文/谢逸枫

老谢没说错吧！武汉楼市限贷令卷土重来了。2016年8月31日晚间，红头文件下发。央行武汉分行及银监会湖北监管局联合下发通知，将于9月1日起实行限贷政策。《通知》要求：在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。在武汉市拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。

今天早上厦门刚刚发布重启限购的公告，老谢就猜测武汉的限贷令今天会宣布重启。果然武汉限贷令“来了”。这继合肥、南京限贷，苏州、厦门限购之后，第五个热点重启限贷的二线城市，意味着新一轮地方楼市调控密集打响。截止到2016年8月31日，已经有17个城市地方出台楼市收紧政策收紧，北京、上海、深圳的房贷、限购、公积金调控加码，还有十四个二三线城市的北京通州、固安、香河、河北廊坊、三河市的限购、惠州、中山、青岛、天津的公积金收紧，苏州、厦门的限购，合肥、南京、武汉的限贷。一旦限购、限贷政策无法刹住房价、地王、抢房，投资投机等现象，更加严厉的限贷、房贷新政必然会出台。

限购、限贷政策是地方政府短期的行政调控措施，非市场手段。其目的在于挤压投资投机需求，遏止房价上涨过快、地王频现过快、地价上涨过快、投资投机过多的现象，让市场恢复健康状态。意图是通过抑制需求端的方式，粗暴又野蛮并且强硬的行政强制手段，给楼市高烧降温，给房企拿地过火波冷水，让市场、房企、购房者保持平稳、理性、冷静。每轮货币超发、房贷宽松、资金成本低、负利率、资产配置荒、投资客投资旺盛，都是限购、限贷出现的原因，限购、限贷取消或重启将成为未来房地产调控新常特，在国家到地方政府在没有找到稳定房价政策之前。

合肥、南京、苏州、厦门、武汉之后会有更多核心二线城市将重启限购或限贷政策，未来会有更多热点二线城市加入重启限购城市队伍，天津、杭州、福州、南昌、郑州、长沙。由于北京、上海、广州、深圳限购、限贷一直没有取消，上海、深圳的限购条件又升级，未来房贷、税收优惠政策收紧可能性大。按照中央资产去泡沫要求，未来降杠杆的政策会逐渐落实。政策变化趋势主要往降杠杆、限购、限贷、限价、限售、限签、税收优惠与贷款利率及房贷首付、土地调整方面的收紧政策会密集出台。不过，降杠杆的政策实际执行的力度，远低于之前市场预期。尽管政策直接影响楼市不大，从心理与预期影响看，表明新一轮收紧调控的全面开始。

当前楼市调控政策已经一刀切转向分类调控、因城施策，未来调控政策会是一城一策、一区一策。由于全面宽松货币、房贷、税收、土地政策的变化，市场分化持续加深，未来房地产调控会由分类调控、因城施策转变成一城一策、一区一策。其政策的目的与意图依然是“托底盖帽”，就是房价超过一定涨幅的城市，调控必收紧，反之，不会有限购、限贷、去金融杠杆等调控。毫无疑问，整体看，类似厦门、合肥、南京、苏州、武汉这样价格上涨过高过快、地价上涨过快、地王频现过快、投资投机比例过高的城市，未来去杠杆将成为主流政策取向。

从武汉限贷、房贷新政文件看，第一是无房无贷首套房暂时政策未变（细则未出）。这是出于保护首次买房的合理需求。第二是名下有房无贷首付4成，利率上浮10%；名下有房有贷（一套）首付最低4成，具体情况具体对待，利率上浮10%。改善型需求开始受抑制，买房门槛与资金压力上升。第三是名下有两套房未结清贷款不能贷款。第三套限贷，继续抑制投资投机需求。第四是所有案子都需要查无房。第五是10个主城区执行新政，6个远城区不变。分类调控、一城一策、一区一策的政策趋势。第六是该政策2016-9-1执行。无到期时间，说明随时都可以调整或者取消。

二线“四小龙”最严调控出台，实事上，今年以来，热点二线城市政策已经开始由宽松转向收缩。二线城市“四小龙”——南京、苏州、合肥和厦门等城市相继出台“控地王”的相关限制政策，包括实施土地拍卖熔断机制，提高土地出让金首付比例，收紧个人购房贷款政策等。南京和苏州分别出台土地拍卖熔断机制，即当出让地块竞价达到最高限价时，终止土地出让，所有报价无效；安徽近日将单宗土地出让价款最低首付比例提至50％，南京将住宅用地出让金首付款比例调整为60％。在资金供给端，一些地方政府开始提高二三套房首付，并限制购房贷款，以减缓房企销售回款，减少向开发商“供血”。