城市房价的迅速上涨同
样也给了投资客继续投资楼市的机会。其中河北廊坊和江苏昆山是两个典型案例，中指院数据显示，这两个城市房价同比分别上涨30.31%和30.08%，而
且这两个城市的房价涨势并无明显衰退迹象。大量投资需求涌入，导致这些城市本不宽裕的商品房供给瞬间紧张。

驱赶投资客几乎不可能

实际上大家都清楚，现在经济对房地产的依赖十分严重，在这样的情况下，政策强行打压房地产的可能性几乎不存在。而在整个房地产市场中，京沪和周边中小城市又
属于优质资产，对于手中钱不算多的普通投资客来说，跟着政策走才是最安全的，有位投资客告诉笔者：哪里限购，哪里的楼市就是最安全的，因为稀缺才会限购嘛！

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