即将到来的2017，越来越多的购房者选择了观望。随着热门城市信贷和资格的收紧，大部分购房者不得不推迟了购房计划。部分需求转移至长沙、石家庄这类购房相对自由的城市，但不得不承认的是楼市的确在降温。

无论是房价环比、成交量的数据，还是各项目案场的销售情况都在告诉我们：开发商想要打动购房者签字已经越来越难了。

那么购房者不买房，房价有没有可能下跌？先来看最近非常热门的一个话题——“六安补贴”事件，其实该事件非常简单，就是买房拿补贴，只不过集中起来太难看了，而且是符合规定的。据不完全统计，自2014年开始，全国目前有近100个城市先后给予购房者补贴，而且这种方式已经被鼓励：

今年8月3日，发改委在其网站表示，下半年要加大去库存，因城施策进一步推进，困难城市可以采取发补贴、先租后售、共有产权等模式。

而在一线城市，购房者的需求正在降低，这是事实，但另一个事实是，一线城市的房价已经豪宅化了，而且供给正在减少。可以说相当多的开发商已经不再将目标瞄准普通购房者，改善需求和高端需求将支撑起他们明年的业绩。

北京市场在今年中期曾重申“9070”，要求项目70%的住宅户型面积不得超过90平米，以求满足刚需的购房需求。但在近期风向又变了，北京搞的土地出让方案显然在一定程度上支撑了北京房价。从万科众筹70年100%自持项目开始，北京将目标对准了租赁需求——最基本的住房需求。未来会有更多的土地被用于出租而不是出售。

这意味着什么？这意味着未来北京楼市的需求将只有三种渠道解决：

第一种，新房市场的商住公寓，刚需颇为尴尬的选择，因为这些商住公寓大多位于郊区，商业价值非常一般；

第二种：新房市场的中高端项目，显然这不是为刚需准备的，但一线城市的豪宅从来不乏买单的，价格也不会下跌，它就跟奢侈品的定价模式一样。

第三种：二手房市场，刚需可以解决需求，但要看房主的脸色，卖方掌控下的二手房市场能否给购房者让利？况且，相当多的房主是在换房需求下卖房的，降价就意味着他们换到的房子面积更小。

购房者的需求在降低，但供给也会降低，市场找到了新的平衡点——量跌价不跌。

市场喜欢围着成交量大做文章

不可否认的事实是，几乎所有的措施都在围绕着“成交量”大做文章。

三四线城市靠补贴实现成交量，哪怕真相是购房者的房子是开发商用来抵债的，只要一套房子在房管部门备案就代表着库存少了一套，压力也就减了一分。

一线城市当然更喜欢在成交量上做文章，房价同比涨了40%后再跌10%（也许根本跌不到10%），也是成功的，至少成交量是萎缩了，可以给一个交待了。

再看看被热炒的“长效机制”，北京又走在最前面，响应了该机制：承认房价过高，存在风险，但又坚决保持房价平稳，落脚点在哪，不用我说，大家都清楚。房子的确是用来住的，但这个住是“租住”，不是“购住”，未来要引导刚需购房者选择“租房”。但一套房子就能决定一个人的命运，这种事已经不断被国人实践，想让买房变租房，难度颇高。

房地产热度的降低不会是单方面的，购房者不买房，开发商就得降价买房？开发商现在显然在“死扛”，购房者则选择观望，以往的经验告诉我们，政策主导下的房地产从未倒向购房者，未来有多大可能性？虽然我也希望如此，但市场往往选择成就“任志强”们，而不是“牛刀”们。

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