2016年的房地产既是地王年，也是政策年，截止到8月中旬，各地在首付、贷款等方面出台了不少新的政策，以期控制住房价。不过在这场市场和政策的博弈中，政策总是屡屡败下阵来，虽然普通民众更愿意相信政策能带来房价的下跌，但讽刺的是房价总能逆势上涨。

为什么我们的政策总是斗不过市场呢？

就以南京和苏州出台最严厉的土地政策为例吧，两地为了既确保土地供应，又不至于诞生新的地王，给开发商制定了极其严苛的条件，比如摇号和现房销售，但精英人士几乎没有一个看跌这两座城市的房价。

难道精英人士眼光比普通民众还差？

他们看不到这两座城市房价收入比已经高得吓人？

他们不知道现在买房的大部分都是靠高杠杆炒房的人吗？

他们难道不知道这样的市场不可持续？

都不是，其实对于上面这三个问题，他们都是认可的。但唯有一点，就能秒杀上面三座大山，掌握房价主动权的并不是普通人。换言之，普通人别再想着买房了，因为这个市场根本不是在卖房子，而是在以房子的名义搞投资，所有参与其中的人都想来一场暴富的游戏。

为了实现暴富，再贵的筹码也要买，这是在“博傻”。在这样一个人人“博傻”的市场里，政策能有什么用？它能让人们放弃暴富的机会吗？如果真的想让们从虚拟的房地产中醒来，唯有一招：放任市场暴涨，然后来一次暴跌。显然政策没有这个魄力，所以还是趁早洗洗睡吧。

搞一些微刺激还不如不整，股市可以跌，因为这本身就是一场虚拟的游戏，对经济影响不大，而楼市则不同，它是半虚半实的。说它虚，是因为资本在金融和房地产之间空转，说它实，是因为它带动了庞大的产业链，没有房地产，这些产业几乎无法生存。

调控这样一个半虚半实的市场，对政策是一个极大的挑战，既不能过度打压它，又不能过度放任它。

打压过度，就有可能使房价一旦进入真正的下跌通道，再高明的政策也不可能在下跌通道中使房价止跌回升，其结果是经济失速，全社会为经济萎缩买单。

过度放任房地产也是危险的，房价继续上涨会快速吹大资产泡沫，最终的结果也必然是破灭，然后重重摔下，损失的还是几十年的发展成果。

但我们还是得不断出台政策，因为这至少向市场传递了一个明确信号：政策认为当前的房价是不合理的，市场对资源的配置出了问题，我们需要依靠政策，相信政策。

事实真的是这样吗？经济学原理告诉我们，价格出了问题，首先应该想到的是供需是否出了问题。当前房价暴涨，是不是首先考虑下商品房供需是否出了问题呢?

在三四线城市供需的问题主要表现为供过于求，在这样的市场中，考虑的不应该是发补贴降首付来托市，而是应该由市场来自主调整房价以使供需再次平衡，因为这些城市供过于求的根本原因是房价严重偏离购买力，没人买的商品为什么不可以降价呢？

在
一二线城市中，房地产供需问题则表现为供不应求，此时最该做的是增加供给以适应市场需求。这些城市的需求旺盛，购买力也足够，虽然有不少的确是高杠杆入市
的，但还有不少人是因为被限购才无法买房的。这些人没资格买房，却只能眼看着房价上涨。很多地方一旦房价涨了，就暂停网签，暂停发预售证，这种“紧缩式”
调控实质上是违背经济学规律的，因为它没有从根本上化解供需矛盾。

虽然美其名曰是打压炒房客，但实际上政策是无法辨别刚需和炒房客的，就真
正的刚需来说，他们所能承受的房价涨幅通常比炒房客要高。炒房客是为了利润，没有利润会迅速离场；刚需为了住房，往往能接受一定幅度的涨价。所以调控往往
最终伤害的还是刚需们，而无法伤及炒房客分毫。加码调控的最终结果是各种成本最终不可避免地被转嫁到最终的住房消费者身上——买房为了自住的一群人。

当前一二线城市政策最大的问题是既没有及时增加新房供给，又没有盘活庞大的存量房市场，导致市场出现严重的供不应求。这个首要问题不解决，再高明的政策也化解不了现在的房价问题。

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